非京籍家庭五環(huán)內(nèi)購房，社保或個(gè)稅繳納年限由3年減至2年；京籍多子女家庭，五環(huán)內(nèi)可購買3套商品房……今天起，北京購房者迎來新一輪政策利好。

12月24日，記者從北京市住建委獲悉，北京住建委、北京發(fā)改委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），自2025年12月24日起施行。

預(yù)計(jì)五環(huán)外非京籍二手房帶看量將明顯增加

《通知》提到，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整住房限購政策。

一方面，放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的社?；騻€(gè)稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”;購買五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。

另一方面，支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買2套商品住房。

“是繼今年8月五環(huán)外限購松綁后，又一次精準(zhǔn)調(diào)控?！?8安居客研究院院長張波對(duì)中國城市報(bào)記者表示，此次新政是落實(shí)“十五五”相關(guān)精神，“清理住房等消費(fèi)不合理限制性措施”，以減少行政干預(yù)，釋放消費(fèi)潛力。

本次新政對(duì)“非京籍新市民”與“多子女改善家庭”的限購優(yōu)化，精準(zhǔn)匹配了北京當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)。

他提到，當(dāng)下北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)二手房剛需主導(dǎo)、新房改善提升特征，市場(chǎng)的去化難度在增大，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，11月掛牌時(shí)長96.73天，同比增25%，新政通過降低準(zhǔn)入門檻直接釋放這兩類核心需求，會(huì)更帶動(dòng)成交節(jié)奏加快。預(yù)計(jì)北京五環(huán)外非京籍二手房帶看量將會(huì)明顯增加，置換需求也將同步提升。

政策明確可在五環(huán)內(nèi)再多購買一套商品住房，則是匹配了多子女家庭置換的訴求。張波分析，疊加此前對(duì)多子女家庭公積金額度上浮的優(yōu)惠，可以形成政策組合拳，有望顯著提升改善意愿。這一政策預(yù)計(jì)可帶動(dòng)北京五環(huán)內(nèi)改善型二手房，主力面積120-140㎡成交占比提升。

從社保繳納要求來看，北京進(jìn)行了顯著調(diào)整。市區(qū)項(xiàng)目規(guī)定將社保繳納年限從三年調(diào)減為兩年，而對(duì)于五環(huán)以外區(qū)域，更是從兩年變?yōu)橐荒辍?/p>

“這一調(diào)整與上海此前標(biāo)準(zhǔn)一致，也就是一年社保繳納記錄即可具備購房資格。相比之下，其他城市如廣州已取消社保要求，深圳則象征性地要求半年等，總體上體現(xiàn)了社保層面優(yōu)化政策的導(dǎo)向。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)說道。

他對(duì)中國城市報(bào)記者表示，社保繳納要求的調(diào)整，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整的重要內(nèi)容。從各地市場(chǎng)情況來看，限購政策的調(diào)整往往能產(chǎn)生積極效應(yīng)，激活更多的市場(chǎng)需求。

金融端將進(jìn)一步激活“賣舊買新”需求

而政策在金融端的兩大調(diào)整，或?qū)⒅苯永帽本┦袌?chǎng)改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“賣舊買新”需求。

《通知》提到，進(jìn)一步優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。關(guān)于住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，可向經(jīng)辦銀行具體咨詢。

此外，加大公積金支持住房消費(fèi)力度，調(diào)整二套住房公積金貸款最低首付比例，對(duì)借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）使用公積金個(gè)人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。

張波預(yù)計(jì)，在允許銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)靈活定價(jià)后，超過一半的改善客群或有望獲得接近首套利率水平。

二套公積金首付從不低于30%降至25%，則是有效配合了商貸利率調(diào)整，預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)北京公積金貸款申請(qǐng)量和組合貸占比提升，進(jìn)一步降低綜合購房成本。

對(duì)其他一線城市具有啟示意義

《通知》還提出，為進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調(diào)整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)方式，由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。

對(duì)此張波分析，這一方面是行政流程優(yōu)化，另一方面則解決了北京新房市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房源供給不足的問題。

他提到，從安居客線上的數(shù)據(jù)來看，2025年11月北京二手房掛牌量7.33萬套，但“近地鐵、帶優(yōu)質(zhì)配套”的優(yōu)質(zhì)房源僅占掛牌量約29%。同時(shí)，房企拿地后立項(xiàng)審批周期長也導(dǎo)致部分板塊項(xiàng)目入市延遲。新政后，區(qū)級(jí)備案預(yù)計(jì)將審批周期會(huì)明顯縮短，房企可更快啟動(dòng)規(guī)劃建設(shè)，有效匹配新政釋放的非京籍剛需與多子女改善需求。房企也會(huì)更有動(dòng)力開發(fā)“好房子”類產(chǎn)品，契合住房高質(zhì)量發(fā)展的導(dǎo)向。

“北京新策對(duì)房地產(chǎn)投資效率改善的強(qiáng)調(diào)，體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)投資端的關(guān)注?！眹?yán)躍進(jìn)說，這一關(guān)注點(diǎn)源于近期土地市場(chǎng)、開發(fā)投資以及固定資產(chǎn)投資面臨的新壓力。

他提到，此次北京新策，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前的政策導(dǎo)向，也在很大程度上表明各地政策調(diào)整優(yōu)化存在一定空間。該政策對(duì)年底市場(chǎng)交易的活躍等將帶來積極作用。也是守牢底線、積極去庫存的重要體現(xiàn)。

“北京是在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開后，首個(gè)進(jìn)行政策調(diào)整的城市。從這一角度看，對(duì)其他一線城市具有啟示意義?！眹?yán)躍進(jìn)說。

■來源：中國城市報(bào)記者 張阿嬙