觀點(diǎn)網(wǎng) 若要給近兩年上海新房市場(chǎng)找一個(gè)推盤節(jié)奏清晰的頂豪樣本，陸家嘴太古源·源邸幾乎是繞不開的項(xiàng)目。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，陸家嘴太古源·源邸自2024年末首開以來，價(jià)格從16.98萬元/平方米逐步上行至18萬元/平方米，不到一年時(shí)間內(nèi)完成四批次推盤，累計(jì)銷售額接近百億元。

依托一線濱江區(qū)位、大平層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及持續(xù)推進(jìn)的實(shí)景呈現(xiàn)，太古源·源邸在上海高端住宅市場(chǎng)中維持了較為連續(xù)的成交狀態(tài)。

可以說，它的走勢(shì)也映射出近期上海樓市的某種狀態(tài)。

從首開到四批次

這個(gè)項(xiàng)目第一次被市場(chǎng)關(guān)注，是在2024年的首開。

2024年10月22日，太古源·源邸推出前排兩棟臨江住宅，產(chǎn)品以大尺度平層為主，主力戶型集中在約278平方米、388平方米，同時(shí)配置少量頂層大戶型。

首批共推出50套房源，開盤當(dāng)日售出47套，單價(jià)16.98萬元/平方米，平均售價(jià)約5800萬元，認(rèn)購率248%。

進(jìn)入2025年，太古源·源邸推盤節(jié)奏開始加快。

4月20日，該項(xiàng)目迎來第二批次房源過會(huì)，均價(jià)上調(diào)至17.18萬元/平方米，推出戶型集中在約285平方米-381平方米江景大平層，同時(shí)首次亮相約731平方米頂層大平層產(chǎn)品。

該批次共推出57套房源，當(dāng)日即售出55套，兩批次累計(jì)銷售額達(dá)到57.6億元，已售單位占已推售房源97%。

9月，第三批次房源入市，均價(jià)進(jìn)一步上調(diào)至17.6萬元/平方米。

這一批次在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)變化，為180平方米、240平方米戶型，單套總價(jià)區(qū)間有所下探，83套住宅單元首日售出79套。

時(shí)間來到2025年12月，太古源·源邸迎來第四批次認(rèn)購。

本次推售的是項(xiàng)目位置最核心的兩棟住宅，分別是沿江第一排1號(hào)樓，以及景觀條件最優(yōu)的5號(hào)樓，合計(jì)約60套房源，主力戶型為建面約240平方米、388平方米，均價(jià)站上18萬元/平方米。

從價(jià)格變化來看，太古源·源邸并未出現(xiàn)大幅跳漲，從16.98萬、17.18萬、17.6萬一步一步走到18萬。

資料顯示，陸家嘴太古源·源邸整體僅規(guī)劃11棟住宅塔樓，共378套三至四室高端濱水單位，全部為大平層產(chǎn)品。約6800平方米的會(huì)所空間已實(shí)景開放，其中超4000平方米的源CLUB會(huì)所，通過空中廊橋直達(dá)濱江步道，距離黃浦江直線距離大約百米。

在當(dāng)前上海新房市場(chǎng)中，同時(shí)具備“一線濱江+綜合體開發(fā)+實(shí)景呈現(xiàn)”的項(xiàng)目并不多，而太古源·源邸是其中較為典型的一個(gè)。

太古地產(chǎn)內(nèi)地慢節(jié)奏

相比商業(yè)業(yè)務(wù)，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的發(fā)展住宅業(yè)務(wù)節(jié)奏始終偏慢。事實(shí)上，陸家嘴太古源·源邸是其在中國(guó)內(nèi)地推出的首個(gè)高端住宅項(xiàng)目。

自2001年進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)至今，太古地產(chǎn)已落成的綜合項(xiàng)目有6個(gè)，包括北京三里屯太古里、頤堤港，上海興業(yè)太古匯、前灘太古里，廣州太古匯以及成都太古里。

其中，上海是太古地產(chǎn)在內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模最大的城市，浦西布局興業(yè)太古匯與張園，浦東則落子前灘太古里與陸家嘴太古源，幾乎覆蓋了上海最具代表性的城市核心。

某種程度上，太古源·源邸更像是太古地產(chǎn)的一次“能力展示”。該項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及呈現(xiàn)階段均拉長(zhǎng)周期，通過會(huì)所、公共空間和濱江界面的實(shí)景開放，讓客戶提前看到成品狀態(tài)，從而降低對(duì)未來交付的不確定性。

若把太古源·源邸放回到整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中，表現(xiàn)也不算孤立。

進(jìn)入2025年四季度，上海新房市場(chǎng)并未出現(xiàn)全面回暖，而是呈現(xiàn)出明顯的分化特征，核心板塊、確定性較高的項(xiàng)目，仍在按各自節(jié)奏成交，其余區(qū)域則更多依賴價(jià)格與產(chǎn)品匹配度。

12月26日，上海徐匯濱江東安板塊的頂豪項(xiàng)目“安瀾上�！笔组_，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)銷售約90.77億元。項(xiàng)目首批推出建面約192-370平方米的大平層產(chǎn)品，均價(jià)約17.88萬元/平方米，與陸家嘴太古源·源邸處于相近價(jià)格區(qū)間。

安瀾上海首批次211套房源12月13日過會(huì)，12月19日啟動(dòng)認(rèn)籌；截至當(dāng)日18點(diǎn)，官方通報(bào)該項(xiàng)目已認(rèn)籌163組。

根據(jù)公開資料，該項(xiàng)目地塊由中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資四家央企國(guó)企聯(lián)合體于9月5日通過產(chǎn)交所摘牌，總出讓金額439.5億元，刷新全國(guó)涉宅用地總價(jià)紀(jì)錄。

地段方面，安瀾上海位于徐匯濱江核心地段，被納入上�！爸醒牖顒�(dòng)區(qū)”（CAZ）規(guī)劃，定位為“國(guó)際文化、金融、創(chuàng)新中心”，與世博、前灘構(gòu)成“黃金三角”。

項(xiàng)目間橫向?qū)Ρ瓤梢钥吹剑?2月份上海新房市場(chǎng)出售并不“冷”，8萬多、11萬多、17-18萬，不同價(jià)格帶均有成交。

正是在這樣的背景下，均價(jià)18萬元/平方米的太古源·源邸開啟新一輪認(rèn)購，應(yīng)該還是比較合適的時(shí)機(jī)。

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