業(yè)主大會是否已成立？

如果業(yè)主大會已經(jīng)成立，當業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)公司的收費過高時，可以通過業(yè)委會或業(yè)主大會更換物業(yè)公司或重新協(xié)商物業(yè)服務(wù)合同的方式解決，此時如果訴至法院，則通行觀點認為不予支持或駁回起訴。

那業(yè)主大會還沒有成立，建設(shè)單位選擇的前期物業(yè)服務(wù)單位，其收費標準如果過高，業(yè)主是否可以要求調(diào)低？

政府指導價，還是市場調(diào)節(jié)價？

首先看物業(yè)收費執(zhí)行的價格政策，即是屬于政府指導價，還是市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體哪些適用政府指導價，哪些適用市場價，通常由各地政府制定具體物業(yè)收費規(guī)定來規(guī)范，各地可能略有差異。

如果實行政府指導價的，則收費標準不得擅自超過指導范圍，否則屬于價格違法行為，業(yè)主不僅可以拒絕支付，物業(yè)服務(wù)公司還有可能因此承擔行政處罰責任。

對于住宅小區(qū)，以廣東省為例，根據(jù)《關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費的管理辦法》（粵價〔2010〕1號）第七條第二款的規(guī)定，在業(yè)主大會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫），其物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)實行政府指導價，也是說是依法不得超過政府指導價范圍。

那如果是實行市場調(diào)節(jié)價的前期物業(yè)服務(wù)收費呢？

從前述規(guī)定可以看出，商鋪、別墅等非住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費則可以實行市場調(diào)節(jié)價（多數(shù)地方的此類物業(yè)類似），如果過高的話，是否可以調(diào)低呢？

法院酌減的參考案例

來看最高院的一個再審判決案例（（2022）最高法民再223號）：

（為方便闡述，下文有刪減部分案情和爭議內(nèi)容）

該案中實際的物業(yè)使用方為銀行，房屋為商業(yè)用途，銀行對承租的區(qū)域?qū)嵭蟹忾]自行管理，同時采購第三方提供安保等相關(guān)服務(wù)，而且在該房屋最初的商品房買賣合同中明確約定不接受前期物業(yè)公司，由于這些原因銀行和物業(yè)服務(wù)公司對是否收取物業(yè)費及其具體數(shù)額產(chǎn)生了糾紛。物業(yè)公司起訴銀行要求銀行支付拖欠的物業(yè)費600多萬并承擔違約金。

一審法院審理后認為，物業(yè)公司與建設(shè)單位的前期物業(yè)服務(wù)合同對銀行不產(chǎn)生約束力，但根據(jù)物業(yè)公司對水電、消防、排污等系統(tǒng)的總控等公共部分進行維修維保等，酌定計算物業(yè)公司實際提供管理服務(wù)部分的物業(yè)服務(wù)費，判決銀行支付物業(yè)費100多萬。物業(yè)公司不服判決上訴，二審維持原判。物業(yè)公司向向最高院申請再審。

最高院審理后認為：

“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持（筆者注：物業(yè)服務(wù)司法解釋和《民法典》有明確規(guī)定）。但是，前期物業(yè)服務(wù)合同系建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，與業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，在合同簽訂主體、價格協(xié)商的競爭性、公開性、社會公眾認知、業(yè)主接受度、合同終止等方面仍有不同，前期物業(yè)服務(wù)合同制度亦有進一步完善空間”

“故在承認前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的約束力的基礎(chǔ)上，考慮到法律規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的終止取決于業(yè)主委員會或業(yè)主大會與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，而業(yè)主大會‘召開難’、業(yè)主委員會‘成立難’導致選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人難，前期物業(yè)服務(wù)合同可能成為事實上的無期限合同，在單個業(yè)主和業(yè)主團體均沒有機會參與前期物業(yè)服務(wù)合同磋商談判的情況下，絕對以合同單價為準可能導致利益失衡，案涉物業(yè)費計算應(yīng)以前期物業(yè)合同物業(yè)費標準計算的數(shù)額為基數(shù)，綜合多種因素予以處理”。

由于“雙方就收費標準不能達成一致；而某某物業(yè)公司再審庭審時不能充分說明案涉商業(yè)、辦公區(qū)域的物業(yè)費定價依據(jù)，庭后亦沒有充分提交同期同類物業(yè)或項目周邊物業(yè)費的市場比較，在向本院提交的評估報告中僅列舉某甲大廈17元／月／平方米和某乙小區(qū)10元／月／平方米。上述情況即使屬實，本案爭議范圍的物業(yè)費標準亦偏高”。

最后，最高院綜合考慮了銀行在承租區(qū)域自行購買服務(wù)，物業(yè)公司在其承租范圍相應(yīng)減輕了物業(yè)服務(wù)成本，以及一審查明的物業(yè)管理服務(wù)方案技術(shù)文件，以及綜合物業(yè)服務(wù)費測算明細中載明的成本單價周邊物業(yè)取費標準等因素，從有利于雙方未來形成較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)關(guān)系出發(fā)，以案涉前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)費為基數(shù)，物業(yè)費酌定扣減20%，扣減銀行在原審判決后已支付的100余萬元，銀行還應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費400余萬元，即判決撤銷了一審二審判決，改判銀行向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費400余萬元。

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