一邊拋售一邊搶破頭，2025樓市冰火兩重天，富人買(mǎi)豪宅的邏輯普通人看不懂，但有一點(diǎn)千萬(wàn)不要懷疑富豪的投資眼光。

刷新全年紀(jì)錄！深圳一豪宅樓盤(pán)2小時(shí)銷售超100億元，單套價(jià)格5000萬(wàn)元起，均價(jià)25萬(wàn)/㎡，最高單價(jià)飆到38萬(wàn)/㎡。

該項(xiàng)目備案均價(jià)超24.4萬(wàn)元/㎡，購(gòu)房人先要?jiǎng)右?00萬(wàn)才有選房資格，而這個(gè)單價(jià)直接打破深圳新房天花板，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即完成302平單位的整棟售罄，成功刷新深圳過(guò)億套數(shù)銷售紀(jì)錄。

單價(jià)最高的為兩套頂層復(fù)式產(chǎn)品，519㎡戶型單價(jià)36萬(wàn)元/㎡，總價(jià)約1.87億元；658㎡戶型單價(jià)38萬(wàn)元/㎡，總價(jià)高達(dá)2.5億元，據(jù)說(shuō)買(mǎi)下這兩套頂復(fù)豪宅的是兩位神秘的富豪，其中2.5億元的這個(gè)富豪是深圳小俠。

與此形成鮮明對(duì)比的普通住宅卻一片寒冬，每天都在創(chuàng)新低，有錢(qián)人為什么鐘情于豪宅，他們不知道樓市的行情嗎？

放眼看去，全國(guó)多數(shù)城市的普通住宅市場(chǎng)卻一片蕭瑟——二手房掛牌量居高不下，成交周期拉長(zhǎng)到三個(gè)月以上，不少小區(qū)房?jī)r(jià)同比下跌超10%，房東們要么忍痛降價(jià)，要么干脆下架房源改出租。

一邊是普通人對(duì)買(mǎi)房望而卻步，一邊是富人們一擲千金搶豪宅，難道有錢(qián)人都無(wú)視房地產(chǎn)的真實(shí)行情嗎？其實(shí)不是他們看不懂，而是雙方的購(gòu)房邏輯，早已不在同一個(gè)維度。

先說(shuō)說(shuō)普通購(gòu)房者的心態(tài)，如今的買(mǎi)房人，早已沒(méi)了過(guò)去的熱情，更多是“謹(jǐn)慎觀望+計(jì)算成本”的理性派。對(duì)于剛需群體來(lái)說(shuō)，最大的顧慮是“不敢買(mǎi)”。

這兩年就業(yè)市場(chǎng)波動(dòng)大，工資不漲反降的情況比比皆是，大家對(duì)未來(lái)收入預(yù)期越來(lái)越保守。一套普通住宅動(dòng)輒幾百萬(wàn)，首付掏空六個(gè)錢(qián)包，后續(xù)還要背負(fù)二三十年的房貸，一旦遭遇失業(yè)，就可能面臨斷供風(fēng)險(xiǎn)。就像廈門(mén)的剛需族吐槽的：“房?jī)r(jià)跌了25%，工資沒(méi)漲一分，現(xiàn)在買(mǎi)房不是剛需，是賭命。”

而改善型購(gòu)房者則卡在“賣(mài)不掉舊的，換不起新的”的困境里。原本順暢的換房鏈條如今徹底卡住，手里的老破小掛出去大半年沒(méi)人問(wèn)津，想換的次新房?jī)r(jià)格雖有回落，但首付差額依然壓力山大。

更關(guān)鍵的是，大家發(fā)現(xiàn)房子的“賺錢(qián)屬性”消失了——過(guò)去買(mǎi)房閉眼漲的時(shí)代一去不返，現(xiàn)在買(mǎi)普通住宅，不僅可能貶值，還要承擔(dān)物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)等長(zhǎng)期成本，算下來(lái)遠(yuǎn)不如把錢(qián)存銀行穩(wěn)妥。

普通住宅的房東們更是心態(tài)分裂。手里握著遠(yuǎn)郊老破小的房東，大多是“急售卻賣(mài)不掉”，要么降價(jià)幾十萬(wàn)“以價(jià)換量”，要么眼睜睜看著房子每月縮水幾萬(wàn)；而手握核心區(qū)次新房的房東，更多選擇主動(dòng)下架房源，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年后的次新房撤牌比例高達(dá)87%。他們不是不想賣(mài)，而是覺(jué)得現(xiàn)在價(jià)格跌破心理底線，不如先出租收租——畢竟一線城市租金漲幅超8%，一套70㎡兩居室月租能多賺600-800元，等市場(chǎng)回暖再出手更劃算。

反觀富人們買(mǎi)豪宅的邏輯，根本不是“為了住”，而是把豪宅當(dāng)成了資產(chǎn)“壓艙石”。首先，豪宅的稀缺性決定了它的抗跌屬性。一線城市核心地段的低容積率地塊本就罕見(jiàn)，能開(kāi)發(fā)豪宅的項(xiàng)目更是少之又少，物以稀為貴的道理在樓市里從未失效。

就像深圳灣、上海陸家嘴的豪宅，占據(jù)著城市最好的商業(yè)、教育、醫(yī)療資源，這種稀缺資源不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整而貶值，反而會(huì)隨著城市發(fā)展愈發(fā)珍貴。

其次，對(duì)富人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)豪宅是最省心的資產(chǎn)配置方式。手里握著幾千萬(wàn)甚至上億資金，存銀行會(huì)面臨貨幣貶值，投資股市、基金又風(fēng)險(xiǎn)太高，而豪宅不僅能抵御通脹，管理成本還低。

試想一下，3000萬(wàn)資金如果買(mǎi)200萬(wàn)一套的普通住宅，要打理15套房子，收租、維修、招租樣樣費(fèi)心；但買(mǎi)1500萬(wàn)一套的豪宅，兩套就能搞定，省時(shí)省力還穩(wěn)妥。而且豪宅的金融屬性更強(qiáng)，市場(chǎng)定價(jià)更自由，不像普通住宅受調(diào)控限制，增值空間也更可觀。

更重要的是，豪宅承載著圈層社交的隱形價(jià)值。對(duì)高凈值人群來(lái)說(shuō)，買(mǎi)豪宅不只是買(mǎi)一套房子，更是買(mǎi)一個(gè)高端社交圈。住在這里的鄰居非富即貴，無(wú)論是生意合作還是資源互換，都可能在日常交往中達(dá)成，這種隱性價(jià)值是普通住宅無(wú)法比擬的。就像深圳那兩套上億頂復(fù)的買(mǎi)家，或許看重的不只是房子本身，更是社區(qū)背后的圈層資源。

還有一個(gè)關(guān)鍵原因：富人和普通人的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不在一個(gè)級(jí)別。富人大多有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和多元化的收入來(lái)源，不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)短期波動(dòng)就急著套現(xiàn)，反而能在市場(chǎng)調(diào)整期抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而普通購(gòu)房者大多是高杠桿買(mǎi)房，一旦房?jī)r(jià)下跌，就可能面臨資產(chǎn)縮水、甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)，還有的人怕買(mǎi)了以后房?jī)r(jià)還會(huì)下跌。

說(shuō)到底，2025年的樓市分化，本質(zhì)上是“居住需求”和“資產(chǎn)需求”的分道揚(yáng)鑣?，F(xiàn)在的剛需群體不少，因?yàn)槭袌?chǎng)每天都在成交，因?yàn)樗麄円仓勒l(shuí)也不知道地點(diǎn)在哪里，他們買(mǎi)的就是家，而不是房子，因?yàn)榧沂墙?jīng)不起等待的。

而一線城市豪宅則成為富人的資產(chǎn)配置選擇，憑借稀缺性、抗跌性和金融屬性，走出了獨(dú)立行情。

對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，什么時(shí)候買(mǎi)房看的是自身收入穩(wěn)定性和居住需求；而富人們搶豪宅的行為，只是在他們的資產(chǎn)籃子里，多了一塊穩(wěn)健的“壓艙石”而已，因?yàn)殂y行只認(rèn)房產(chǎn)證。

未來(lái)的樓市，“分化”會(huì)成為常態(tài)：核心城市的優(yōu)質(zhì)豪宅依然搶手，而缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市、偏遠(yuǎn)地區(qū)的普通住宅，可能會(huì)面臨更長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整。