1月6日，上海新年宅地首拍落幕。浦東高行、閔行蘭香湖兩幅地塊完成出讓，總金額達(dá)45.7億元。

此次出讓地塊為2025年的第十批次，并于12月份進(jìn)行公告，雖為起始價(jià)成交，但上海本輪土拍表現(xiàn)符合市場(chǎng)預(yù)期。作為春節(jié)年前為數(shù)不多仍在供應(yīng)宅地的城市，上海依然保持全國領(lǐng)跑姿態(tài)，出讓地塊數(shù)量、出讓總額目前位列首位。

這場(chǎng)承上啟下的土拍，也顯示出今年上海土拍市場(chǎng)兩大趨勢(shì)。

上海依然是企業(yè)“嚴(yán)選”投資高地

本輪土拍共吸引3家企業(yè)參與，分別為越秀地產(chǎn)、紫江集團(tuán)和閔房集團(tuán)。其中，浦東高行地塊僅越秀地產(chǎn)報(bào)名并以底價(jià)競(jìng)得地塊，閔行蘭香湖地塊吸引閔房集團(tuán)、紫江集團(tuán)參與競(jìng)買，最終由后者成功摘地。

從全國來看，上海是1月份出讓地塊最多、出讓金額最高的城市。就上海來說，在過去一年，土地市場(chǎng)高光不斷，區(qū)域單價(jià)、溢價(jià)率、全市單價(jià)紀(jì)錄屢被刷新，相比之下，本輪土拍低調(diào)了不少。

即便如此，業(yè)內(nèi)依然給出“冷靜”“務(wù)實(shí)”“理性”的評(píng)價(jià)。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說，年初本就是土拍淡季，房企拿地策略大多數(shù)處于戰(zhàn)略謀劃階段，投資相對(duì)謹(jǐn)慎。而且此次出讓地塊都在外環(huán)附近，并非市場(chǎng)大熱門，表現(xiàn)完全符合預(yù)期。

當(dāng)然，本輪土拍依然有看點(diǎn)。值得關(guān)注的是兩幅地塊競(jìng)得人分別是外地國企、本地民企。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年，廣州國企越秀地產(chǎn)加大在上海的投資力度，均以聯(lián)合體方式，通過和其它房企合作，高溢價(jià)率摘得浦東楊思地塊、靜安蘇河灣地塊。2025年，越秀地產(chǎn)全口徑新房銷售額已經(jīng)躋身上海房企第七名。這次是越秀地產(chǎn)今年第一次獨(dú)立操盤，摘地之后，越秀地產(chǎn)第一時(shí)間發(fā)布海報(bào)公布喜訊。

閔行蘭香湖地塊的競(jìng)得人為紫都置業(yè)和紫竹半島地產(chǎn)聯(lián)合體，兩家均為紫江集團(tuán)的子公司。作為深耕閔行的民營企業(yè)，紫竹集團(tuán)伴隨板塊共同成長數(shù)十年，業(yè)務(wù)覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商辦和住宅，此前已在紫竹板塊開發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。此次拿地也是主場(chǎng)深耕布局的延續(xù)。

過去一年，上海有超過40家房企通過公開招拍掛競(jìng)得地塊，其中既有央企、本土國企，也不乏外地國企、外資和民企，可謂百花齊放。房企拿地從來都是用腳投票，企業(yè)“嚴(yán)選”上海背后，優(yōu)質(zhì)資源加速向高能級(jí)城市聚集的趨勢(shì)愈發(fā)凸顯。

好地塊不唯地段論得到市場(chǎng)驗(yàn)證

上海土拍市場(chǎng)已從單一的唯地段論，轉(zhuǎn)向了更多維度的評(píng)價(jià)體系。伴隨房企成本管控意識(shí)越來越強(qiáng)、投資策略越來越理性，追逐市中心地塊不再是唯一優(yōu)選，精準(zhǔn)識(shí)別非核心區(qū)域的資源、潛力與紅利成為新方向。

浦東高行地塊不在市中心，卻被不少業(yè)內(nèi)人士視作越秀地產(chǎn)的一次“黃金抄底”。地塊本身品質(zhì)較好，既沒有保障房配建要求，也不受中小套型比例限制，開發(fā)商擁有充分的產(chǎn)品打造自由度，且受產(chǎn)業(yè)與配套雙重驅(qū)動(dòng)，依托332公頃森蘭綠地，生態(tài)宜居。同時(shí)該板塊長達(dá)4年沒有新房供應(yīng)，有一定的購買需求筑底，未來銷售情況可期。

浦東高行地塊區(qū)位

閔行蘭香湖地塊為“住宅+商業(yè)”組合地塊，對(duì)房企有較高開發(fā)要求，因此意向入局的企業(yè)數(shù)量有限。盡管遠(yuǎn)離市中心，該地塊依舊是公認(rèn)的高品質(zhì)潛力地塊。從區(qū)位規(guī)劃來看，地塊隸屬“大零號(hào)灣”科技創(chuàng)新策源區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)星羅棋布，高校資源密集，高素質(zhì)科創(chuàng)人才構(gòu)成了穩(wěn)定的潛在購房群體。從地塊指標(biāo)而言，為打造低密高端住區(qū)提供了先天條件。未來項(xiàng)目以科創(chuàng)生態(tài)為核心，依托稀缺湖景資源與完善生活配套，有望建成宜居宜業(yè)的綜合生活空間，既滿足區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)居住需求，更能進(jìn)一步推動(dòng)板塊產(chǎn)城融合發(fā)展。

閔行蘭香湖地塊區(qū)位

“本批次土地出讓依然是堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活為主題，注重版塊綜合配套、整體環(huán)境打造和區(qū)域職住平衡，提供多樣化的住宅產(chǎn)品，服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才集聚，市場(chǎng)反應(yīng)持續(xù)平穩(wěn)?！鄙虾Ｊ幸?guī)劃資源局資源利用處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

“外圍也有好地塊，這是經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)證的，逐漸成為市場(chǎng)共識(shí)?！睒I(yè)內(nèi)人士說。2025年至今共出讓49幅地塊，其中溢價(jià)率最高的前十幅地塊中，很多位于北蔡、唐鎮(zhèn)、新楊思、曹路、嘉定新城等新興發(fā)展區(qū)域，板塊承接的是周邊產(chǎn)業(yè)外溢，也有良好的區(qū)域規(guī)劃助力。

本月底，2025年第十一批次宅地也將舉行，出讓地塊聚焦青浦和松江。中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息面持續(xù)釋放積極信號(hào)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房企拿地節(jié)奏將保持平穩(wěn)，未來核心區(qū)域推出優(yōu)質(zhì)潛力地塊，將有效帶動(dòng)市場(chǎng)拿地參與熱情回升。

上海市2025年擬出讓住宅用地清單信息公示和出讓預(yù)告（十一批次）

原標(biāo)題：《開年第一錘！上海宅地首拍以45.7億元收官，兩大市場(chǎng)走向清晰》

欄目主編：陳璽撼

本文作者：解放日?qǐng)?bào) 戚穎璞

題圖來源：上觀題圖

圖片編輯：曹立媛