觀點(diǎn)網(wǎng) 12月28日，深圳蛇口超級(jí)豪宅項(xiàng)目中信城開(kāi)·信悅灣正式開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)銷(xiāo)售額突破100億元，并以備案均價(jià)24.4萬(wàn)元/平方米、最高單價(jià)38萬(wàn)元/平方米價(jià)格，刷新了深圳樓市紀(jì)錄。

項(xiàng)目首批推出156套房源，主力為建筑面積約302-370平方米大平層，備案單價(jià)區(qū)間為17.6萬(wàn)-38萬(wàn)元/平方米，總價(jià)門(mén)檻5327萬(wàn)元起。

其中，最受關(guān)注的兩套頂層復(fù)式豪宅分別約519平方米與658平方米，總價(jià)約1.87億元及2.5億元。

銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)定了嚴(yán)格的認(rèn)購(gòu)條件：看房需驗(yàn)資2000萬(wàn)元，參與認(rèn)籌須凍結(jié)保證金500萬(wàn)元。

開(kāi)盤(pán)約兩小時(shí)后，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)超百億元銷(xiāo)售，當(dāng)日去化約123套，去化率近80%。

信悅灣來(lái)歷

該項(xiàng)目從亮相到銷(xiāo)售，節(jié)奏極為緊湊。

據(jù)悉，信悅灣于11月25日正式發(fā)布，12月15日開(kāi)放藝術(shù)展廳與樣板空間，12月22日取得預(yù)售許可證，最終在12月28日開(kāi)盤(pán)。

據(jù)了解，信悅灣目前處于期房銷(xiāo)售的在建狀態(tài)。根據(jù)施工許可證信息，住宅部分主體結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)2027年底竣工，預(yù)計(jì)2029年上半年完成帶精裝修交付。

資料顯示，信悅灣所在的東角頭地塊，開(kāi)發(fā)歷經(jīng)二十六年，最早可追溯至上世紀(jì)80年代，由深圳航運(yùn)總公司與香港達(dá)力集團(tuán)合資成立的圳華港灣公司用于碼頭經(jīng)營(yíng)。1995年，地塊性質(zhì)變更為商住綜合開(kāi)發(fā)用地。

1999年，深圳華港灣與深圳市規(guī)劃國(guó)土局達(dá)成協(xié)議，正式啟動(dòng)用地改規(guī)與開(kāi)發(fā)籌備工作，卻因股東間股權(quán)糾紛、資金鏈斷裂等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)進(jìn)程陷入停滯。

第一次轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2013年。

彼時(shí)，佳兆業(yè)集團(tuán)以超過(guò)58億元的代價(jià)收購(gòu)深圳航運(yùn)70%股權(quán)，從而間接掌控了東角頭地塊約37.5%權(quán)益，取得項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)。

由此，該項(xiàng)目成為了佳兆業(yè)名下最具價(jià)值的資產(chǎn)之一。據(jù)其2021年資產(chǎn)清單，權(quán)益貨值近300億元。

然而好景不長(zhǎng)，佳兆業(yè)后續(xù)陷入流動(dòng)性危機(jī)，開(kāi)發(fā)計(jì)劃再度擱淺，地塊持續(xù)處于閑置狀態(tài)。

期間，2014年圳華港灣30年經(jīng)營(yíng)期屆滿(mǎn)后，股東間就清算與土地處置的矛盾進(jìn)一步加劇，2016年啟動(dòng)強(qiáng)制清算程序又讓地塊開(kāi)發(fā)陷入長(zhǎng)達(dá)七年得僵局。

2022年6月，中信集團(tuán)通過(guò)旗下平臺(tái)中信城開(kāi)，以約300億元的整體方案接手項(xiàng)目。

中信城開(kāi)此次重組采用“服務(wù)信托”模式：中信銀行作為主要債權(quán)人，由中信城開(kāi)擔(dān)任融資代建及操盤(pán)方，提供盤(pán)活資金并負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)與銷(xiāo)售；佳兆業(yè)則作為原資產(chǎn)方與合作方，保留最終權(quán)益并協(xié)同屬地資源。

目前項(xiàng)目公司由城開(kāi)信銀（西部信托全資持有）持股69.3%，深圳投控持股30%，佳兆業(yè)象征性持股0.7%。

值得注意的是，城開(kāi)信銀董事長(zhǎng)由中信城開(kāi)高管出任，董事亦包含佳兆業(yè)成員，顯示中信與佳兆業(yè)為實(shí)質(zhì)協(xié)作方。

2023年，在深圳市政府牽頭與中信的推動(dòng)下，復(fù)雜的股權(quán)重組完成，相關(guān)法律糾紛徹底化解，項(xiàng)目終于掃清障礙，全面重啟。

頂豪的敘事

起初，中信城開(kāi)決定將項(xiàng)目案名從“元灣府”更改為“信悅灣”，歸屬于中信城開(kāi)旗下最高產(chǎn)品系——“信悅系”，定位為深圳南山蛇口的高端海景住宅。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目對(duì)戶(hù)型進(jìn)行了全面升維，主力戶(hù)型面積從原先傳出的195-495平方米，全面提升至210-510平方米。在產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整后，容積率則由最初的5.53優(yōu)化至5.46。

項(xiàng)目所在地為深圳望海路與后海濱路交匯處，地處蛇口國(guó)際海洋城、后?？偛炕?、深圳灣超級(jí)總部三大核心規(guī)劃區(qū)的交匯點(diǎn)。三面環(huán)海，北側(cè)為成熟的深圳灣豪宅區(qū)，南側(cè)與在建的深圳歌劇院（計(jì)劃2028年竣工）僅一路之隔，東臨后海河并可遠(yuǎn)眺深圳灣大橋及香港天際線，西側(cè)緊鄰蛇口山公園。

項(xiàng)目整體占地面積約4.41萬(wàn)平方米，總建筑面積約31.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃分兩期開(kāi)發(fā)。目前推出的一期包括5棟超高層住宅，二期則規(guī)劃有商業(yè)、辦公、酒店等綜合業(yè)態(tài)。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，主打“浮島”概念，通過(guò)抬升基地創(chuàng)造景觀視野；外立面采用鑄鋁與曲面玻璃幕墻結(jié)合；社區(qū)規(guī)劃“雙會(huì)所”、屋頂花園及雙泳池等配套。此外，采用“一棟一戶(hù)型”設(shè)計(jì)，以構(gòu)建純粹圈層。

從入市情況來(lái)看，信悅灣的定價(jià)顯著推高了深圳頂級(jí)豪宅基準(zhǔn)。

周邊二手房市場(chǎng)顯示，樓齡較長(zhǎng)的恒裕濱城二期近期掛牌價(jià)28萬(wàn)元/平方米以上，但半島城邦三期等活躍成交均價(jià)多在12萬(wàn)-18萬(wàn)元/平方米區(qū)間。

一個(gè)多月前，華潤(rùn)置地與中海聯(lián)合開(kāi)發(fā)的深圳灣澐璽以均價(jià)約16.8萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)下130億元銷(xiāo)售紀(jì)錄；信悅灣備案均價(jià)高出約45%。

同片區(qū)的后海招商璽也即將入市，已于12月20日開(kāi)放實(shí)體展廳和樣板房，價(jià)格區(qū)間預(yù)計(jì)在14-16萬(wàn)元/平方米。

此外，深圳灣超級(jí)總部基地的GCC聯(lián)泰超總灣已亮相，市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間15-20萬(wàn)元/平方米。

全國(guó)范圍內(nèi)，頂豪市場(chǎng)亦表現(xiàn)較為活躍。

就在信悅灣開(kāi)盤(pán)前兩天，12月26日，中海地產(chǎn)在上海參與開(kāi)發(fā)的徐匯濱江“安瀾上海”項(xiàng)目首批房源入市，銷(xiāo)售額90.77億元，去化率約八成，備案均價(jià)約17.88萬(wàn)元/平方米。

另?yè)?jù)市場(chǎng)消息，信悅灣具體操盤(pán)手為曾任鵬瑞集團(tuán)深圳公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)的陳彬彬，而鵬瑞正是締造了頂豪傳奇“深圳灣1號(hào)”的開(kāi)發(fā)商，該樓盤(pán)曾被譽(yù)為富豪圈的“入場(chǎng)券”。

除信悅灣外，中信城開(kāi)在深圳還承接了原佳兆業(yè)旗下金沙灣國(guó)際樂(lè)園、航運(yùn)紅樹(shù)灣、佳兆業(yè)科技中心等項(xiàng)目。

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