12月16日上午10點(diǎn)，成都軌道交通迎來(lái)重要節(jié)點(diǎn)——13號(hào)線(xiàn)一期、30號(hào)線(xiàn)一期同步開(kāi)啟初期運(yùn)營(yíng)。

（圖片來(lái)源：成都軌道）

在城市運(yùn)行層面，這是一次軌道網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)性加密；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)層面，它更像一次現(xiàn)實(shí)而具體的檢驗(yàn)：那些被反復(fù)寫(xiě)入規(guī)劃文本的城市配套，究竟能否按時(shí)兌現(xiàn)？

也正是在這樣的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境中，回看過(guò)去一年成都樓市中一個(gè)被反復(fù)提及的項(xiàng)目——東城金茂曉棠，其意義已不再局限于“賣(mài)得好”本身，而更像是一個(gè)被市場(chǎng)選中的樣本，折射出當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中，哪些價(jià)值正在重新被確認(rèn)。

(東城金茂曉棠項(xiàng)目實(shí)拍圖)

·觀(guān)望周期中的“A+”成績(jī)單：一個(gè)值得深度觀(guān)察的熱銷(xiāo)樣本

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓，成交節(jié)奏放緩成為常態(tài)。

在這樣的背景下，東城金茂曉棠的銷(xiāo)售表現(xiàn)顯得頗為突出。項(xiàng)目一期首開(kāi)即出現(xiàn)千人搖號(hào)，隨后在約半年時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)“十四開(kāi)十四罄”的亮眼表現(xiàn)，超過(guò)1700套房源全部清盤(pán)。而這一銷(xiāo)售節(jié)奏，在同期成都新房市場(chǎng)中較為罕見(jiàn)。

更值得注意的是，這并非依靠單次營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的短期爆發(fā)，而是一種持續(xù)兌現(xiàn)的成交狀態(tài)。在整體市場(chǎng)信心尚未完全修復(fù)的情況下，東城金茂曉棠成為少數(shù)能夠持續(xù)吸引改善型購(gòu)房者入場(chǎng)的項(xiàng)目之一。

這也引出了行業(yè)內(nèi)部反復(fù)討論的問(wèn)題：

在普遍謹(jǐn)慎的市場(chǎng)環(huán)境中，這種“現(xiàn)象級(jí)熱銷(xiāo)”究竟是偶然因素疊加，還是背后存在一套更具結(jié)構(gòu)性的邏輯？

·并非偶然，而是產(chǎn)品體系的必然結(jié)果

從開(kāi)發(fā)主體來(lái)看，東城金茂曉棠并非一次臨時(shí)起意的市場(chǎng)押注。

項(xiàng)目背后，是中國(guó)中化集團(tuán)旗下的中國(guó)金茂。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)金茂在住宅領(lǐng)域并不以規(guī)模取勝，而是以清晰的產(chǎn)品系戰(zhàn)略參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2024年3月，中國(guó)金茂“金玉滿(mǎn)堂”系列推出,憑借精準(zhǔn)客戶(hù)細(xì)分與強(qiáng)大兌現(xiàn)力，金茂構(gòu)建了一個(gè)完整的高端人居生態(tài)，超越傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向“生活方式提供者”的角色。在當(dāng)前房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)“品質(zhì)與服務(wù)”的背景下，“金玉滿(mǎn)堂”系列全力展現(xiàn)了金茂作為開(kāi)發(fā)商的自信與前瞻性。

東城金茂曉棠所代表的“棠系”，正是這一邏輯在新階段的落地成果，自此，金茂的“金玉滿(mǎn)堂”也全系花開(kāi)成都。相較于強(qiáng)調(diào)標(biāo)簽化高端屬性的產(chǎn)品線(xiàn)，“棠系”更明確地指向城市新中產(chǎn)改善客群，強(qiáng)調(diào)全齡友好、功能復(fù)合與長(zhǎng)期居住體驗(yàn)。

這也意味著，東城金茂曉棠從一開(kāi)始，并非為短期市場(chǎng)情緒而生，而是被納入一套成熟的產(chǎn)品體系中，通過(guò)對(duì)成都客群需求的精準(zhǔn)匹配，承接在調(diào)整周期中依然存在、但更加理性的改善需求。

·從“區(qū)位討論”到“國(guó)家級(jí)城市更新”

圍繞東城金茂曉棠，外界長(zhǎng)期存在一種典型疑問(wèn)：其所處區(qū)域是否具備足夠的長(zhǎng)期價(jià)值？

如果僅以傳統(tǒng)行政區(qū)劃或既有板塊認(rèn)知作為判斷依據(jù)，這樣的疑問(wèn)并不意外。但隨著城市發(fā)展邏輯從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量更新，真正決定區(qū)域價(jià)值走向的，已逐漸從“邊界”轉(zhuǎn)向“戰(zhàn)略”。

東城金茂曉棠所在的區(qū)域，被重新命名為為“東城PARK5747”。2024年，該片區(qū)被納入國(guó)家級(jí)超特大城市更新改造項(xiàng)目庫(kù)，成為政企協(xié)同推進(jìn)的城市更新樣本之一。其目標(biāo)并非單一住宅開(kāi)發(fā)，而是通過(guò)系統(tǒng)性更新，重塑成都主城東南門(mén)戶(hù)的城市功能與空間結(jié)構(gòu)。

（東城PARK5747區(qū)位圖）

在更宏觀(guān)的層面，這一區(qū)域承擔(dān)著連接成都東客站綜合交通樞紐與468城市地標(biāo)的重要角色，被視為成都東南向發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

作為成都城市更新的重要組成部分，“東城錦帶”項(xiàng)目總投資約368億元、全長(zhǎng)約3.5公里的文創(chuàng)城市連廊，試圖通過(guò)公共空間與慢行系統(tǒng)的構(gòu)建，將長(zhǎng)期被基礎(chǔ)設(shè)施割裂的城市界面重新縫合。按照規(guī)劃節(jié)奏，該區(qū)域?qū)⒆裱?年成勢(shì)、5年成型、10年成城”的推進(jìn)路徑。

（東城錦帶區(qū)位圖）

在這個(gè)宏大的藍(lán)圖中，東城金茂曉棠擁有“五駕馬車(chē)”的超配底盤(pán)，支撐其成為下一個(gè)城市中心。隨著地鐵30號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，項(xiàng)目正式邁入“雙軌TOD”時(shí)代，2號(hào)線(xiàn)與30號(hào)線(xiàn)配合“三橫三縱”路網(wǎng)，出行效率倍增。商業(yè)方面，除項(xiàng)目自帶的“壹里繁華”商業(yè)街區(qū)外，周邊擁有大融城、龍湖天街等超百萬(wàn)方商業(yè)集群。生態(tài)上，板塊踐行公園城市理念，規(guī)劃了全長(zhǎng)約4300米的一環(huán)綠道，串聯(lián)起多個(gè)主題公園，讓住宅直接“長(zhǎng)”在公園里。加之華西系醫(yī)療資源的護(hù)航與未來(lái)全齡段教育資源的引入，這里已然具備了成為城市新中心的全部要素 。

當(dāng)城市更新從概念走向施工與兌現(xiàn)，區(qū)域價(jià)值的底層邏輯，也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)變。

·當(dāng)改善產(chǎn)品進(jìn)入“新規(guī)時(shí)代”，競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生了什么變化

如果說(shuō)地段決定了價(jià)值的下限，那么產(chǎn)品力則決定了價(jià)值的上限。

在東城金茂曉棠二期上，我們看到了一位“全優(yōu)生”如何利用新規(guī)紅利，對(duì)傳統(tǒng)改善產(chǎn)品進(jìn)行了一次徹頭徹尾的“降維打擊”：

1. 規(guī)劃升維：聯(lián)合大盤(pán)在主城重新出現(xiàn)

在土地資源高度碎片化的主城，改善型項(xiàng)目往往受制于地塊規(guī)模，只能在有限空間內(nèi)完成配置。東城金茂曉棠則通過(guò)多宗地協(xié)同開(kāi)發(fā)，構(gòu)建起一個(gè)“聯(lián)合大盤(pán)”的整體格局。

(東城金茂曉棠區(qū)位圖)

這種模式帶來(lái)的，并不僅是體量上的放大，而是公共資源配置能力的本質(zhì)差異。項(xiàng)目?jī)?nèi)部共享超4.2萬(wàn)㎡園林景觀(guān)、近2000㎡商業(yè)街區(qū)以及超過(guò)4300㎡的會(huì)所體系，形成一種在主城已較為罕見(jiàn)的“大城生活結(jié)構(gòu)”。

（項(xiàng)目二期實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期實(shí)拍圖）

對(duì)于改善型家庭而言，這種規(guī)模所帶來(lái)的，是居住半徑內(nèi)生活場(chǎng)景的完整性，而非對(duì)外部資源的高度依賴(lài)。

2. 公區(qū)邏輯：不是“多”，而是“被真正使用”

在公共空間設(shè)計(jì)上，東城金茂曉棠并未停留在功能堆疊層面，而是圍繞不同年齡段、不同生活方式進(jìn)行精細(xì)拆分。二期會(huì)所體系進(jìn)一步升級(jí)，引入約490㎡室內(nèi)半標(biāo)籃球場(chǎng)，在同類(lèi)住宅項(xiàng)目中并不多見(jiàn)。同時(shí)，項(xiàng)目將青年社交空間與長(zhǎng)者活動(dòng)空間進(jìn)行物理區(qū)隔，既滿(mǎn)足年輕家庭的社交與運(yùn)動(dòng)需求，也保障老年群體的安靜與舒適。兒童空間則年齡分區(qū)、動(dòng)靜分層，引入體適能訓(xùn)練設(shè)施，強(qiáng)調(diào)成長(zhǎng)型使用場(chǎng)景。

（項(xiàng)目二期公共空間實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期公共空間實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期公共空間實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期公共空間實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期公共空間實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期公共空間實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期公共空間實(shí)拍圖）

這些設(shè)計(jì)并非“看上去很美”，而是基于一個(gè)判斷：在居住周期被不斷拉長(zhǎng)的背景下，公共空間的價(jià)值，取決于是否能夠被長(zhǎng)期、高頻地使用。

3. 戶(hù)型突破：得房率，正在成為改善產(chǎn)品的底層競(jìng)爭(zhēng)力

在戶(hù)型層面，東城金茂曉棠二期充分釋放新規(guī)紅利，對(duì)主城改善產(chǎn)品長(zhǎng)期存在的痛點(diǎn)作出回應(yīng)。

136㎡產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)約123%的得房率，通過(guò)約20㎡入戶(hù)光廳，將傳統(tǒng)玄關(guān)功能升級(jí)為可復(fù)合使用的生活空間，可承載聚會(huì)、休閑、種植等多種場(chǎng)景。這種設(shè)計(jì)，本質(zhì)上是將“院落式生活”的一部分，引入高層住宅。

戶(hù)型內(nèi)部采用LDKB方廳布局與洄游動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)，使公共空間與私密空間既相互獨(dú)立，又保持良好互動(dòng)。

（項(xiàng)目二期樣板間實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期樣板間實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期樣板間實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期樣板間實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期樣板間實(shí)拍圖）

（項(xiàng)目二期樣板間實(shí)拍圖）

而即便是110㎡起步戶(hù)型，同樣配置入戶(hù)光廳，避免“開(kāi)門(mén)見(jiàn)廳”的尷尬，重新定義入門(mén)級(jí)改善產(chǎn)品的空間尊嚴(yán)。

在改善需求愈發(fā)理性的當(dāng)下，這種對(duì)空間效率與生活場(chǎng)景的重視，正在成為購(gòu)房決策中的關(guān)鍵變量。

4. 從對(duì)比到“降維”：規(guī)則正在被重寫(xiě)

綜合來(lái)看，金茂曉棠的競(jìng)爭(zhēng)策略，并非在同一維度內(nèi)與周邊項(xiàng)目對(duì)比，而是通過(guò)規(guī)劃尺度、公區(qū)體系與戶(hù)型邏輯的重構(gòu)，直接改變了改善產(chǎn)品的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

這種“降維”，并不依賴(lài)單點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，而是源于金茂一套系統(tǒng)性的產(chǎn)品方法論：中國(guó)金茂“棠系”產(chǎn)品線(xiàn)，是“金玉滿(mǎn)堂”四大系列之一，專(zhuān)為重視家庭陪伴與親子成長(zhǎng)的“顧家派”客戶(hù)量身打造，以全齡友好社區(qū)為核心定位，倡導(dǎo)家庭興行昌盛、生生不息的美好生活理念。就像一棵茂盛的大棠樹(shù)，根深葉茂、代代傳承。

棠系產(chǎn)品主要強(qiáng)調(diào)從擇址、造城、運(yùn)營(yíng)到產(chǎn)品力的全周期價(jià)值體系：選址城市核心，打造超級(jí)大盤(pán)提供深厚根基；通過(guò)溫暖城市、全周期社區(qū)、網(wǎng)紅IP與前置運(yùn)營(yíng)，構(gòu)建“壹里繁華”的長(zhǎng)期支撐；最終以高顏美學(xué)、全齡友好、超維空間、鯨吞收納、金茂甄選等核心價(jià)值，呈現(xiàn)“超集美滿(mǎn)”的居住體驗(yàn)，滿(mǎn)足多代同堂的改善需求。

自2024年首發(fā)以來(lái)，棠系項(xiàng)目如天津上東金茂曉棠、上海金茂棠前等迅速熱銷(xiāo)，2025年更以在全國(guó)范圍內(nèi)的高認(rèn)籌率與逆市表現(xiàn)，樹(shù)立年輕改善家庭居住新標(biāo)桿，重新定義“好房子”與美滿(mǎn)生活方式。

·確定性，正在成為稀缺的資產(chǎn)

回到市場(chǎng)本身，東城金茂曉棠的熱銷(xiāo)，并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)已全面回暖。相反，它更像是一種篩選結(jié)果。

金茂驗(yàn)證了一件事：在高度不確定的周期里，真正稀缺的，是“被反復(fù)兌現(xiàn)的確定性”——國(guó)家級(jí)規(guī)劃帶來(lái)的區(qū)域確定性，央企長(zhǎng)期主義帶來(lái)的產(chǎn)品確定性，以及真實(shí)可感的生活場(chǎng)景，共同構(gòu)成了這場(chǎng)逆周期熱銷(xiāo)的底層邏輯。

(東城PARK5747意境圖)

據(jù)了解，目前東城金茂曉棠二期已取證至七批次，這里，不再只是地圖上的一個(gè)點(diǎn)，正以成都主城東南門(mén)戶(hù)的封面形象，擘畫(huà)一個(gè)關(guān)于“如何在當(dāng)下住得更好”的現(xiàn)實(shí)樣本。

而這，或許正是市場(chǎng)在等待的答案。

文/程思瑜