物業(yè)費降價潮真的來了。

2025年以來，全國多個小區(qū)的物業(yè)費迎來大跳水，有的降幅直接腰斬，一套 100平的房子，一年下來能省下一千多塊錢，業(yè)主們實實在在享受到了實惠。

但熱鬧背后，卻是冰火兩重天的景象。多家物業(yè)公司扛不住持續(xù)虧損的壓力，紛紛發(fā)布撤場公告，宣布退出服務多年的小區(qū)。

一邊是業(yè)主們喜提減負，一邊是物業(yè)行業(yè)迎來劇烈洗牌。

這場物業(yè)費的大變局，到底是怎么發(fā)生的？

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最高降56%，不少小區(qū)的業(yè)主已經(jīng)嘗到了甜頭

要說物業(yè)費降價有多實在，看看這些小區(qū)的操作就知道了。

南昌瑞都小區(qū)，物業(yè)費從每月2.8元/平降到2元/平，100平的房子每月能少花80塊。

常州花語馨苑小區(qū)更狠，從1.8元/平直接砍到1元/平，降幅接近一半。

武漢朗詩里程小區(qū)更是將物業(yè)費從2.5元/平降到1.1 /平，降幅高達56%，一套100平的房子，一年能省下1680元。

這可不是個別小區(qū)的“小打小鬧”，全國范圍內的物業(yè)費，都在明顯降價。

中指研究院發(fā)布的《2025年中國物業(yè)服務價格指數(shù)研究報告》顯示，2025年12月，北京、上海、杭州、蘇州等二十個重點城市的物業(yè)服務均價，是2.72元/平方米/月。對比去年同期，下跌了0.23%；對比上個月，也下跌了0.09%。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

更有意思的是，不管是哪一檔星級的物業(yè)服務，收費都在同比下跌。而且星級越高，降幅反而越大。

2025年12月，這二十個城市里，三星級物業(yè)服務收費2.05 元/ 平/月，同比跌0.09%；四星級2.87 元/平/月，同比跌0.28%；五星級3.96元/平/月，同比跌0.51%。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

那么問題來了，為啥物業(yè)費突然集體“大降價”？

核心原因，還是房地產(chǎn)行情變化帶來的連鎖反應。

過去房地產(chǎn)市場火熱，房子越蓋越多，物業(yè)公司跟著吃紅利，數(shù)量蹭蹭漲。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，我國物業(yè)管理企業(yè)達到37.5萬個，較2018年末增長59.8%，全國物業(yè)企業(yè)法人單位從業(yè)人員總數(shù)854.3萬人。

可現(xiàn)在不一樣了，新盤越來越少，物業(yè)公司卻還在扎堆。僧多粥少的情況下，大家只能搶存量小區(qū)的生意。

以前是物業(yè)說了算，業(yè)主沒什么話語權。

現(xiàn)在競爭太激烈，物業(yè)公司想要留住業(yè)主，只能一邊降價，一邊把服務做得更到位。

當然，政策的引導也功不可沒。

重慶、青島、武漢等城市，陸續(xù)出臺了物業(yè)費指導價政策，尤其是針對業(yè)主大會成立前的“前期物業(yè)費”，明確劃定收費上限，從源頭規(guī)范了不合理收費。

比如重慶從2024 年6月起，就實行了前期物業(yè)費政府指導價；武漢新洲區(qū)也對住宅前期物業(yè)費實行指導價管理。

這些政策，從制度上牢牢管住了物業(yè)費“亂漲價”的口子。

02

多家物業(yè)宣布撤場，行業(yè)洗牌加劇

物業(yè)費降價潮的背后，不少物業(yè)企業(yè)撐不住了，開始陸續(xù)宣布“撤場”。

中海物業(yè)今年就徹底退出了鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)，不再提供服務。

背后的原因很扎心，這個小區(qū)從 2023年3月起，因為入住率太低，業(yè)主們累計欠繳了 59.59萬元物業(yè)費，項目一直虧著錢，公司實在沒資金再墊錢運營了。

在這之前，金科服務也發(fā)過類似公告，宣布退出重慶龍興未來城市小區(qū)。要知道，這家物業(yè)已經(jīng)在該小區(qū)服務了快6年，可長期虧損實在撐不下去，只能無奈離場。

據(jù)鳳凰網(wǎng)財經(jīng)《公司研究院》統(tǒng)計，今年以來包括龍湖物業(yè)、金科服務、中海物業(yè)在內，已經(jīng)有超 10 家物業(yè)公司發(fā)布了主動撤場的公告。

而且撤場的原因，遠不止欠繳物業(yè)費這一種。

有些小區(qū)是開發(fā)商留下一堆爛攤子，后續(xù)問題難處理，大大增加了物業(yè)的運營難度。

有些是業(yè)主覺得花的錢不值這個服務，物業(yè)費談不攏。

還有些是降價之后，物業(yè)的利潤被壓得太薄，根本沒法正常運營。

再加上業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況越來越普遍，直接讓物業(yè)的資金鏈繃得更緊，合作自然也就沒法持續(xù)下去了。

這場撤場潮的規(guī)模到底有多大？看看上市物業(yè)企業(yè)的年中報就知道了。

中海物業(yè)退盤面積達到2680萬平方米，是當期退出規(guī)模最大的物企之一；永升服務終止終止在管面積1567.9萬平方米；世茂服務終止合約面積1110萬平方米，其中住宅410萬平方米，非住宅700萬平方米。

金科服務收縮得更厲害，上半年退出的住宅合約面積有1008.6萬平方米，新增的才277.3 萬平方米，退出面積是新增的3.6 倍，這收縮力度在頭部物業(yè)里都算少見。

這些壓力，也直接反映在上市物業(yè)企業(yè)的營收和利潤上。

根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，2025年上半年，63家上市物企營收總額增長至1487.9億元，同比增長4.1%，增速較去年同期下滑0.5 個百分點；毛利潤均值為4.6 億元，同比下降2.0%。

而排名在管面積第一的碧桂園服務，上半年收入同比增長了10.2%，但歸屬母公司核心凈利潤反而同比降了 14.8%，只有 15.68 億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流更是負的 8.7 億元，整體毛利率也比去年同期降了3.5%，增收不增利的情況明顯。

萬物云雖然上半年核心凈利潤同比漲了10.8%，達到13.2億元，算是少數(shù)實現(xiàn)盈利增長的企業(yè)，但營業(yè)收入增速明顯放緩，2025年上半年只增長了3.1%，和2022年同期38.2%的高速增長比起來，簡直是天差地別。

龍湖物業(yè)的情況更直接，2025年上半年物業(yè)管理收入55.3 億元，比去年同期的57.8億元還少了2.5億元，直接出現(xiàn)了收入下滑。

同期，世茂服務實現(xiàn)營業(yè)收入36.2億元，同比下降10.22%；歸母凈利潤851.9 萬元，同比下降 、95.37%。

顯而易見，物業(yè)公司躺著賺錢的日子，早已一去不復返。

物業(yè)費降價從來不是目的，行業(yè)洗牌才是常態(tài)。

能在這場浪潮中留下來的，必然是那些把服務做到實處的企業(yè)。畢竟，行業(yè)的未來，終究要靠“質”說話，而非靠“利”生存。