廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長蔡勝

短期繼續(xù)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，長期堅定不移“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，核心目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、市場穩(wěn)定。

中房報記者 苗野 北京報道

當(dāng)“高質(zhì)量發(fā)展”成為2025年中國房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，身處一線與轉(zhuǎn)型前沿的廣州，其市場脈動與政策實踐尤為引人注目。

數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個月，廣州一二手住宅總成交量同比增長4.1%，市場整體呈現(xiàn)良好運行態(tài)勢。

“市場信心正在逐步修復(fù)，住房消費的活躍度有所提升，特別是改善性需求和二手房市場的良好表現(xiàn)，為市場穩(wěn)定提供了重要支撐?！睆V州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長蔡勝在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示。

作為廣州房地產(chǎn)市場主管部門負(fù)責(zé)人，蔡勝以詳實的數(shù)據(jù)和清晰的邏輯闡述了廣州應(yīng)對行業(yè)周期探索發(fā)展新路的思考與實踐。

在他看來，當(dāng)前廣州房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)，既是前期一系列政策優(yōu)化調(diào)整、供需兩端協(xié)同發(fā)力的結(jié)果，更是城市經(jīng)濟(jì)韌性和長期向好基本面在住房領(lǐng)域的直接體現(xiàn)。

2025年廣州樓市的“成績單”展現(xiàn)了一條清晰的主線：市場成交的企穩(wěn)是表征，內(nèi)核是一場以“人本化”和“高品質(zhì)”為指向的深刻轉(zhuǎn)型。廣州正試圖通過系統(tǒng)性的政策與建設(shè)舉措推動房地產(chǎn)市場從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供一線城市的“廣州樣本”。

蔡勝表示，廣州的目標(biāo)是通過“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的精準(zhǔn)施策，特別是以“好房子”建設(shè)為總抓手，持續(xù)優(yōu)化市場環(huán)境，完善住房保障體系，最終實現(xiàn)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、風(fēng)險可控、價格穩(wěn)定的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

市場企穩(wěn)背后的“廣州邏輯”

中國房地產(chǎn)報：2025年，廣州樓市交易情況如何？有什么新的特點？

蔡勝：2025年，廣州房地產(chǎn)市場成交延續(xù)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，預(yù)計全年一二手住宅總成交量將實現(xiàn)同比正增長，市場信心逐步修復(fù)。

這個“穩(wěn)”字背后，是市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)正在發(fā)生的積極變化?？傮w來看，一是供應(yīng)端信心增強(qiáng)，2025年1～11月，全市一手房預(yù)售面積625.6萬平方米，同比增長4.1%，其中一手住宅預(yù)售面積553.27萬平方米，增長8.6%。這反映了開發(fā)企業(yè)基于市場判斷，推盤積極性有所提升。

二是成交總量企穩(wěn)，消費活躍度提升。2025年1～11月，全市新房網(wǎng)簽套數(shù)同比增長5.5%，一二手住宅市場總成交量同比增長4.1%，顯示住房消費潛力正在釋放。

三是二手房市場占比顯著提升。2025年1～11月，全市二手住宅成交9.34萬套，同比增長10.7%，占全市住宅總成交量的比例達(dá)57.7%，較2024年同期提升4個百分點，“賣一買一”的置換鏈條正在加速運轉(zhuǎn)，成為激活市場的重要引擎。

四是區(qū)域分化中見活力。中心城區(qū)一手住宅網(wǎng)簽面積同比持平，外圍區(qū)域的二手房市場成交則更為活躍，番禺、南沙、花都、黃埔等四區(qū)和從化、增城兩區(qū)的二手房簽約面積同比分別增長13.2%和17.4%。

五是改善型需求穩(wěn)步釋放。從成交房型看，90～144平方米戶型的一手住宅預(yù)售面積同比增長22.6%，同面積段及144平方米以上二手房簽約面積也同比分別增長7%和10.4%。這表明開發(fā)端的供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在向改善型需求調(diào)整，而市場端改善型換房鏈條也逐步暢通。

總體來看，市場在總量趨穩(wěn)的同時，正朝著結(jié)構(gòu)更優(yōu)、活力更足的方向發(fā)展。

中國房地產(chǎn)報：中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，廣州在這方面成果如何？

蔡勝：我們堅決貫徹落實中央決策部署，將“控增量、去庫存、優(yōu)供給”作為系統(tǒng)工程來抓，核心是打通市場與保障的通道，用新模式化解存量、優(yōu)化增量。

“控增量”并非停止供應(yīng)，而是優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使之與真實需求匹配。廣州正著力建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制，“實現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢”，從源頭避免無效供給。

在廣州的實踐中，我們通過兩大創(chuàng)新協(xié)同推進(jìn)“去庫存”與“優(yōu)供給”：一是“以購代建”盤活存量，使用保障性住房再貸款收購了2個存量商品房項目，分別轉(zhuǎn)化為配售型保障房和保租房。既快速增加了保障房的供給，還直接高效消化了市場庫存，為市場注入確定性需求。

二是“改造安置”鏈接市場。在城中村改造過程中，廣州大力推行購買存量商品房用作安置房，不僅加快了安置進(jìn)度，也有效消化了市場庫存。2025年以來，這部分資金約占全市一手住宅銷售總額的7%，對穩(wěn)定交易、穩(wěn)定價格預(yù)期起到了重要作用。

同時，城中村改造本身帶來的固定資產(chǎn)投資，也成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要組成部分，起到了“穩(wěn)投資”的壓艙石作用。更重要的是，它有力帶動了建材、家裝、家電等全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，對“穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場、穩(wěn)預(yù)期”，增加居民收入和激發(fā)消費潛能方面發(fā)揮了積極作用。

通過這兩大渠道，廣州將保障房建設(shè)、城市更新與商品房市場去庫存的目標(biāo)融為一體，實現(xiàn)了公共利益與市場效率的平衡，將“去庫存”的過程同步變成了“優(yōu)供給”和“穩(wěn)投資”的過程。

中國房地產(chǎn)報：展望2026年，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的過程中，廣州還需要做好哪些工作？

蔡勝：短期繼續(xù)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，長期堅定不移“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，核心目標(biāo)是促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、市場穩(wěn)定。

重點圍繞三個方面發(fā)力：

一是多措并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。我們將持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，鞏固當(dāng)前止跌回穩(wěn)態(tài)勢，關(guān)鍵是以新需求引領(lǐng)新供給，以新供給創(chuàng)造新需求。一方面，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)，引導(dǎo)企業(yè)建設(shè)不同面積和價位的“好房子”。另一方面，加快推動存量商品房去庫存，除了繼續(xù)鼓勵收購存量商品房用于保障房、安置房外，還加大“賣舊買新、以舊換新”政策支持，促進(jìn)存量住房交易。

二是優(yōu)化保障性住房供給。堅持貨幣與實物、配租與配售相結(jié)合，以需定建、以需定購增加供給。同時拓寬保障房籌建渠道，通過盤活存量低效用地、收購存量商品房轉(zhuǎn)化等方式籌集房源，落實城中村改造項目配建公租房要求。

三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這是一項系統(tǒng)工程，廣州將編制實施住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃，核心是建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制，實現(xiàn)“以人定房、以房定地、以房定錢”。改革完善商品房基礎(chǔ)制度，加強(qiáng)項目全過程監(jiān)管；實施房屋品質(zhì)提升工程，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、建造、運維水平，一體推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)。

“好房子”從理念到標(biāo)準(zhǔn)的廣州落地

中國房地產(chǎn)報：“好房子”是當(dāng)前行業(yè)的熱詞，廣州在推進(jìn)“好房子”建設(shè)方面，具體做了哪些工作？

蔡勝：建設(shè)“好房子”是中央的明確要求，更是廣州推動城市人居品質(zhì)升級和實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手。我們的目標(biāo)是優(yōu)先把保障房建成好房子，著力把老房子改造成好房子，引導(dǎo)按好房子標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新房子。

2025年10月28日，廣州正式發(fā)布《廣州市推進(jìn)“好房子”建設(shè)的工作指引（試行）》，聚焦群眾“急難愁盼”的民生需求，從安全、舒適、綠色、智慧四個方面提出了可感可觸的“好房子”20條措施。

它有幾個鮮明的特點：一是標(biāo)準(zhǔn)高。我們將裝配式整體衛(wèi)生間防水保修年限延長至10年，鼓勵提升主要房間空間尺度，交付家電能效等級不低于2級。

二是體現(xiàn)以人為本。要求配備智能家庭信息箱、緊急按鈕、燃?xì)鈭缶妊b置，用科技守護(hù)家的安全。為了便于老百姓貼春聯(lián)，對接真實生活需求，該指引充分吸納群眾意見，細(xì)心提出住宅入戶門外兩側(cè)墻垛寬度不宜小于200毫米。

三是符合廣州實際。針對嶺南高溫、多雨、臺風(fēng)頻發(fā)的氣候特點，要求通過騎樓、風(fēng)雨連廊構(gòu)建舒適步行系統(tǒng)；優(yōu)化地下車庫和架空層的防澇排水設(shè)計；推行戶內(nèi)對流通風(fēng)、全屋交付空調(diào)并預(yù)留新風(fēng)系統(tǒng)安裝條件；鼓勵園林選用鄉(xiāng)土樹種，建筑融合嶺南傳統(tǒng)元素，避免“千城一面”。

中國房地產(chǎn)報：這個“好房子”標(biāo)準(zhǔn)如何確保它從“紙面”落到“地面”？

蔡勝：我們正在構(gòu)建一套“標(biāo)準(zhǔn)、管控、示范、運維”四位一體的推進(jìn)體系，推動“好房子”從個案示范成為普遍實踐。

首先，建立分類分級、逐級提升、多層次的“好房子”評價標(biāo)準(zhǔn)體系，推動住宅建設(shè)提質(zhì)增效。探索建立“評星定級”機(jī)制，鼓勵企業(yè)主動對標(biāo)持續(xù)提升住宅產(chǎn)品設(shè)計與供給，引導(dǎo)市場形成對“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的共識。

其次，構(gòu)建全流程管控機(jī)制，確保標(biāo)準(zhǔn)落地見效。從土地出讓環(huán)節(jié)就納入“好房子”建設(shè)要求，在規(guī)劃、設(shè)計、施工、竣工驗收等各個環(huán)節(jié)都建立相應(yīng)的審核監(jiān)督機(jī)制，確保標(biāo)準(zhǔn)在項目建設(shè)全生命周期中得到剛性傳導(dǎo)和落實。

三是打造試點標(biāo)桿，擴(kuò)大示范推廣效應(yīng)。我們正在全市征集商品房、保障房等各類項目作為“好房子”建設(shè)試點，并計劃建設(shè)“好房子”實景展廳、住宅公園、好房子“4S”店等沉浸式平臺，展示“好房子”創(chuàng)新實踐成果，讓公眾對“好房子”標(biāo)準(zhǔn)可觀、可感、可體驗。

最后，提升運維服務(wù)水平，實現(xiàn)房屋全生命周期管理。我們正在探索建立“好房子”保險體系，融合工程質(zhì)量潛在缺陷險、綠色建筑性能保險等形成“保險+服務(wù)”模式。同時推進(jìn)落實房屋安全定期“體檢”制度，實施房屋品質(zhì)提升工程，開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升專項行動，讓房子不僅建得好，更能長期住得好。

中國房地產(chǎn)報：這套體系將如何影響未來的住宅設(shè)計和建設(shè)？

蔡勝：至于對未來行業(yè)的影響，我認(rèn)為是深遠(yuǎn)和根本性的。它將推動設(shè)計導(dǎo)向從滿足基本居住轉(zhuǎn)向追求品質(zhì)與全生命周期適應(yīng)性，促進(jìn)技術(shù)應(yīng)用全面擁抱裝配式、智能化、綠色化，倒逼建設(shè)模式走向設(shè)計、施工、運維一體化，甚至探索“標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)裝修+個性化軟裝”的交付模式。最終強(qiáng)化全鏈條的質(zhì)量管控，真正建立起覆蓋房屋“一生”的質(zhì)量保障體系。

“讓人民群眾住上更好的房子”不僅僅是一句承諾，更是一場正在廣州扎實開展的關(guān)于未來生活的系統(tǒng)性實踐。