過去四年，全國房貸余額居然不增反降，明明賣掉了40多萬億的新房，可銀行里的房貸本金卻少了。這不是表面上的數(shù)字游戲，而是一場(chǎng)已經(jīng)悄然改變金融生態(tài)的真實(shí)風(fēng)暴。老百姓用實(shí)際行動(dòng)交出了答案——提前還貸12.8萬億。

這組數(shù)字背后，是家庭資產(chǎn)負(fù)債表的重構(gòu)，是銀行利潤模型的崩塌，更是政策底與市場(chǎng)底的博弈。面對(duì)這場(chǎng)罕見的“逆周期現(xiàn)象”，兩個(gè)問題變得格外刺眼：老百姓為什么在資金緊張的當(dāng)下選擇提前還貸？救市政策是否真的會(huì)如期而至？

資產(chǎn)風(fēng)暴從何而來

2021年末，全國個(gè)人房貸余額達(dá)到38.32萬億元，是歷史上的高點(diǎn)。到2025年二季度末，這一數(shù)字卻降到了37.74萬億元。哪怕是2024年末，也只有37.68萬億元，始終沒有回到那一年的峰值。

這四年里，全國新房銷售額年年都在10萬億級(jí)別：2022年為13.3萬億，2023年為11.7萬億，2024年官方數(shù)據(jù)是9.675萬億，2025年預(yù)估也在9萬億上下，累計(jì)已經(jīng)超過了40萬億。

按六成按揭比例估算，這四年本該新增24萬億的房貸需求。再加上二手房保守估算的4萬億新增貸款，理論上的房貸余額應(yīng)該上漲28萬億，扣除4年正常還貸15萬億，余額也該在53萬億附近。

現(xiàn)實(shí)卻是余額減少了6000億。這中間的缺口，只能解釋為一件事：提前還貸潮。

推算中值為12.8萬億，這不是猜測(cè)，而是賬面真相。這些資金并不是憑空消失，而是老百姓主動(dòng)拿真金白銀，把原本該慢慢還的房貸提前還清了。

為什么要這樣做？因?yàn)槔氏聛砹恕?/p>

幾年前的房貸利率普遍在5%以上，有的甚至超過6%。到了2024、2025年，經(jīng)過兩輪主動(dòng)下調(diào)，很多人的房貸利率已經(jīng)降到了3.5%甚至更低?？杉幢闳绱?，很多人還是選擇提前還款。

道理其實(shí)很簡(jiǎn)單：在收入預(yù)期變?nèi)?、房價(jià)下行的周期里，提前還貸等于鎖定確定收益。每年少交的利息，就是穩(wěn)穩(wěn)的保底利潤。在這個(gè)講究“穩(wěn)妥”的時(shí)代，這種選擇看起來更踏實(shí)。

更重要的是情緒層面的安全感。

有不少城市的房價(jià)這幾年跌幅超過30%，本來首付就不多，結(jié)果房子市值一跌，變成了“負(fù)資產(chǎn)”。每月還著貸款，看著房子的市值越來越低，很多家庭心理上承受不住，自然想辦法還掉貸款，卸掉背負(fù)。

這不是沖動(dòng)，是理性。

問題是，這種操作雖然對(duì)家庭來說是自保之舉，但對(duì)銀行卻是另一種“傷害”。房貸本來是銀行最穩(wěn)的收入來源，利率高、周期長、違約率低。如今利息被腰斬，本金又在減少，銀行最穩(wěn)的一塊資產(chǎn)正在縮水。

這就引出了一個(gè)更大的問題：銀行還能撐多久？

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到哪一端

個(gè)人房貸占銀行整體貸款業(yè)務(wù)的比重大約是40%。四年前，這塊業(yè)務(wù)是銀行的“香餑餑”，穩(wěn)賺不賠，幾乎沒有什么風(fēng)險(xiǎn)。只要借出去就能穩(wěn)收利息，即使借款人違約，房子拍賣了，債務(wù)還在。

但現(xiàn)在房價(jià)跌了，很多房子拍賣價(jià)連貸款本金都覆蓋不了。

銀行要收回貸款，變得越來越困難。面對(duì)負(fù)資產(chǎn)的客戶，即使法拍也無法回本，銀行開始承受第一波真正的損失。

與此同時(shí)，利息收入也在縮水。

2025年一季度，全國銀行業(yè)的凈息差已經(jīng)降到了1.43%左右，遠(yuǎn)低于1.8%的國際警戒線。這意味著銀行的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都在被逐漸削弱。

過去銀行的生意是“借長貸短”，靠的是利差?，F(xiàn)在利差拉不開，貸款規(guī)模又縮，銀行的利潤空間被徹底壓扁。

有些大行的年報(bào)已經(jīng)顯示，房貸業(yè)務(wù)的增長基本停滯。而更令人擔(dān)憂的是，提前還貸還沒有完全結(jié)束，只是降溫了。不少銀行在2025年上半年反饋，提前還貸的業(yè)務(wù)量同比減少三成，但仍然處于高位。

這說明，雖然政策在托底，利率也在下調(diào)，但老百姓的還貸意愿并沒有徹底被打壓下去。

如果房價(jià)預(yù)期不轉(zhuǎn)暖，這種“壓杠桿”的趨勢(shì)仍然會(huì)蔓延。銀行的資產(chǎn)端將持續(xù)承壓，金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性也會(huì)被反復(fù)測(cè)試。在銀行也扛不住的情況下，政策會(huì)出手嗎？

政策出手有多快

從2024年下半年開始，關(guān)于樓市的政策密集出臺(tái)。

多個(gè)城市取消限購，首付比例下調(diào)到15%起步，存量房貸利率連續(xù)兩輪下調(diào)，公積金貸款政策更加靈活。與此同時(shí)，各地探索“以舊換新”、房票安置、政府收購存量房用作保障房等方式，推動(dòng)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)。

這些工具都是在精準(zhǔn)托底。不是大水漫灌，而是對(duì)準(zhǔn)問題精準(zhǔn)滴灌。

提前還貸潮雖然沒有徹底熄火，但已經(jīng)開始降溫。

數(shù)據(jù)顯示，2025年銀行端的房貸余額降幅已經(jīng)明顯收窄，一線和強(qiáng)二線城市的成交量開始回暖，改善型需求逐步被激活。

不過，市場(chǎng)整體依舊在調(diào)整通道中，回暖節(jié)奏沒有失控，但也未出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。

這正是政策所要的狀態(tài)：穩(wěn)住預(yù)期，不讓市場(chǎng)繼續(xù)下滑，同時(shí)不制造新泡沫。

下一步怎么走，取決于三個(gè)變量。

第一是銀行的盈利恢復(fù)能力。如果凈息差繼續(xù)低于警戒線，政策可能會(huì)進(jìn)一步釋放金融端支持，甚至可能會(huì)探索更靈活的資產(chǎn)支持工具。

第二是地方財(cái)政的土地依賴度是否下降。如果地方財(cái)政仍然捆綁在土地出讓收入上，更多城市還會(huì)出臺(tái)鼓勵(lì)交易與去庫存的政策。

第三是居民的消費(fèi)與投資情緒能否回升。如果大家更愿意買房而不是提前還貸，市場(chǎng)就能真正恢復(fù)元?dú)狻?/p>

到那時(shí)，救市不再是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，而是真正開啟新一輪良性循環(huán)。

提前還貸的12.8萬億，是無數(shù)家庭在房價(jià)調(diào)整周期里做出的生存選擇。它改變了銀行的收入結(jié)構(gòu)，也推動(dòng)政策加速出手?，F(xiàn)在的救市已經(jīng)不是救價(jià)格，而是救信心、救結(jié)構(gòu)、救底線。這盤大棋，正在一點(diǎn)點(diǎn)被落下。