（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2021年7月，劉明通過乙中介公司，與出賣人周某簽訂《存量房屋買賣合同》，約定以270萬元購買一號房屋（建筑面積150平方米）。劉明依約支付240萬元購房款及全部稅費，并于2021年9月9日取得不動產(chǎn)權(quán)證書，成為登記所有權(quán)人。

然而，當劉明準備收房時卻發(fā)現(xiàn)，一號房屋被某區(qū)政府實際占用，屋內(nèi)有其工作人員居住。劉明多次要求騰退未果，遂起訴請求：

判令某區(qū)政府立即騰退并返還一號房屋；

支付自2021年11月起的房屋占有使用費（按6000元/月計算）。

某區(qū)政府辯稱：

其與甲房地產(chǎn)公司（原開發(fā)商）存在“以房抵債”協(xié)議，一號房屋系用于抵償土地出讓金欠款；

自2001年起即實際控制該房屋，并進行裝修；

劉明與周某交易價格偏低、拆分房款，涉嫌“惡意串通”；

應追加周某為被告，由其承擔違約責任。

另查明：

一號房屋早在2008年已登記至周某名下；

某區(qū)政府與甲公司關(guān)于177萬元債務(wù)是否成立至今未核實完畢，也未通過訴訟確認對房屋享有物權(quán)；

此前某區(qū)政府曾另案起訴要求確認買賣合同無效，但被法院以“法律關(guān)系混雜”為由裁定駁回（A號裁定）。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

某區(qū)政府于判決生效后15日內(nèi)騰退一號房屋并返還劉明；

若逾期未騰退，則自逾期次日起按5000元/月支付占有使用費；

駁回劉明關(guān)于2021年11月至判決前的占有使用費請求。

三、法院說理

不動產(chǎn)權(quán)屬以登記為準，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)

劉明已依法完成不動產(chǎn)登記，系合法所有權(quán)人。某區(qū)政府僅憑與開發(fā)商之間的未決債權(quán)協(xié)議占有房屋，屬于普通債權(quán)，不能對抗已登記的物權(quán)。

“以房抵債”未經(jīng)確權(quán)，不產(chǎn)生物權(quán)效力

即使某區(qū)政府與甲公司曾約定用房屋抵債，但因債務(wù)金額未最終確認，且未辦理產(chǎn)權(quán)變更或預告登記，該協(xié)議僅在雙方內(nèi)部有效，不得對抗善意第三人。

買受人系善意，交易程序合法

劉明通過正規(guī)中介購房，查檔顯示房屋無查封、抵押，已支付合理對價并完稅過戶，符合善意取得要件。所謂“價格偏低”“拆分裝修款”等質(zhì)疑，不足以證明惡意串通。

騰退前的使用費應向出賣人主張

劉明在過戶當日才知房屋被占，說明出賣人周某隱瞞重要事實，構(gòu)成違約。因此，過戶前的損失應向周某追責，而非現(xiàn)占有人。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊）

“先占”不等于“有權(quán)占”

即使某單位自2001年起使用房屋，只要未取得產(chǎn)權(quán)或合法用益物權(quán)，一旦房屋被合法出售并過戶，就必須騰退。

債權(quán)不能對抗已登記的物權(quán)

開發(fā)商欠政府錢，政府可起訴追債，但不能直接霸占已售房屋。否則，將嚴重破壞交易安全和產(chǎn)權(quán)秩序。

購房前務(wù)必實地看房+查清占用情況

本案中，劉明雖查了產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，但未確認實際占用人，導致收房受阻。建議簽約前：

實地查看房屋是否有人居??；

要求出賣人書面承諾“無第三方占用”；

在合同中明確逾期交房的違約責任。

遭遇強占，優(yōu)先起訴現(xiàn)占有人騰房

若房屋被他人非法占用，直接起訴占有人返還原物是最高效路徑。即使出賣人違約，也不影響你向?qū)嶋H侵權(quán)人主張權(quán)利。

政府機關(guān)同樣受《民法典》約束

行政機關(guān)參與民事活動時，身份與普通民事主體無異。以“歷史遺留問題”“行政協(xié)議”為由拒不騰房，法院不予支持。

律師建議：若您購房后發(fā)現(xiàn)房屋被他人（包括單位、親屬、租戶）占用，應立即：

（1）固定證據(jù)（拍照、報警、物業(yè)證明）；

（2）發(fā)律師函要求限期騰退；

（3）同步向出賣人主張違約責任。

雙線維權(quán)，才能最大限度保障權(quán)益。