趴窩一年的樓市，在年底收官之前出現(xiàn)了“膝跳反射”。

把幾個(gè)現(xiàn)象放一起看，能明顯感覺(jué)到：

樓市又走到一個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻了。

政策端的反應(yīng)最直接。

全年沒(méi)等來(lái)全國(guó)層面的救市政策，12月“明的暗的”都來(lái)了。

>> “小作文”透露的“房貸國(guó)補(bǔ)”，讓市場(chǎng)興奮了一把。

貼息1%雖不治本，但實(shí)屬有效政策。

房貸利率是救市的最后一步，拼刺刀。

房子說(shuō)到底與金融無(wú)法脫鉤。

最后一步不好邁，因?yàn)橐娼鸢足y的掏錢(qián)。

可一旦走到這步，就意味著這一輪下跌周期接近尾聲了。

>>經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，透露了明年政策基調(diào)。

對(duì)比用詞，看態(tài)度：

2025年：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

2026年：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

今年樓市“高開(kāi)低走”，四季度更是“加速低走”。

若無(wú)政策干預(yù)，慣性會(huì)延續(xù)到明年一季度，這又與“穩(wěn)定”相悖。

所以會(huì)用“點(diǎn)到為止”的階段性政策托一下市場(chǎng)，防止進(jìn)一步大跌。

限時(shí)限量的貼息，以及LPR的下調(diào)，確實(shí)是合理政策。

>> “現(xiàn)房銷(xiāo)售”繼續(xù)試水。

12月深圳福田出讓了一宗宅地，樓面價(jià)4萬(wàn)2，溢價(jià)65%，全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。

這是近年來(lái)深圳第二宗要求全部現(xiàn)房銷(xiāo)售的宅地。

短期政策用金融，長(zhǎng)期政策靠制度。

經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也再次提到“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，明年現(xiàn)房銷(xiāo)售政策可期。

包括天津在內(nèi)的很多城市都已在研究，將適時(shí)推出。

二手房是先行指標(biāo)，業(yè)主是個(gè)體心態(tài)，反應(yīng)最快。

他們的預(yù)期，往往能微觀反映行情變化。

這個(gè)階段，二三四線城市已經(jīng)跌麻，重點(diǎn)看一線城市，是風(fēng)向標(biāo)。

>> 第一個(gè)現(xiàn)象：二手房掛牌量減少。

這是房?jī)r(jià)要觸底的表征。

上海和北京，近期掛牌量都降了大約10%。

天津11月新增掛牌比10月降了3%。

很大原因是業(yè)主不賣(mài)了，無(wú)法接受繼續(xù)降價(jià)，已超心理承受范圍。

因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率已經(jīng)大幅增長(zhǎng)，不少業(yè)主由賣(mài)轉(zhuǎn)租。

上海大中介的租賃開(kāi)單量創(chuàng)近五年新高。

天津也如此，市區(qū)幾十萬(wàn)的老破小，從房東主觀上已不支持再下跌。

>> 第二個(gè)現(xiàn)象：跌出性價(jià)比后，成交量起來(lái)了。

11月，上海二手房成交量翹尾，比10月漲24%，創(chuàng)下今年5月以來(lái)新高。

低總價(jià)房源成交開(kāi)始活躍，300萬(wàn)以內(nèi)二手房成交占比高達(dá)60%，連續(xù)三個(gè)月增長(zhǎng)。

都是急跌下來(lái)的，房?jī)r(jià)安全墊較高。

北京上地一帶，兩三百萬(wàn)的房源年底大放量，曾經(jīng)也都是四五百萬(wàn)的總價(jià)。

天津二手房也抬頭，11月比10月成交量漲了7%。

不管是以價(jià)換量，還是剛需積壓式的爆發(fā)，總之樓市不再冰凍，而是有實(shí)實(shí)在在的成交。

>> 第三個(gè)現(xiàn)象：一線城市房?jī)r(jià)急跌。

今年北京房?jī)r(jià)急跌，部分小區(qū)房?jī)r(jià)已回到2016、2017年（北京房?jī)r(jià)高點(diǎn)是2022年）。

一線城市若深跌，這輪樓市基本就接近底部了，必然倒逼出有效救市政策。

天津大部分區(qū)域房?jī)r(jià)已回2015年。

河西、南開(kāi)作為房?jī)r(jià)第一梯隊(duì)，也快接近2015年的價(jià)格了。

這是房?jī)r(jià)觸底的指標(biāo)之一（因?yàn)?015年后房?jī)r(jià)暴漲）。

和平是獨(dú)立行情，跟著北京走。

二手房的這些變化，還不足以讓樓市質(zhì)變，但能潛在表明，樓市開(kāi)始向好的方向轉(zhuǎn)變。

今年沒(méi)出大政策，情緒上沒(méi)hold住，下半年跌的比較多。

樓市的變化，是靠微觀現(xiàn)象融合積蓄而來(lái)的力量，沒(méi)有明確的分水嶺。

2025年樓市幾乎“貼底”，2026年不會(huì)反轉(zhuǎn)，但會(huì)緩跌。

短期承壓，跌幅可控。