“房子都沒(méi)住，物業(yè)費(fèi)為啥一分不能少？”

“物業(yè)貼張紙就說(shuō)漲價(jià)，誰(shuí)給的權(quán)利？”

“小區(qū)電梯廣告、公共車位租金從來(lái)沒(méi)見(jiàn)著，物業(yè)費(fèi)催得比誰(shuí)都勤！”

這些話，你是不是在業(yè)主群里也聽(tīng)過(guò)，甚至自己就說(shuō)過(guò)？

其實(shí)，很多你以為“必須交”的錢，早就被點(diǎn)名了：這是“違規(guī)收費(fèi)”，業(yè)主不僅有權(quán)說(shuō)不，甚至還能要求退回來(lái)。

第一種：巧立名目“發(fā)明”出來(lái)的各種額外收費(fèi)

你有沒(méi)有在繳費(fèi)單上見(jiàn)過(guò)這種項(xiàng)目：

• 水損費(fèi)、電路損耗費(fèi)、加壓服務(wù)費(fèi)、地下車庫(kù)照明費(fèi)；
• 垃圾清運(yùn)費(fèi)（明明物業(yè)費(fèi)里已經(jīng)有了）；
• 樓道照明費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、安全監(jiān)控費(fèi)……

這些聽(tīng)著挺專業(yè)的名目，很多都是物業(yè)公司自己“發(fā)明”出來(lái)的。

政策說(shuō)得很清楚：

• 物業(yè)費(fèi)里已經(jīng)包含了公共區(qū)域的日常維護(hù)、基本能耗、保潔、綠化等；
• 代收水電費(fèi)，不能加收任何“手續(xù)費(fèi)、損耗費(fèi)、服務(wù)費(fèi)”等額外費(fèi)用 。

像長(zhǎng)沙等地，更是直接寫(xiě)進(jìn)文件：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水電氣暖時(shí)，嚴(yán)禁擅自加收任何費(fèi)用 。

所以，下次再看到這類“看不懂的項(xiàng)目”，

直接要求物業(yè)拿出收費(fèi)依據(jù)；

拿不出來(lái)，就可以拒交這部分錢。

第二種：房子沒(méi)真正到手，就讓你背的物業(yè)費(fèi)

還有一種很常見(jiàn)的情況：

• 合同上寫(xiě)的交房日期到了，可開(kāi)發(fā)商因?yàn)楦鞣N原因延期交房；
• 或者收房時(shí)發(fā)現(xiàn)一堆質(zhì)量問(wèn)題，需要返工整改；
• 結(jié)果開(kāi)發(fā)商或物業(yè)來(lái)一句：這段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)，還得業(yè)主來(lái)掏。

這完全不對(duì)。

法律和地方規(guī)定早就說(shuō)了：

• 物業(yè)費(fèi)原則上從“房屋實(shí)際交付”后的次月起由業(yè)主承擔(dān) ；
• 在這之前，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)都還在建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）那邊，物業(yè)費(fèi)自然該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān) 。

比如長(zhǎng)沙就明確寫(xiě)：

房屋存在質(zhì)量問(wèn)題需要整改，在整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)由建設(shè)單位繳納。

現(xiàn)實(shí)里也有案例：

合肥某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商延期交房，還要求業(yè)主先交齊物業(yè)費(fèi)才給鑰匙，

最后法院直接判開(kāi)發(fā)商違約，不僅要交房，還賠償了每戶十幾萬(wàn)元。

第三種：一張通知就漲價(jià)，合同和程序形同虛設(shè)

“樓道里貼張紙，下月起物業(yè)費(fèi)每平米漲五毛。”

這種事，你是不是也見(jiàn)過(guò)？

實(shí)際上，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)不是物業(yè)自己說(shuō)了算的，這是小區(qū)的“大事”，要走嚴(yán)格程序：

• 必須召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；
• 專有部分面積和人數(shù)“雙三分之二”以上業(yè)主參與表決；
• 參與表決中“雙過(guò)半”同意；
• 還要報(bào)價(jià)格或住建等部門備案或指導(dǎo) 。

如果這些程序一個(gè)都沒(méi)走，

僅憑一張通知就要漲價(jià)，

那超標(biāo)的部分完全就是違規(guī)收費(fèi)。

現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)有物業(yè)公司因此被查：

湖南長(zhǎng)沙某小區(qū)，物業(yè)實(shí)際收費(fèi)超過(guò)了備案標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)果被責(zé)令退還多收費(fèi)用還領(lǐng)了10萬(wàn)元罰單 ；

湖北襄陽(yáng)有物業(yè)公司擅自漲價(jià)，被業(yè)主集體投訴，最后不僅退了7萬(wàn)多塊錢，還受到行政處罰 。

所以，漲價(jià)可以，但必須走合法程序；沒(méi)走程序、也沒(méi)文件支撐的那部分，業(yè)主有權(quán)按原標(biāo)準(zhǔn)交，超標(biāo)部分直接拒交。

第四種：代收代繳水電費(fèi)時(shí)“坐地起價(jià)”或捆綁收費(fèi)

在一些小區(qū)，水電費(fèi)由物業(yè)代收代繳，

本來(lái)是便民服務(wù)，結(jié)果成了“創(chuàng)收項(xiàng)目”。

常見(jiàn)問(wèn)題有：

• 在政府定價(jià)的水電費(fèi)上，私自加收“服務(wù)費(fèi)”“損耗費(fèi)”“周轉(zhuǎn)金”等；
• 對(duì)商業(yè)用房的水電費(fèi)大幅加價(jià)，賺差價(jià) ；
• 不交物業(yè)費(fèi)，就不給充水電費(fèi)，甚至停水停電逼你交錢 。

政策講得很直白：

• 物業(yè)代收水電費(fèi)，必須按政府定價(jià)來(lái)，一分錢不能多加；
• 即便允許合理?yè)p耗分?jǐn)?，供水損耗一般不超過(guò)8%，供電損耗一般不超過(guò)6%，而且必須單獨(dú)列賬、每個(gè)周期向全體業(yè)主公示 ；
• 嚴(yán)禁用停水停電、限制電梯等方式來(lái)催繳物業(yè)費(fèi)，這屬于違法行為 。

你只要比對(duì)一下自來(lái)水公司、供電公司的官方價(jià)格，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)收的單價(jià)明顯更高，那多出來(lái)的部分，完全可以要求退回來(lái)。

第五種：各種“重復(fù)收費(fèi)”“隱形收費(fèi)”

這種坑，最隱蔽，也最常見(jiàn)。

比如：

明明物業(yè)費(fèi)里已經(jīng)包含了垃圾清運(yùn)，物業(yè)又單獨(dú)收一遍“垃圾清運(yùn)費(fèi)” ；

業(yè)主已經(jīng)買了車位，還要再交一遍“停車管理費(fèi)”；

公共區(qū)域的水電費(fèi)本在物業(yè)費(fèi)內(nèi)，物業(yè)又按戶攤一次“公攤能耗費(fèi)”；

小區(qū)電梯廣告、燈箱廣告、公共車位出租等收益，從來(lái)沒(méi)公示，也沒(méi)用來(lái)抵扣過(guò)物業(yè)費(fèi) 。

根據(jù)《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》：

• 小區(qū)公共區(qū)域和共有設(shè)施產(chǎn)生的收益，扣除合理成本后，屬于全體業(yè)主共有 ；
• 物業(yè)只是代管，不能私吞，更不能在公共收益之外，再向業(yè)主收一遍“公共區(qū)域維護(hù)分?jǐn)傎M(fèi)”；
• 門禁卡、出入證、裝修管理費(fèi)等，也不能遠(yuǎn)高于成本亂收費(fèi) 。

第六種：過(guò)度預(yù)收物業(yè)費(fèi) + 不合理的押金和違約金

最后這一類，是很多人平時(shí)不太注意的：

1）過(guò)度預(yù)收

• 有的物業(yè)一上來(lái)就要預(yù)收一年甚至更久的物業(yè)費(fèi)；
• 但實(shí)際上，各地對(duì)預(yù)收期限都有明確限制：多數(shù)城市規(guī)定不得超6個(gè)月，個(gè)別地方最多1年，超期部分業(yè)主可以拒付。

2）各種“押金”“保證金”

• 裝修保證金、門禁卡押金、停車押金、前期物業(yè)押金……
• 有些押金沒(méi)有法律依據(jù)，收了之后還經(jīng)常拖延不退。

政策的態(tài)度是：

• 沒(méi)有明確法律或合同依據(jù)的押金，物業(yè)不得亂收；
• 確有必要的，金額和用途要約定清楚，到期要及時(shí)退還 。

3）違約金過(guò)高

• 有的物業(yè)合同寫(xiě)：業(yè)主晚交幾天，就收高得離譜的違約金，比銀行貸款利息還高一大截；
• 實(shí)際上，違約金必須有依據(jù)，而且不能明顯過(guò)高，一般參照銀行同期貸款利率來(lái)算。

如果你家合同里違約金條款特別狠，或者物業(yè)已經(jīng)收了很高的違約金，你也可以通過(guò)投訴或訴訟，要求調(diào)整或退回不合理部分。

總結(jié)一下：

正常、合理的物業(yè)費(fèi)，該交還是要交；這筆錢維持著小區(qū)的安保、保潔、綠化、設(shè)施維修，最后受益的還是你自己。但對(duì)于那些明顯違規(guī)、巧立名目、重復(fù)收取的項(xiàng)目，你完全有權(quán)利、也有義務(wù)說(shuō)“不”。

最好的方式，不是一個(gè)人賭氣拒交，而是通過(guò)業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)，用“集體談判+行政投訴+法律手段”的組合拳，把錢要回來(lái)，也把規(guī)矩立起來(lái)。