剛剛，廣州又賣地了。

　　珠實(shí)以22.1億元拿下天河金融城東區(qū)410地塊，樓面價(jià)40800元/平；

　　中交城投+科學(xué)城以28.44億元摘下黃埔長(zhǎng)洲島地塊，樓面價(jià)18277元/平；

　　南投則以16.7億元斬獲南沙靈山島兩宗地塊，綜合樓面價(jià)約10143元/平。

　　半個(gè)月以來(lái)，廣州掛牌的14宗地塊全部成功賣出，單單12月總成交價(jià)突破162億元。

　　1）珠實(shí)、保利、越秀等龍頭房企頻頻出手競(jìng)拍，核心區(qū)地塊的價(jià)值依舊在；

　　2）增城本地民企，實(shí)業(yè)公司永輝紙業(yè)旗下公司福牛地產(chǎn)也拿地了；

　　3）南沙、花都等郊區(qū)地塊則由各地城投兜底拿下；

　　4）接下來(lái)，白云新城、嘉禾望崗、羅沖圍發(fā)電廠、番禺東鄉(xiāng)、金融城007-1、廣紙335地塊也會(huì)繼續(xù)競(jìng)拍。

　　讓我們看看接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么。

　　珠實(shí)摘下的金融城車陂南宅地，宗地面積27366.47平，建筑面積54220平，容積率3.65。

　　一句話總結(jié)地塊，金融城核心區(qū)、配套能級(jí)很高、學(xué)鐵商齊全、二線南向江景加持。

　　地塊在車陂南地鐵口，4號(hào)線+5號(hào)線，去珠城、琶洲、老黃埔、智慧城都很方便。

　　而且，車陂南隧道開(kāi)通后，自駕去琶洲也不用繞一大圈了。

　　學(xué)校部分，珠實(shí)聯(lián)合體拿下的415地塊會(huì)配建一所18班小學(xué)，周邊沒(méi)有其它新小區(qū)了，大概率會(huì)統(tǒng)籌到這所學(xué)校。

　　商業(yè)的話，一個(gè)是本來(lái)就在金融城核心區(qū)，周邊都是寫字樓，底商會(huì)有保證，且兩側(cè)的007地塊和414地塊也是一個(gè)商業(yè)地標(biāo)。

　　另一個(gè)是，距離三溪兩個(gè)站，科韻路一個(gè)站，金融城廣場(chǎng)、美林、山姆、宜家都近。

　　旁邊是廣東建工的高層，會(huì)有商業(yè)裙樓規(guī)劃。

　　隨著金融城江邊寫字樓落地速度加快，金融城也終于來(lái)到兌現(xiàn)期。大家可以看看我們一年前年去拍的東區(qū)，還是一片工地，只有一棟建筑起來(lái)了。

　　但從酒店高層拍過(guò)去的景象來(lái)看，一年時(shí)間建筑結(jié)構(gòu)都已經(jīng)起來(lái)了。

　　當(dāng)然，配套和環(huán)境是越來(lái)越好，但地塊江景會(huì)被遮擋了不少，西南向望車陂南隧道和江源半島的角度，視野會(huì)更好。

　　旁邊的415地塊珠實(shí)聯(lián)合體在打磨產(chǎn)品，準(zhǔn)備做高端產(chǎn)品系，參考珠城頤德公館，所以大概率要明年才會(huì)面世。

　　我們也建模了，面積段可能有140-200左右的面積，大概率還會(huì)有250+大戶型。未來(lái)，410地塊會(huì)和415地塊組成總貨值超100億的珠金琶罕見(jiàn)大盤，會(huì)是珠實(shí)在廣州的又一頂級(jí)產(chǎn)品，無(wú)論是社區(qū)規(guī)模、配套能級(jí)，還是產(chǎn)品力都會(huì)是廣州第一梯隊(duì)。

　　板塊內(nèi)大家做的產(chǎn)品都會(huì)更偏向大面積，區(qū)位和南向江景的加持?jǐn)[在這里。其中，天曜的90平貨量很少，基本要靠搶，除此以外很少100平以下的。

　　目前，2025年網(wǎng)簽均價(jià)最低的是金融城北區(qū)的珠江天酈，約6.4萬(wàn)/平。

　　410地塊的區(qū)位、配套、新規(guī)產(chǎn)品都比珠江天酈要好很多。

　　今年，金融城新推的保利天曜，均價(jià)也去到10萬(wàn)+，也是賣爆了。

　　還有面粉廠保利玥璽灣開(kāi)盤賣出了106億，單盤3000萬(wàn)以上成交套數(shù)和金額均超廣州市全年總量。

　　面粉廠也是2025年全國(guó)唯一“開(kāi)盤當(dāng)日破百億”的項(xiàng)目。整體單價(jià)大約在13-22萬(wàn)/平之間，最高單價(jià)超30萬(wàn)/平。

　　從天曜、面粉廠項(xiàng)目的去化和網(wǎng)簽速度來(lái)看。雖然，大家對(duì)金融城的地段，以及南向江景的價(jià)值還是有共識(shí)的，扳回一城。

　　換句話說(shuō)，金融城的好產(chǎn)品、好設(shè)計(jì)、好區(qū)位，大家是會(huì)買單的。

　　這里是珠金琶核心區(qū)，與琶洲、珠江新城很近，又有地鐵+學(xué)校+部分江景加持，配套要素集全。

　　而且，臨江大道金融城隧道，即珠城到金融城方向，已經(jīng)開(kāi)通了，珠城外溢會(huì)明顯；加上車陂南隧道，幾分鐘就到琶洲了。

　　對(duì)于周邊的改善群體，總價(jià)700-800萬(wàn)的房子，地塊還是值得關(guān)注的。

　　對(duì)410地塊來(lái)說(shuō)，沒(méi)必要和旁邊地塊在改善定位上硬剛，或許會(huì)在總價(jià)上做出錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)，通勤+區(qū)位的性價(jià)比盤。

　　尤其是金融城都在卷江景大平層的市場(chǎng)前提下，410地塊在高端定位上并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

　　例如說(shuō)做一個(gè)110-160平，甚至可能會(huì)做更小、更錯(cuò)位，5萬(wàn)方就是300-400套房子。

　　除了金融城地塊外，今天還成交了大學(xué)城旁的長(zhǎng)洲島地塊。

　　長(zhǎng)洲島地塊，宗地面積200624平，建筑面積156045平、容積率1.01，成交總價(jià)28.4億元，樓面價(jià)18277元/平。

　　有一個(gè)大型配建任務(wù)，打造46124平方米面向社會(huì)公眾開(kāi)放使用的公園綠地，以及5000方商業(yè)配建。

　　自身配建幼兒園，地塊江景加持，1.01容積率是廣州近期出讓過(guò)的最低容積率地塊之一，同為江景墅類地的黃沙島地塊也只配了1.1。

　　學(xué)校組合大概率是深井小學(xué)+黃埔軍校紀(jì)念中學(xué)。

　　地塊的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：

　?、?0分鐘大學(xué)城，20分鐘琶洲，妥妥后花園；

　?、?.01容積率+30米限高，小洋房、疊墅，甚至可能有聯(lián)排；

　?、廴姝h(huán)江，少見(jiàn)的島尖形態(tài)，江景很干凈、屬實(shí)；

　?、苤苓叚h(huán)境好，公園綠化拉滿，長(zhǎng)洲島本身是歷史文化保護(hù)區(qū)，地塊旁邊還有游艇碼頭，純粹的低密、島居環(huán)境，也是城區(qū)少見(jiàn)的。

　　我們?nèi)チ艘惶爽F(xiàn)場(chǎng)，兩個(gè)最直接的感受。

　　一是，它其實(shí)離市區(qū)，尤其是琶洲為主的生活圈并不遠(yuǎn)。

　　另一個(gè)是，板塊空氣、氛圍、環(huán)境都很宜居，尤其適合追求生活質(zhì)量的人。

　　不過(guò)，板塊在生活配套方面就差點(diǎn)意思。好在體量比較大，好處是花園和商業(yè)配套可以自給自足，但對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力和營(yíng)銷能力是個(gè)考驗(yàn)。

　　中交城投在造城、城市建設(shè)這方面一直都做的不錯(cuò)。

　　地塊可以依靠大學(xué)城和琶洲的客群，做低密產(chǎn)品，可以做的更大膽一點(diǎn)，畢竟天然素質(zhì)在這里。

　　兩宗靈山島地塊，一塊宗地面積55306平，建面89138平；一塊宗地面積56781平，建面75622平，合計(jì)成交總價(jià)16.7億元，綜合樓面價(jià)10143元/平。

　　很久沒(méi)賣過(guò)商品房宅地的靈山島，也掏出新地塊了。

　　地塊屬于靈山島尖商業(yè)水街的一部分，也是通過(guò)出讓宅地加快板塊商業(yè)配套的建設(shè)。

　　靈山島周邊小區(qū)都入住了，環(huán)境和氛圍比橫瀝要成熟很多，這是我們7月份晚上去拍的。

　　地塊幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：

　?、僖痪€江景加持；

　?、跒硡^(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、明珠灣小學(xué)等等，配套更完善；

　?、坳?yáng)臺(tái)率25%，比市區(qū)的20%要高，超新規(guī)產(chǎn)品，使用率能做到130%；

　　根據(jù)我們此前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，靈山島二手主流成交價(jià)在1.5-3.4萬(wàn)/平，江景好的產(chǎn)品價(jià)格在2.6-3.4萬(wàn)/平。