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作者|深水財經(jīng)社 烏海

深圳的有錢人真是太瘋狂了，大幾千萬的房子出手眼都不眨一下。

12月28日，深圳頂豪住宅中信城開信悅灣首次開盤，據(jù)媒體報道信息，當(dāng)天認(rèn)購總金額超過100億元，要知道這個樓盤是深圳灣海景房，24.4萬元 /㎡，購買門檻達(dá)5327萬元起。

這個數(shù)據(jù)我們不知道真實性有幾何，但是大致上也反映了深圳豪宅市場依然具有相當(dāng)強的吸金能力，有錢人對于真正的好產(chǎn)品還是原因買單的。

但是從另一方面來看，也表現(xiàn)出國內(nèi)樓市強烈的冷熱不均。目前國內(nèi)樓市行情正在呈現(xiàn)兩個分化，一個是城市的分化，另一個是住宅層次的分化。

國內(nèi)樓市從賣方市場到買方市場的轉(zhuǎn)變，讓開發(fā)商們認(rèn)識到，不是蓋什么房子都能賣得掉，購房人再也不是那個任意被糊弄的弱勢群體。

深圳頂豪王炸壓軸

2025年深圳樓市的壓軸大戲，被中信城開信悅灣徹底點燃了！你能想象嗎，起步價5000多萬的房子，究竟被有錢人像買白菜一樣哄搶。

12月28日，這個位于深圳灣核心區(qū)的頂豪項目正式開盤，僅用2小時就狂賣100億元，直接刷新了全年頂豪速銷紀(jì)錄。

據(jù)深圳新聞網(wǎng)報道，項目首推156套房源，全是302-658㎡的大平層，起步價就高達(dá)5327萬元，套均總價超8400萬元，其中42套房源總價直接過億。

最亮眼的是兩套頂層復(fù)式，658㎡的戶型單價38萬元/㎡，總價2.5億元，519㎡的也賣到1.87億元，結(jié)果開盤1小時就被神秘富豪直接拿下。

更夸張的是，302㎡的戶型整棟直接售罄，整體去化率超80%。要知道，想?yún)⑴c買房得先凍結(jié)500萬元保證金，即便門檻這么高，開盤前凍資客戶也超300批，是推售套數(shù)的兩倍多。

有錢人都瘋了嗎？

信悅灣的火爆不是偶然，這一年，深圳頂豪市場徹底走出了“獨立行情”，和外圍剛需盤的冷清形成鮮明對比。

從公開數(shù)據(jù)來看，11月底深圳灣澐璽首開就拿下130億元銷售額，12月6日深鐵前海時代尊府加推去化率也達(dá)80%。

整個2025年，深圳總價2000萬以上的豪宅成交逆勢增長超15%，僅頂豪市場就貢獻(xiàn)了250億元成交額。

為啥頂豪這么吃香？核心還是“稀缺”二字。核心地段和頂級配置，讓有錢人舍得掏錢。

信悅灣的位置有多好呢，筆者也沒有去過，但是據(jù)媒體報道，信悅灣占據(jù)深圳灣最后一塊一線海景住宅用地，三面環(huán)海無遮擋，270°環(huán)幕海景能直眺香港天際線，周邊還有萬象城、優(yōu)質(zhì)學(xué)校和在建的深圳歌劇院，四重優(yōu)質(zhì)資源疊加，成了不可復(fù)制的城市資產(chǎn)。

反正這些都是開發(fā)商對外“吹”的，具體賣出去多少還要過段時間去查下深圳住建局信息。

這些買豪宅的都是什么人呢？能舍得花幾千萬買個房子的，手里肯定都有好幾套房，資產(chǎn)至少幾個億，在深圳，有這個身價的肯定是一抓一大把了。

這些人為什么會在這個時候還敢去買房子？有錢人的思維和我們這些牛馬肯定是不同的，他們考慮的可能不是短期的價格波動，而是資產(chǎn)配置價值和資產(chǎn)的稀缺性。

信悅灣等豪宅市場的熱火，與其說是樓市回暖，不如說是高凈值人群對優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的精準(zhǔn)追捧，也印證了“好房子才有好市場”的道理。

樓市依然冷峭

200多套豪宅的熱銷，并不能改變整個樓市的冷峻，畢竟核心地段就那么幾個，有錢人也不可能囤房子。

與頂豪熱銷相對應(yīng)的是，龍華、光明等外圍區(qū)域的剛需盤，即便降價10%-15%，去化還是很緩慢。

今年深圳樓市走過了一波高開低走走勢。2025年一季度曾迎來一波小陽春，據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)，當(dāng)時新房、二手房合計成交超2.6萬套，同比大漲67.7%，3月二手房成交更是沖到6078套。

但這波熱度沒能延續(xù)，后續(xù)市場持續(xù)降溫。好在全年算下來，前11個月一二手住宅總成交111519套，同比漲了12%，創(chuàng)近五年同期新高。

但是可別被這個新高唬住，要知道現(xiàn)在深圳住宅總存量已突破300萬套，5000套的月成交占比還不到0.2%，頂多是濺起一點水花，根本掀不起以前的行情波瀾。

深圳作為一線城市頂流，和北京一樣，成交量的些許回暖也是靠價格換來的。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年深圳房價雖有過連續(xù)五個月的小幅正增長，但更多是核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源的支撐。整體來看，不管是新房還是二手房，降價才是成交的敲門磚。

就像深圳灣的剛需代表戶型，太古城南區(qū)42平房源2021年高峰時賣近850萬，現(xiàn)在450萬左右就能成交，價格近乎腰斬。

而龍華、光明、龍崗等非核心區(qū)的房子，降價10%-15%都是常規(guī)操作，有的甚至要更大幅度讓利才能吸引買家。

最明顯的差距還是在區(qū)域分化上，非核心地段的去化難問題特別突出。東部的龍崗坪地、坪山大部分區(qū)域，西部的寶安沙井、松崗等遠(yuǎn)離核心的片區(qū)，因為通勤遠(yuǎn)、產(chǎn)業(yè)薄弱、供應(yīng)量大，成了降價最狠的區(qū)域，很多房子掛了大半年都賣不出去。

哪怕是2025年末公積金新政落地，允許提取公積金付首付，也只是增加了剛需咨詢量，沒能帶動這些區(qū)域的成交熱潮。反觀南山、福田核心區(qū)，優(yōu)質(zhì)房源還能保持相對堅挺，和非核心區(qū)形成鮮明對比。

整體低迷的大背景下，非核心區(qū)房子想賣得快，只能靠實打?qū)嵉膬r格讓步和配套完善。對于買房人來說，不用被個別成交數(shù)據(jù)焦慮，按需挑選、認(rèn)準(zhǔn)性價比才是關(guān)鍵。