2025年，是廣州江景豪宅爆發(fā)大年。

東有南方面粉廠地塊，以3000萬+套均價(jià)，開盤爆賣百億，創(chuàng)下今年全國新盤開盤記錄。

西有白鵝潭陸居路地塊，單價(jià)最高突破13萬+/平，首開賣出過百套，吸引了廣佛兩地高凈值買家。

在廣州，珠江沿線始終占據(jù)頂豪價(jià)值的最頂層，這是共識。

但還有一個(gè)冷知識，哪怕是最貴的江景豪宅，卻還是逃不出一個(gè)“不可能三角”。

廣州江景盤，不能同時(shí)兼顧超低密度、唯一性城市資源、一線無遮擋望江。

看數(shù)據(jù)就懂了：

廣州中心五區(qū)近五年出讓的江景宅地，24宗商住地里，容積率低于3的僅3宗，低于1.5的僅1宗。

原因不復(fù)雜，按規(guī)定，珠江景觀帶重點(diǎn)區(qū)段需100-200米退距，第一排建筑高度不超60米。

所以，想守住江景就只能向高度要空間，哪怕千萬級江景頂豪，還是得做成超高層。

同時(shí)，低密宅地幾乎不可能疊加TOD屬性，因?yàn)樵诩扔虚_發(fā)邏輯里，TOD本就意味著高強(qiáng)度。

即便退一步，兼顧江景與低密，具備TOD開發(fā)條件的也鳳毛麟角，最多只是近地鐵的江景住宅。

說到底，TOD不是距離問題，而是開發(fā)權(quán)限問題，無論在哪個(gè)城市它都指向唯一性的主體。

這三點(diǎn)，基本決定了廣州江景住宅始終逃不開這個(gè)“不可能三角”。

但在2025年的倒計(jì)時(shí)，這個(gè)被反復(fù)驗(yàn)證的結(jié)論，第一次被廣州地鐵地產(chǎn)·江玥上城打破。

| 項(xiàng)目效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

60米臨江+1.18容積率+槎頭TOD

廣州獨(dú)一檔的江景資源

| 周邊江景實(shí)拍圖

廣州地鐵地產(chǎn)·江玥上城的唯一性，非常清晰。

首先，是其和珠江的關(guān)系。

項(xiàng)目距離珠江約60米，對岸江面最寬處約800米、全南向觀江。

要知道，放在珠金琶一線對比，哪怕是江景頂豪，普遍的親江距離也在120—140米之間。

在珠江三個(gè)“十公里”范圍內(nèi)，60米一線臨江，本身就是例外，更是不可復(fù)制的存量。

更關(guān)鍵的是無遮擋南向觀江，最大限度地釋放了江景優(yōu)勢。

這里的江面最寬約800米，觀江尺度明顯超越珠江前后航道的一眾頂豪項(xiàng)目。

來看實(shí)景圖，鋪展在面前的江景，像是打開了廣角鏡頭，對岸是一馬平川的江心島，視野沒有任何壓迫感。

僅憑這一點(diǎn)，江玥上城就已經(jīng)能在中心區(qū)形成非常清晰的江景區(qū)隔度。

其次，1.18的容積率，正如我們上邊所說，是近五年廣州中心六區(qū)唯一超低密江景宅地。

而真正把“唯一性”徹底鎖死的，是它疊加了槎頭TOD。

目前，12號線與13號線已在此交匯，一條貫通白云新城、越秀、二沙島、琶洲；一條直達(dá)環(huán)市東、珠金琶與廣州東部。

這不是簡單的交通便利，而是一次性打通主城核心板塊的結(jié)構(gòu)性節(jié)點(diǎn)。

在這樣的TOD之上，本身就已經(jīng)進(jìn)入廣州核心圈層，體現(xiàn)了地段層面的“平權(quán)價(jià)值”。

抬高16米之上，100%全江景社區(qū)

但更重要的，是江玥上品在產(chǎn)品上的突破，是一次空前的迭代。

整個(gè)項(xiàng)目建在了一個(gè)16米高的蓋板上邊，光是整個(gè)蓋板，就要額外花費(fèi)幾億成本。

這種加蓋蓋板，或者說抬高處理的手法，在廣州江景項(xiàng)目里不是第一次，但抬高到16米的卻很少。

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

畢竟哪怕是頂豪如面粉廠項(xiàng)目，抬高的高度是到11米。

優(yōu)點(diǎn)很直觀，你站在第3層觀江，和站在第6層觀江，視野開闊度是完全不一樣的。

所以，在江玥上城，甚至從園林開始就可以看江，確保你在社區(qū)每一刻，100%擁抱江景。

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

做到這一點(diǎn)的江景盤，目前全廣州不超過3個(gè)。

這還不夠，江玥上城住宅樓還加上5米架空層，所以哪怕最低層的2樓，就相當(dāng)于常規(guī)住宅的7樓。

而在蓋板下，還有另一番功夫。

以前的TOD項(xiàng)目，蓋板下通常是圍擋起來的封閉空間，但江玥上城卻把蓋板下空間徹底向珠江和城市打開，公共性被放到最大。

蓋板下，規(guī)劃了24小時(shí)沿江公共漫步道、風(fēng)雨連廊、架空層社區(qū)商業(yè)、架空運(yùn)動(dòng)場地等多層次活動(dòng)模塊。

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

同時(shí)，濱江公園打造，自然地把社區(qū)和珠江無縫組合，組成一條2公里長的精品濱江景觀界面和24小時(shí)沿江活動(dòng)帶。

你可以理解為，這是天河臨江帶狀公園的2.0版本，無論早晚晴雨，江岸始終是可進(jìn)入、可使用的生活場景，而不只是被觀看的風(fēng)景。

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

此外，還有廣州地鐵地產(chǎn)配備的，從電梯廳直連地鐵站廳的歸家通道。

經(jīng)由這一通道，無論在寒冬冷風(fēng)，還是高溫暴曬，抑或暴雨天，你都能輕松歸家。

總結(jié)來說，江玥上城帶來的是不是只有無遮擋望江，而是用TOD把居住和江岸的距離真正抹平：

它讓濱江不只是住在旁邊、偶爾去看，而是把通勤的便利、空間的多元、日常的可達(dá)性一起帶到江邊，重新打開了廣州對濱江居住的想象。

花園比房子還大

在此基礎(chǔ)上，江玥上城帶來的，也是廣州從未見過的江景產(chǎn)品。

以首推產(chǎn)品來說，主要分為兩類：

1）建面約139平四代理念住宅

2）建面約113-124平墅級洋房，帶大花園/露臺

距江60米+板式小高層+140平以下

廣州主城獨(dú)一份

首先來看建面約139平四代理念住宅。

其實(shí)從建筑外觀就能看出來它的辨識度，最顯眼的就是錯(cuò)層通高陽臺。

| 江玥上城效果圖

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

常規(guī)住宅的陽臺，再大也受限于單層約3 米的層高，而這里通過錯(cuò)層處理，形成接近兩層、約 5.4米的垂直尺度，就像沒有了天花板。

再加上陽臺整體加寬，讓空間不再只是外擺，而更接近院子的使用邏輯。

約8.5米的面寬，也讓陽臺被自然拆成兩段：一段承擔(dān)日常生活功能，另一段則成為空中花園，可以放置吊椅、綠植，甚至隔出一個(gè)小茶室。

再來看其他部分。

其不僅為一線臨江，甚至是距江邊最近的位置，如果把江玥上城看作一個(gè)島，這里就是“島尖”位。

它還是板樓小高層產(chǎn)品，16層樓高，每層只有2戶，每戶都實(shí)現(xiàn)了專梯入戶。

電梯門一打開，就是每戶享有的電梯前廳，大約10平空間，相當(dāng)于一個(gè)次臥大小了。

進(jìn)入戶內(nèi)，就是一個(gè)寬敞的LDKB公區(qū)，僅是客廳就有5.4米寬，南北通透，可以讓江風(fēng)貫通室內(nèi)。

它的臥室區(qū)還非常貼心地分為雙區(qū)域，完全能夠滿足三代同堂的需求，每一個(gè)區(qū)域都是直面江景。

這也讓全屋的朝南面、江景面達(dá)約15.5米，就像開了全面屏，江景濃度爆棚。

當(dāng)然，還有很多數(shù)據(jù)現(xiàn)在還不方便輸出，總之可以用“炸裂”形容。

其實(shí)很簡單，數(shù)遍目前中心六區(qū)一線望江樓盤，兼?zhèn)浒鍢?小高層+四代理念住宅+140平以下面積段產(chǎn)品，只有這一家。

哪怕退一步，找板樓+小高層的江景產(chǎn)品，至少也是200平打上，門檻至少是千萬級別。

建面約113平起，花園最高超200平，全廣州獨(dú)家

再來看墅級洋房，全廣州獨(dú)一家，打破了常規(guī)墅類產(chǎn)品的認(rèn)知。

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

一個(gè)是面積段，建面僅113平起，首推產(chǎn)品里最大也不過是124平，直接打破了墅居的上車門檻。

要知道，中心區(qū)墅類產(chǎn)品供應(yīng)極少，今年就只有166套，最小的戶型也要143方建面，最主流的產(chǎn)品是建面200-300方。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

另一個(gè)就是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，獨(dú)立管理，容積率僅0.6，每戶單邊位，都帶大花園/大露臺。

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

·建面約115首層單位，三面都是花園，直接點(diǎn)說，花園甚至比房子還要大，面積超200平!

南北兩邊花園帶來了雙重入戶動(dòng)線，整個(gè)花園更成為生活的百變天地。

你可以在南花園做一個(gè)茶室，圍爐煮茶，旁邊草坪布置為一個(gè)迷你足球場；北花園做成BBQ區(qū)，周末邀請親朋來個(gè)大聚會(huì)，松弛感拉滿。

至于室內(nèi)，做到了LDK一體化公區(qū)、四個(gè)臥室，南向四面寬，更重要的是幾乎每一面都能望見花園。

·建面約113平二層，南面是約11米寬的L型大露臺，北面是約80平超大花園，再加上一個(gè)多功能空間。

戶內(nèi)同樣有LDKB一體化，南北通透，臥室分區(qū)設(shè)計(jì)，113平已經(jīng)不是平層的居住體驗(yàn)了。

·建面約115平三層，南北雙露臺面積超50平，南向露臺拉到了約11.7米面寬，雙面觀景。

·還有建面約124平四層單位，做到了雙層空間，最亮眼的是一整層頂層花園，差不多約100平。

它就像一個(gè)被抬到城市上空的私家庭院，白天可以獨(dú)自觀江、曬太陽，視野完全打開；夜晚圍爐小聚，喧囂都被隔離在屋頂之外。

這樣的產(chǎn)品是有標(biāo)志性意義的，如果說從舊規(guī)到新規(guī)戶型是躍了一級，那江玥上城直接就是三級跳。

豪宅標(biāo)準(zhǔn)重構(gòu)，重新錨定廣州江景地標(biāo)

如果把視角再抬高一層，江玥上城走的已經(jīng)不是“單盤邏輯”，而是對齊頂豪標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)配置。

約2000平一線江景會(huì)所，尺度本身已與珠金琶、白鵝潭的千萬級江景豪宅站在同一水平。

會(huì)所里打造了270°江景私宴廳、江景健身房、親子互動(dòng)中心等，將商務(wù)、家庭與日常三種高頻場景融入濱江生活里。

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

尤其是無邊際泳池，以五星級酒店的方式把泳池與江面連成一線，夜晚的視覺張力極強(qiáng)。

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

更關(guān)鍵的是，這些配置并不是孤立存在的，而是被放進(jìn)了一塊更大的城市棋盤中。

江玥上城屬于廣州地鐵地產(chǎn)在槎頭TOD布局中的一環(huán)，背后是一座體量約 150萬方的濱江大城。

目前，學(xué)、鐵、商同步推進(jìn)，其中九年一貫制培英中學(xué)已官宣落位。

這種尺度與完整度，本身就不是普通江景住宅能承載的。

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

同時(shí)，整個(gè)區(qū)域的城市空間也會(huì)同步改造，沿黃金圍大道打造社區(qū)公共配套軸，串聯(lián)地鐵、學(xué)校和商業(yè)，改變城市界面和周邊通達(dá)度。

橫向通過一條景觀中軸鏈接廣海路和2公里濱江長軸，進(jìn)一步提升出行效率，也激活沿江地帶，吸引人流聚集，提高大城的品質(zhì)感。

| 江玥上城效果圖，僅供示意，以實(shí)際交付為準(zhǔn)

把視角再拉遠(yuǎn)，灣區(qū)新岸正在成為廣州江景價(jià)值帶里的新變量。

不同于珠江新城或者白鵝潭，灣區(qū)新岸更多疊加的是新城市、新產(chǎn)業(yè)。

隨著羅沖圍舊改持續(xù)推進(jìn)，疊加白云區(qū)歷史級別的資金投入、以及華為廣東區(qū)域總部的落地，這條江岸價(jià)值帶正在被重新定義。

2026年，灣區(qū)新岸或?qū)⑦M(jìn)入廣州新一輪發(fā)展的主場。

在這樣的城市切換節(jié)點(diǎn)上，江玥上城進(jìn)入市場，就像一次報(bào)時(shí)，預(yù)計(jì)在12月27日，項(xiàng)目將開放預(yù)約，可以提前內(nèi)部參觀。

不過，首開貨量不多，建面約139平一線江景大平層僅推出30套，而建面約113-124平墅級洋房僅推出24套，并且門檻還會(huì)有驚喜。

這意味著，這一輪搶的不是熱度，而是提前占位下一段江景周期的入場券。

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