2025年12月24日，北京正式施行新一輪住房限購(gòu)優(yōu)化政策。此次調(diào)整并非全面取消限購(gòu)，而是在“房住不炒”主基調(diào)下，對(duì)非京籍家庭、多子女家庭等特定群體實(shí)施精準(zhǔn)松綁。

新政最顯著的變化在于大幅降低非京籍購(gòu)房門(mén)檻：五環(huán)內(nèi)連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅年限由3年降至2年，五環(huán)外則由2年降至1年。這一調(diào)整直接縮短了大量在京工作人群的資格等待期。

同時(shí)，政策明確支持多子女家庭改善居住條件。二孩及以上家庭（含京籍與非京籍）可在五環(huán)內(nèi)額外購(gòu)買(mǎi)一套住房。這意味著京籍家庭限購(gòu)套數(shù)由2套增至3套，非京籍家庭在滿足2年社保前提下，五環(huán)內(nèi)可購(gòu)2套。

值得注意的是，五環(huán)外限購(gòu)套數(shù)限制早在2025年8月已放開(kāi)，本次新政進(jìn)一步降低準(zhǔn)入門(mén)檻，形成“五環(huán)外低門(mén)檻+不限套數(shù)”的組合拳，強(qiáng)化職住平衡導(dǎo)向。

金融配套：降低杠桿成本，激活改善需求

除限購(gòu)松綁外，本輪政策同步優(yōu)化住房金融支持體系。公積金貸款二套房最低首付比例由30%下調(diào)至25%，顯著減輕改善型購(gòu)房者資金壓力。

更關(guān)鍵的是，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制不再機(jī)械區(qū)分首套與二套。銀行將根據(jù)客戶資質(zhì)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等因素差異化定價(jià)，弱化“二套即高利率”的剛性約束。

開(kāi)發(fā)端亦有優(yōu)化：商品住宅項(xiàng)目立項(xiàng)由“市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)”改為“區(qū)級(jí)備案”，簡(jiǎn)化審批流程。這既提升開(kāi)發(fā)效率，也釋放政府優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的積極信號(hào)。

這些金融與管理措施與限購(gòu)調(diào)整形成政策合力，共同指向“降低交易成本、釋放合理需求”的核心目標(biāo)，而非刺激投機(jī)性購(gòu)房。

市場(chǎng)影響：結(jié)構(gòu)性回暖，非普漲行情

從短期市場(chǎng)反應(yīng)看，新政將率先帶動(dòng)成交量溫和回升。非京籍群體中，大量在京工作1-2年但此前因年限不足被排除在外的家庭，將獲得真實(shí)購(gòu)房資格。

五環(huán)外區(qū)域受益最為直接。通州、亦莊、大興、昌平、順義等板塊剛需及剛改盤(pán)成交有望明顯放大。數(shù)據(jù)顯示，2025年1-11月北京新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降4.6%，新政恰逢其時(shí)。

五環(huán)內(nèi)則呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性修復(fù)。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、軌交沿線等稀缺板塊議價(jià)空間收窄，但整體價(jià)格受理性預(yù)期制約，難現(xiàn)普漲。當(dāng)前二手房存量高位運(yùn)行，業(yè)主大幅提價(jià)缺乏支撐。

中長(zhǎng)期看，北京房?jī)r(jià)將延續(xù)“核心穩(wěn)升、郊區(qū)分化”格局。人口增速放緩與租售比偏低的基本面，決定了市場(chǎng)難以重回高速上漲通道。

全國(guó)聯(lián)動(dòng)：一線城市或?qū)⒅?jǐn)慎跟進(jìn)

截至2025年底，全國(guó)僅剩北京、上海、深圳及海南部分地區(qū)維持住房限購(gòu)。廣州已于2024年9月全面取消限購(gòu)，天津、海南多地亦相繼退出限制性政策。

北京作為政治中心，歷來(lái)在調(diào)控政策上“收緊最早、放松最晚”。此次主動(dòng)優(yōu)化限購(gòu)，釋放強(qiáng)烈信號(hào)：一線城市正從“防過(guò)熱”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)預(yù)期、促成交”。

上海已先行一步：2025年對(duì)外環(huán)外非滬籍購(gòu)房社保要求降至1年，并在臨港新片區(qū)試點(diǎn)增購(gòu)政策。深圳亦在部分區(qū)域放寬限購(gòu)。北京新政后，兩地或加速政策微調(diào)。

但需注意，一線城市跟進(jìn)將保持謹(jǐn)慎。政策重心仍是“支持剛需與改善”，而非全面放開(kāi)。預(yù)計(jì)更多城市將采取“分區(qū)施策”策略，在非核心區(qū)試點(diǎn)更寬松政策。

購(gòu)房建議：把握窗口，理性決策

對(duì)非京籍家庭而言，新政顯著縮短購(gòu)房資格獲取周期。若已在京連續(xù)繳納社保/個(gè)稅滿1年，可優(yōu)先考慮五環(huán)外不限套數(shù)區(qū)域；滿2年者則具備五環(huán)內(nèi)購(gòu)房資格。

多子女家庭應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注五環(huán)內(nèi)改善機(jī)會(huì)。新政允許增購(gòu)一套，可更好匹配學(xué)區(qū)、通勤等綜合需求，但需結(jié)合現(xiàn)有房產(chǎn)與貸款記錄綜合評(píng)估資格。

貸款策略上，建議優(yōu)先測(cè)算公積金二套房25%首付方案可行性。商貸則需比較不同銀行報(bào)價(jià)，因利率定價(jià)已轉(zhuǎn)向“因人而異”，優(yōu)質(zhì)客戶或獲更低利率。

投資客需清醒認(rèn)知：當(dāng)前政策環(huán)境仍嚴(yán)控投機(jī)。純投資需求在“限購(gòu)+限貸+持有成本上升”多重約束下，獲利空間持續(xù)收窄。

政策展望：微調(diào)持續(xù)，底線思維明確

北京此輪優(yōu)化是2024年以來(lái)“小步快跑”式調(diào)整的延續(xù)。從5年社保降至2年，再到五環(huán)外不限套數(shù)，政策節(jié)奏穩(wěn)健而堅(jiān)定。

若后續(xù)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期，不排除在貸款成數(shù)、稅費(fèi)優(yōu)惠、保障房建設(shè)等方面繼續(xù)微調(diào)。但“房住不炒”底線不會(huì)動(dòng)搖，避免市場(chǎng)重陷泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)全國(guó)而言，北京新政標(biāo)志著一線城市調(diào)控邏輯的根本轉(zhuǎn)變：從抑制需求轉(zhuǎn)向支持合理居住需求。這為其他城市提供重要參考，但各地將基于自身庫(kù)存、人口、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)差異化施策。

文章來(lái)源:樂(lè)居買(mǎi)房