作者：周軍律師.

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“全款買了房，也辦了預(yù)告登記，本以為萬無一失，結(jié)果開發(fā)商突然破產(chǎn)了，我還能拿到房子嗎？” 這是當(dāng)前開發(fā)商破產(chǎn)頻發(fā)的市場環(huán)境下，買房人極具代表性的疑慮。

那么，購房付全款預(yù)告登記后開發(fā)商破產(chǎn)的，還能要求交房嗎？

湖南高院在《蔣天物、益陽天業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛再審案》中明確：

商品房預(yù)售合同，當(dāng)事人已經(jīng)支付了房屋的全部價款后開發(fā)商破產(chǎn)的，破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。在當(dāng)事人主張繼續(xù)履行《商品房預(yù)售合同》的情況下，破產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，并按約交房。

本案的爭議焦點(diǎn)是：蔣天物向天業(yè)房地產(chǎn)公司購買的20套房屋是否屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。

天業(yè)房地產(chǎn)公司被裁定進(jìn)入破產(chǎn)還債程序后，因破產(chǎn)管理人金誠資產(chǎn)管理公司未通知蔣天物繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同，而是將蔣天物交納的購房款作為普通債權(quán)登記，蔣天物遂提起本案訴訟，要求確認(rèn)其為涉案房屋的權(quán)利人并由被申請人返還房屋、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證，其訴訟請求的實(shí)質(zhì)是要求確認(rèn)涉案房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同并由天業(yè)房地產(chǎn)公司交付房屋、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

取回權(quán)是指對于不屬于破產(chǎn)企業(yè)的那部分財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)人有從破產(chǎn)管理人處取回的權(quán)利。因蔣天物未取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)，故原審確定本案案由為一般取回權(quán)糾紛不當(dāng)。本案案由應(yīng)確定為商品房預(yù)售合同糾紛。

本案申請人蔣天物2010年7月16日即與天業(yè)房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房預(yù)（銷）售合同》，全額支付了購房款，并依照規(guī)定程序在益陽市房地產(chǎn)管理局完成了備案登記和預(yù)售合同預(yù)告登記手續(xù)。一審法院2012年10月16日裁定天業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)入破產(chǎn)還債程序至2013年2月28日召開第一次債權(quán)人會議時，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法﹥?nèi)舾蓡栴}的規(guī)定（二）》尚未頒布施行（2013年9月16日起施行）。因此，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》和2002年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《若干規(guī)定》）是認(rèn)定債務(wù)人天業(yè)房地產(chǎn)公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的法律依據(jù)。

根據(jù)《若干規(guī)定》第七十一條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有，但相對人已經(jīng)完全支付對價的特定物，不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)�！度舾梢�(guī)定》為現(xiàn)行有效的司法解釋。

本案蔣天物向天業(yè)房地產(chǎn)公司購買的涉案房屋，棟號、房號、戶型、面積、朝向均已確定，且在房管部門辦理了備案預(yù)告登記，完全支付了對價。預(yù)告登記是為保全將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記，對后發(fā)不動產(chǎn)物權(quán)處分行為具有排他效力，且納入預(yù)告登記的債權(quán)具備一定的物權(quán)效力。

因此，蔣天物購買的涉案房屋應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為特定物。故根據(jù)《若干規(guī)定》第七十一條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，涉案房屋不應(yīng)列入天業(yè)房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。

《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條第一款規(guī)定，管理人僅對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。

而本案中，蔣天物已經(jīng)支付了訴爭房屋的全部價款，故對于涉案商品房預(yù)售合同，天業(yè)房地產(chǎn)公司破產(chǎn)管理人并無解除權(quán)。在蔣天物主張繼續(xù)履行《商品房預(yù)售合同》的情況下，天業(yè)房地產(chǎn)公司亦沒有舉證證明存在《合同法》第九十四條以及第一百一十條所稱的不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形，故天業(yè)房地產(chǎn)公司及破產(chǎn)管理人金誠資產(chǎn)管理公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行涉案《商品房買賣合同》，協(xié)助蔣天物辦理訴爭房屋所有權(quán)變更登記，并將訴爭房屋交付給蔣天物。

周軍律師提醒，購房者已經(jīng)履行完畢支付購房款的義務(wù)后，管理人不享有單方解除權(quán)，可主張繼續(xù)履行合同，交付房產(chǎn)。若已陷入此類糾紛，建議及時咨詢專業(yè)破產(chǎn)法律師，結(jié)合房屋性質(zhì)、建設(shè)狀態(tài)及破產(chǎn)程序進(jìn)展，制定針對性的維權(quán)策略，以免錯失維權(quán)良機(jī)。

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