“剛交了半年房租，住房租賃企業(yè)就跑路了”“房屋甲醛超標(biāo)不敢住，退租卻要扣押金”“合同里藏著‘霸王條款’，到期不能直接和房東續(xù)約”……近年來，隨著住房租賃市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，新市民、青年人的租房需求日益旺盛，但隨之而來的合同糾紛、企業(yè)“爆雷”、房屋質(zhì)量等問題也成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

12月23日，北京市第三中級(jí)人民法院、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)召開涉住房租賃企業(yè)房屋租賃合同糾紛典型案例新聞通報(bào)會(huì)，通過披露案件數(shù)據(jù)、發(fā)布典型案例、解讀監(jiān)管政策，北京市三中院黨組成員、副院長朱平在發(fā)言中表示，“為住房租賃企業(yè)規(guī)范經(jīng)營提供典型案例提示，為人民群眾提供明確法律指引，為住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展提供助力?！?/p>

12月23日，北京市第三中級(jí)人民法院、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)召開涉住房租賃企業(yè)房屋租賃合同糾紛典型案例新聞通報(bào)會(huì)。

房屋租賃合同糾紛呈逐年上升趨勢(shì)

住房租賃企業(yè)作為房屋租賃市場(chǎng)的重要主體，其健康發(fā)展需要予以關(guān)注。朱平表示，2025年9月15日，《住房租賃條例》正式施行，以行政法規(guī)的形式為住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管制度化筑起一道法治堤壩。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1月至2025年11月，三中院共審理涉住房租賃企業(yè)的房屋租賃合同糾紛566件。其中，2022年121件，2023年126件，2024年131件、2025年1-11月188件，呈逐步增長態(tài)勢(shì)。

從案件爭(zhēng)議內(nèi)容來看，朱平介紹，住房租賃企業(yè)提供的房屋不適租占比25%，租賃合同約定不明導(dǎo)致合同履行產(chǎn)生矛盾占比10%，住房租賃企業(yè)超期轉(zhuǎn)租占比4%，住房租賃企業(yè)制式合同模板名稱與性質(zhì)不符占比3%，住房租賃企業(yè)提供的格式條款違反合同自由原則占比3%，住房租賃企業(yè)收取租金后未納入監(jiān)管賬戶占比2%，其他案件系住房租賃企業(yè)相對(duì)人合同履行不當(dāng)引發(fā)。

從二審訴訟主體上看，住房租賃企業(yè)上訴占比53%，非住房租賃企業(yè)上訴占比33%，共同提起上訴占比7%，住房租賃企業(yè)作為原審第三人占比7%。這一分布表明，在租賃合同糾紛中，企業(yè)和租客、房東之間都存在諸多爭(zhēng)議點(diǎn)。

隨著新市民、青年人的租房需求日益旺盛，隨之而來的合同糾紛、企業(yè)“爆雷”、房屋質(zhì)量等問題成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

超17億資金納入監(jiān)管，防止企業(yè)擅自挪用租金或押金

察時(shí)局注意到，在法院審理的案件中，有2%的案件涉及“住房租賃企業(yè)收取租金后未納入監(jiān)管賬戶”的問題。對(duì)大多數(shù)租房者而言，動(dòng)輒數(shù)千上萬的押金和租金是一筆不小的開支。如果遇到不良企業(yè)挪用資金甚至卷款跑路，將面臨巨大損失。這一長期存在的風(fēng)險(xiǎn)，如今有了明確的制度性解決方案。

《北京市住房租賃條例》第三十六條規(guī)定，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個(gè)月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不超過三個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。住房租賃合同期滿或者解除的，除抵扣租金、違約金以及其他費(fèi)用外，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)自承租人返還住房后三個(gè)工作日內(nèi)向承租人退還剩余押金、租金。

該規(guī)定的核心在于通過設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，防止企業(yè)擅自挪用租金或押金，從而避免因資金鏈斷裂導(dǎo)致的“爆雷”事件。朱平強(qiáng)調(diào)，“在產(chǎn)權(quán)人將房屋委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營及出租的情況下，住房租賃企業(yè)與租戶簽訂合同意味著雙方之間成立房屋租賃合同關(guān)系，若住房租賃企業(yè)未將收取的押金及超收的租金納入監(jiān)管賬戶且事后失聯(lián)，租戶將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)，難以討回所付押金?！?/p>

“目前，北京市簽約監(jiān)管銀行的租賃企業(yè)已達(dá)800余家，已有54.8萬筆租賃合同的17.1億元資金納入了監(jiān)管。”北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)二級(jí)巡視員龐瑞敬強(qiáng)調(diào)，“我們也開展專項(xiàng)宣傳工作，向廣大房屋權(quán)利人和租房群眾普及有關(guān)政策，讓群眾牢牢記住，所有住房租賃企業(yè)收取的押金和超過3個(gè)月的租金，都應(yīng)當(dāng)納入第三方監(jiān)管賬戶監(jiān)管”。

甲醛超標(biāo)、違法群租……房屋“不適租”案件占比較高

除資金損失外，房屋不適租也會(huì)帶來法律糾紛。北京三中院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在涉住房租賃企業(yè)的糾紛中，“住房租賃企業(yè)提供的房屋不適租”占比達(dá)25%。

“房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)、空調(diào)噪音、漏水、存在大量蚊蟲、房屋使用性質(zhì)與承租人的預(yù)期不符、未能配合承租人辦理相關(guān)證照、擅自打隔斷違法群租等情況，都會(huì)影響承租方實(shí)現(xiàn)合同目的?！敝炱皆诜治霭讣攸c(diǎn)時(shí)指出，“若住房租賃企業(yè)提供的房屋不符合相關(guān)法律法規(guī)或合同約定致使承租方無法正常使用或危及承租方安全、健康的，承租方有權(quán)單方解除合同，并主張住房租賃企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

發(fā)布會(huì)上通報(bào)的一起典型案例，揭示了“甲醛房”維權(quán)的復(fù)雜性。租客梁某與住房租賃企業(yè)簽訂10個(gè)月的合同后，發(fā)現(xiàn)孩子出現(xiàn)咳嗽等不適，醫(yī)院建議關(guān)注居住環(huán)境。在梁某要求下，雙方協(xié)商由其自行委托檢測(cè)，結(jié)果顯示客廳、主臥、次臥、廚房甲醛均超標(biāo)。盡管住房租賃企業(yè)后續(xù)提供了顯示部分區(qū)域“合格”的檢測(cè)報(bào)告，但法院綜合考慮檢測(cè)時(shí)間點(diǎn)、委托情況等因素，最終采納了梁某的檢測(cè)結(jié)果，支持其解除合同并索賠的訴求。

“出租方有義務(wù)保障出租房屋適宜居住。”北京三中院法官盧圓圓在解讀案例時(shí)強(qiáng)調(diào)，“如果房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)，承租方有權(quán)要求解除合同，并要求出租方承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

除了甲醛問題，擅自改變房屋格局引發(fā)的糾紛也屢見不鮮。另一起案例中，租客梁某簽約時(shí)看中的是兩室一廳，準(zhǔn)備入住時(shí)卻發(fā)現(xiàn)客廳被隔成了臥室，兩居室變成了三居室。法院認(rèn)為住房租賃企業(yè)擅自改變簽約時(shí)的房屋格局構(gòu)成違約，嚴(yán)重影響居住質(zhì)量，判決支持租客解除合同。

合同“文字游戲”花樣百出，這些條款可能無效

租房合同中的“陷阱條款”，是另一個(gè)讓租房者防不勝防的領(lǐng)域。北京三中院的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分住房租賃企業(yè)利用合同文本玩“文字游戲”，損害消費(fèi)者權(quán)益。

一種常見手法是合同“名不副實(shí)”。朱平指出，“部分住房租賃企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人簽訂名為《委托管理協(xié)議》《資產(chǎn)托管協(xié)議》等委托代理性質(zhì)的合同，但合同內(nèi)容實(shí)為房屋租賃合同關(guān)系?！?/p>

他進(jìn)一步指出，兩者的明顯區(qū)別是：在房屋租賃合同關(guān)系中，產(chǎn)權(quán)人獲取的是相對(duì)固定的對(duì)價(jià)，即便房屋存在空置，也不能免除住房租賃企業(yè)依約交納租金的義務(wù)。而在委托合同關(guān)系中，產(chǎn)權(quán)人的收益是住房租賃企業(yè)將房屋對(duì)外出租賺取的租金，且產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向住房租賃企業(yè)支付傭金并自行負(fù)擔(dān)房屋空置期租金損失。

另一種手法是通過格式條款限制租客權(quán)利。一起典型案例中，合同約定“合同期滿后，不得在住房租賃企業(yè)不知情的情況下與房屋產(chǎn)權(quán)人私下建立租賃關(guān)系，否則視為違約”。租客張某在合同到期后直接與房東簽約，被企業(yè)以違約為由扣押金。法院審理認(rèn)為，這一條款“明顯違反了合同自由原則”，企業(yè)據(jù)此不退還押金的抗辯不能成立。

盧圓圓解釋，“提供格式條款一方不合理地免除或減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利的，該格式條款無效?！?/p>

多方協(xié)同治理，為“租房族”織密保護(hù)網(wǎng)

面對(duì)住房租賃市場(chǎng)存在的問題，北京法院與住建委等多部門正通過協(xié)同治理，為租房者織密保護(hù)網(wǎng)。

北京市住建委除了推進(jìn)資金監(jiān)管，還針對(duì)各類亂象采取多維度治理：通過大數(shù)據(jù)技術(shù)加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)監(jiān)測(cè)，近年來共監(jiān)測(cè)租賃房源信息240萬余條，對(duì)涉嫌違規(guī)信息第一時(shí)間指導(dǎo)平臺(tái)處置；連續(xù)幾年將400余家存在違法、失聯(lián)等情形的企業(yè)列入備案“異常”狀態(tài)，累計(jì)發(fā)布40批次729家次風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)警示名單；針對(duì)收費(fèi)不透明、服務(wù)質(zhì)價(jià)不符問題，約談投訴集中企業(yè)并要求明示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；通過“惠民租房”活動(dòng)籌集房源56.45萬套（間），今年已簽約11.95萬套（間）。

“我們還會(huì)同公安、法院、檢察院等部門加強(qiáng)對(duì)行業(yè)違法違規(guī)行為協(xié)同治理研究，開展市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)集中整治，從嚴(yán)從快打擊違法犯罪?！饼嬋鹁幢硎尽?/p>

在糾紛化解方面，北京三中院民三庭庭長全奕穎給出了針對(duì)性的司法提示。對(duì)住房租賃企業(yè)，她建議，要依法備案，全面核查房屋權(quán)屬，出租前做好檢查維護(hù)，確保房屋安全適租并完成合同備案；要誠信經(jīng)營，如實(shí)告知房屋關(guān)鍵信息，規(guī)范合同解除流程，對(duì)格式條款盡到提示說明義務(wù)；要加強(qiáng)員工法律培訓(xùn)，避免口頭約定關(guān)鍵事項(xiàng)，合規(guī)保管個(gè)人信息，建立專業(yè)糾紛處理機(jī)制。

對(duì)承租方，她建議，要審慎選擇正規(guī)備案企業(yè)，通過官方渠道查詢企業(yè)信用和風(fēng)險(xiǎn)警示，核實(shí)房屋權(quán)屬及轉(zhuǎn)租權(quán)；要逐條審閱合同，明確核心條款，必要時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確保押金和超三個(gè)月租金納入監(jiān)管賬戶；要實(shí)地看房留存照片，交接時(shí)制作物品清單，按約定賬戶支付款項(xiàng)，搬離時(shí)共同查驗(yàn)并留存證據(jù)，遇押金克扣可依法維權(quán)。

此外，對(duì)于產(chǎn)權(quán)人，她表示，要選擇正規(guī)租賃企業(yè)，如實(shí)披露房屋信息，確保房屋適租；要在合同中明確房屋交接和恢復(fù)標(biāo)準(zhǔn)，履行修繕義務(wù)，不得出租非居住空間；應(yīng)對(duì)違約時(shí)避免強(qiáng)制手段，及時(shí)固定證據(jù)，發(fā)送催告或解除函，在第三方見證下管控房屋，避免損失擴(kuò)大。

采寫：南都N視頻記者王瑋 發(fā)自北京