中國房地產(chǎn)市場正面臨新一輪危機爆發(fā)的風險。曾經(jīng)被行業(yè)奉為“穩(wěn)健標桿”的萬科企業(yè)股份有限公司，如今也深陷風暴中心。其一筆2027年到期的美元債券本周交易價格跌破44美分，創(chuàng)下2025年1月以來的新低，進入市場公認的“困境債券”價格區(qū)間。

德國《經(jīng)濟周刊》（WirtschaftsWoche）分析指出，中國房地產(chǎn)市場很可能在新年伊始陷入新的困境。以下是該報相關(guān)報道節(jié)選的編譯內(nèi)容：

北京時間12月22日周一23:00，中國房地產(chǎn)市場險險避開了懸崖邊緣——可能最多只有兩周的喘息時間。債權(quán)人給予搖搖欲墜的房地產(chǎn)開發(fā)商萬科中國（在已倒下的巨頭恒大和碧桂園之后排名第三）一個寬限期。盡管如此，很明顯：持續(xù)數(shù)年的中國房地產(chǎn)危機又回來了——就像一陣寒意掠過負責人的脊背。

具體來說，這涉及一筆20億元人民幣（約2.84億美元）的公司債券，該債券已于12月15日到期但未償還——周一晚是第一個寬限期的截止日。在此之前，債權(quán)人可以決定是與萬科協(xié)商新的信貸條件，還是將公司推向破產(chǎn)。負責人將決定推遲了30天，而一項為期12個月的申請則被拒絕。

但這個決定幾乎改變不了什么。在延長的寬限期于1月底結(jié)束之前，12月28日就已經(jīng)有下一筆公司債券面臨付款日。如果這里也加上通常的一周寬限期，那么新年剛過，萬科又將面臨完全相同的問題。

這場攤牌在11月底已現(xiàn)端倪，當時兩筆總計57億元人民幣（約合8.05億美元）債券的再融資計劃告吹，原因是兩家銀行終止了相關(guān)談判。尤為諷刺的是：據(jù)彭博社信息，一家銀行甚至在收到正式申請前就主動發(fā)出了拒絕通知。該消息導致股價暴跌——盤中跌幅一度達8.5%。而當時股價其實早已所剩無幾：按當前匯率0.46美元（3.54港元）計算，該股票價格已較2018年初的歷史高點下跌超過90%。

11月底，一系列負面消息接踵而至。其中之一是標普評級機構(gòu)將萬科信用評級從B-下調(diào)至CCC，定義為：“目前處于脆弱狀態(tài)，依賴于有利的金融和經(jīng)濟條件，但尚能履行財務(wù)義務(wù)?！?而深圳地鐵集團提供的支持正是這類“有利條件”的關(guān)鍵組成部分。

目前持有27.18%股份的這家國有公共交通企業(yè)，不僅是最大股東，此前更是這家房地產(chǎn)開發(fā)商的“救命纜繩”。根據(jù)企業(yè)年報披露，深圳地鐵曾為其子公司提供優(yōu)惠信貸條件——利率低于市場水平，所獲資金被用于支付其他債券利息或償還本金。

據(jù)彭博社統(tǒng)計，僅本年度深圳地鐵就以股東貸款形式提供約40億美元資金，成為萬科償付債券的關(guān)鍵融資來源。這種間接的國家支持至關(guān)重要，但其效力正在減弱。據(jù)報道，深圳地鐵在十一月間已示意未來將收緊貸款條件。

綜合來看——政府機構(gòu)出手干預的意愿減弱、銀行態(tài)度猶豫、評級機構(gòu)下調(diào)評級、利率上升以及緊迫的時間壓力——這些因素可能迅速混合成一場危及生存的危機。加之存量房產(chǎn)價格持續(xù)下跌，萬科能夠提供給債權(quán)人的抵押品價值隨之縮水。這場驚心動魄的結(jié)局如何尚未可知，但在當前現(xiàn)金流為負且未來幾個月面臨一連串債券到期的情況下，萬科承受的壓力已達空前水平。

來源：Vanke China: Kippt Chinas Immobilienmarkt zum Jahreswechsel ins Chaos?