家人們，先把時(shí)間線理清楚，咱不搞那些專業(yè)術(shù)語(yǔ)：12 月 10 號(hào)萬(wàn)科開了個(gè)債權(quán)人會(huì)議，核心是想讓 20 億的 “22 萬(wàn)科 MTN004” 債券展期一年 —— 簡(jiǎn)單說(shuō)就是 “這 20 億我先欠著，明年再還”。但萬(wàn)科一開始提的方案（議案一）太狠了：展期這一年，不僅本金不還，連利息都不給！結(jié)果咋樣？16 家債權(quán)人集體反對(duì)，反對(duì)票占比 76.7%，議案一直接被秒拒，同意票是 0！

后來(lái)還有兩個(gè)帶增信措施的議案，議案二是 “追加擔(dān)保（比如讓深鐵這類國(guó)企兜底）+ 先付今年利息 + 這 20 億優(yōu)先償還”，這個(gè)方案得到了 83.4% 的支持率，看著挺高吧？但規(guī)矩是得超過(guò) 90% 才能通過(guò)，差了 6.6 個(gè)百分點(diǎn)還是黃了；議案三更慘，就 18.95% 支持率?，F(xiàn)在萬(wàn)科還有 5 天寬限期，12 月 18 號(hào)要開第二次會(huì)議再談，要是還談不攏，這 20 億就可能違約，進(jìn)而引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

咱先琢磨第一個(gè)問(wèn)題：為啥債權(quán)人這么硬氣？萬(wàn)科可是行業(yè)龍頭??！以前總覺得 “大房企不會(huì)倒”，但這次債權(quán)人用腳投票告訴我們：再大的牌子，想讓人家吃虧也沒(méi)門！

其實(shí)原因特簡(jiǎn)單，兩邊都有難處，但核心是 “利益不匹配”。先看萬(wàn)科這邊，確實(shí)是真缺錢了：2025 年前三季度，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈虧了 58.89 億，手里的現(xiàn)金及等價(jià)物 656.8 億，看著不少吧？但一年內(nèi)要還的短期債務(wù)高達(dá) 1513.86 億，資金缺口快 900 億了！相當(dāng)于兜里有 10 塊錢，要還 23 塊，這日子能不難嗎？所以萬(wàn)科想 “零付息展期”，本質(zhì)是想 “用時(shí)間換生存”—— 把錢省下來(lái)保交樓、維持基本運(yùn)營(yíng)，畢竟現(xiàn)在賣房回款太難了，前 10 月銷售額同比降了 9.8%，10 月單月直接暴跌 30.6%，錢回不來(lái)，只能跟債權(quán)人商量 “先緩緩”。

但債權(quán)人也不傻??！你萬(wàn)科說(shuō)緩一年，還不給利息，這不是讓人家白白損失嗎？匯生國(guó)際的專家說(shuō)得實(shí)在：“零付息展期等于讓債權(quán)人一年內(nèi)零現(xiàn)金流、零補(bǔ)償”，換成誰(shuí)都不愿意。尤其是議案一連個(gè)擔(dān)保都沒(méi)有，債權(quán)人怕的是 “緩了一年，最后連本金都要不回來(lái)”。后來(lái)議案二加了增信措施，支持率立馬沖到 83.4%，說(shuō)明債權(quán)人不是不同意展期，而是要 “保障”—— 至少得讓我看到能拿回錢的希望，不能讓你空手套白狼。

再往深了說(shuō)，這事兒不是萬(wàn)科一家的問(wèn)題，是整個(gè)行業(yè)的困境縮影。以前房企借錢容易，高杠桿拿地、建房、賣房，循環(huán)得挺溜；但現(xiàn)在樓市降溫，房子賣不動(dòng)，回款變慢，融資渠道又收緊，很多房企都陷入了 “現(xiàn)金流枯竭” 的死循環(huán)。之前碧桂園已經(jīng)重組了 117 億美元債務(wù)，港龍中國(guó)也違約了，現(xiàn)在連萬(wàn)科這樣的龍頭都要靠展期過(guò)日子，說(shuō)明行業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)從中小房企蔓延到頭部了。

那這事兒要是談崩了，真違約了，會(huì)有啥影響？咱不說(shuō)那些虛的宏觀經(jīng)濟(jì)，就說(shuō)咱能感知到的變化：

第一，房企融資會(huì)更難。萬(wàn)科這事兒一鬧，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的信心會(huì)更足嗎？肯定不會(huì)！以后銀行、保險(xiǎn)給房企借錢，會(huì)更謹(jǐn)慎，要求的擔(dān)保會(huì)更嚴(yán)，利率可能也會(huì)更高。這就會(huì)形成一個(gè)惡性循環(huán)：房企融資難→沒(méi)錢拿地、建房→銷售更差→更難融資，最后可能會(huì)有更多小房企扛不下去。

第二，樓市 “龍頭信仰” 徹底碎了。以前大家買房子，覺得 “大房企靠譜，不會(huì)爛尾”，所以愿意為品牌溢價(jià)買單。但現(xiàn)在萬(wàn)科都面臨債務(wù)壓力，大家會(huì)發(fā)現(xiàn) “大房企也不是絕對(duì)安全”，以后買房可能更看重 “保交樓實(shí)力”，而不是單純看牌子大小。

第三，行業(yè)會(huì)加速洗牌。萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)在于 “牌桌還在，資產(chǎn)池還在”，還能通過(guò)賣資產(chǎn)、引入股權(quán)合作來(lái)化解危機(jī)，但很多小房企就沒(méi)這么幸運(yùn)了。未來(lái)肯定會(huì)有更多房企被淘汰，市場(chǎng)份額會(huì)集中到那些現(xiàn)金流健康、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)手里，樓市會(huì)從 “野蠻生長(zhǎng)” 慢慢回歸理性。

最后聊聊我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但絕對(duì)真實(shí)：

首先，我覺得債權(quán)人硬剛是好事！這說(shuō)明樓市的 “隱性剛兌” 時(shí)代過(guò)去了。以前總有人覺得 “房企大到不能倒，政府會(huì)兜底”，但這次深鐵作為大股東，只給借款支持，明確說(shuō) “無(wú)兜底義務(wù)”，債權(quán)人也不買賬，說(shuō)明市場(chǎng)終于回歸了 “市場(chǎng)化”—— 借錢就得講規(guī)則，不能憑信仰。這對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展是好事，只有讓違約有成本，讓債權(quán)人有話語(yǔ)權(quán)，房企才不敢盲目加杠桿，才能逼著行業(yè)回歸穩(wěn)健。

其次，萬(wàn)科的困境不是 “經(jīng)營(yíng)不善”，而是 “時(shí)代變了”。以前房企靠高杠桿就能賺錢，現(xiàn)在樓市進(jìn)入了 “低增長(zhǎng)、去杠桿” 的新階段，那些習(xí)慣了 “賺快錢” 的模式肯定行不通了。萬(wàn)科現(xiàn)在的選擇是 “保交樓優(yōu)先”，這一點(diǎn)值得肯定 —— 畢竟對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房子能按時(shí)交付才是最重要的。但這也意味著，房企以后不能再追求 “規(guī)模第一”，而是要追求 “現(xiàn)金流安全第一”。

最后，這事兒也告訴我們：樓市沒(méi)有 “永遠(yuǎn)的神話”。以前大家覺得萬(wàn)科是 “行業(yè)標(biāo)桿，永遠(yuǎn)不會(huì)出事”，但現(xiàn)在看來(lái)，再大的企業(yè)也得遵守市場(chǎng)規(guī)律。未來(lái)的樓市，不會(huì)再是 “閉著眼買房都賺錢” 的時(shí)代，也不會(huì)是 “房企隨便借錢擴(kuò)張” 的時(shí)代，而是 “穩(wěn)健者生存” 的時(shí)代。我們不用過(guò)度恐慌，覺得 “樓市要崩了”，也不用盲目樂(lè)觀，覺得 “危機(jī)很快會(huì)過(guò)去”，而是要清醒地認(rèn)識(shí)到：樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的調(diào)整，這場(chǎng)調(diào)整會(huì)淘汰壞企業(yè)，也會(huì)讓好企業(yè)變得更好。

其實(shí)說(shuō)到底，萬(wàn)科債務(wù)風(fēng)波的核心是 “利益再平衡”—— 萬(wàn)科想活下去，債權(quán)人想保本金，雙方的博弈本質(zhì)是市場(chǎng)規(guī)則的回歸。不管最后 5 天能不能談攏，這件事都給整個(gè)行業(yè)敲響了警鐘：樓市再也回不到以前的好日子了，房企必須學(xué)會(huì) “勒緊褲腰帶過(guò)日子”，金融機(jī)構(gòu)必須學(xué)會(huì) “謹(jǐn)慎放貸”，而我們普通人，也得學(xué)會(huì) “理性看待樓市”。

這場(chǎng)博弈還沒(méi)結(jié)束，12 月 18 號(hào)的第二次會(huì)議會(huì)是關(guān)鍵。不管結(jié)果如何，樓市的變化已經(jīng)在發(fā)生，我們能做的就是保持關(guān)注、保持理性，看清趨勢(shì)，而不是被情緒帶偏。