2025年8月19日，香港樓市一則成交消息炸了鍋。祥祺集團(tuán)創(chuàng)始人陳紅天名下的山頂歌賦山道15號(hào)豪宅，歷經(jīng)兩年無(wú)人問(wèn)津后，終于以7.9億港元脫手。可這看似不菲的成交價(jià)背后，是高達(dá)13億港元的虧損，直接刷新香港住宅市場(chǎng)有史以來(lái)的最大虧損紀(jì)錄。

誰(shuí)能想到，這個(gè)連豪宅都保不住、要靠賣(mài)房抵債的男人，曾放言“李嘉誠(chéng)在我朋友圈不算什么”。昔日叱咤風(fēng)云的地產(chǎn)巨頭，如今卻落得這般境地，著實(shí)讓人唏噓。但這唏噓背后，更藏著地產(chǎn)行業(yè)高杠桿時(shí)代落幕的殘酷真相。

回溯陳紅天的發(fā)家史，確實(shí)有股敢拼敢闖的狠勁。1959年出生于廣東佛山的他，早年在南海務(wù)農(nóng)，還當(dāng)過(guò)體校教練和職業(yè)中學(xué)教師。上世紀(jì)70年代，看到回國(guó)探親的港澳同胞衣著時(shí)髦，而內(nèi)地人還在穿中山裝，他動(dòng)了做服裝生意的念頭。

說(shuō)干就干，他揣著200元辭去教師工作直奔深圳，從一名裁縫做起。憑借精準(zhǔn)的商業(yè)嗅覺(jué)，1990年他從深圳投資移民香港，在服裝貿(mào)易、市政工程等領(lǐng)域摸爬滾打，硬生生在香港站穩(wěn)了腳跟，先后成立了祥祺投資和祥祺實(shí)業(yè)兩家公司。

最初公司以制衣業(yè)為主，后來(lái)他敏銳捕捉到深圳房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，果斷轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)。祺祥花園、僑洲小區(qū)等項(xiàng)目的成功，讓他積累了第一桶金和行業(yè)聲譽(yù)。2003年祥祺集團(tuán)正式成立，開(kāi)啟了香港和深圳雙總部的發(fā)展模式，香港負(fù)責(zé)境外投資，深圳深耕國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

真正讓陳紅天風(fēng)光無(wú)限的，是2015到2017那三年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這期間他在香港和英國(guó)的物業(yè)投資總額近百億港元，成了地產(chǎn)界炙手可熱的投資大鱷。2016年，他更是以21億港元天價(jià)購(gòu)入山頂歌賦山道15號(hào)豪宅，創(chuàng)下亞洲頂級(jí)物業(yè)成交紀(jì)錄，成了全球豪宅市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)桿。

這座豪宅有多奢華？實(shí)用面積1.8萬(wàn)平方呎，涵蓋3層獨(dú)立屋和3層地庫(kù)，采用六房六套設(shè)計(jì)。要知道，歌賦山道可是香港頂級(jí)圈層的居住地標(biāo)，李澤楷、何超瓊等豪門(mén)名流都在這里置有房產(chǎn)。能在這里擁有一套豪宅，足以證明陳紅天當(dāng)時(shí)的地位。

除了在物業(yè)投資上揮金如土，陳紅天還熱衷于搭建人脈圈子。2012年他成立的“同心俱樂(lè)部”，匯聚了馬化騰、王衛(wèi)等153名深圳頂級(jí)企業(yè)家，成員企業(yè)資產(chǎn)總額一度超4萬(wàn)億元。這龐大的人脈資源，成了他狂傲的最大底氣。

2015年“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”中，他更是一戰(zhàn)成名。當(dāng)年姚振華的寶能盯上萬(wàn)科，意圖通過(guò)收購(gòu)成為第一大股東，遭到萬(wàn)科創(chuàng)始人王石的堅(jiān)決反對(duì)。就在雙方僵持不下時(shí)，陳紅天突然站出來(lái)力挺姚振華，公開(kāi)指責(zé)王石，直言職業(yè)經(jīng)理人若不認(rèn)可新股東就該主動(dòng)辭職，甚至放出“讓王石滾蛋”的激烈言論。

這番言論瞬間點(diǎn)燃輿論風(fēng)暴，也讓大家見(jiàn)識(shí)到他在商界的影響力。到了2022年，他在大灣區(qū)青年盛典上更是口出狂言：“李嘉誠(chéng)？長(zhǎng)和系市值不到2000億，真不算什么。我們的格局，不該停在這里?！北藭r(shí)的他，可謂是春風(fēng)得意，風(fēng)光無(wú)兩。

可他萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，命運(yùn)的反噬來(lái)得如此之快。2018年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，他此前在香港樓市的瘋狂收購(gòu)，成了壓垮他的最后一根稻草。隨著債務(wù)壓力不斷加劇，祥祺集團(tuán)2023年5月發(fā)布公告，承認(rèn)面臨嚴(yán)重的現(xiàn)金流困境。

大額應(yīng)收賬款收不回來(lái)，內(nèi)地業(yè)務(wù)停滯不前，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)陷入僵局。為了活下去，陳紅天只能開(kāi)啟瘋狂的資產(chǎn)拋售模式。被譽(yù)為“亞洲樓王”的豪宅“傲璇”被銀行接管后，僅以4.2億港元低價(jià)賣(mài)出；2025年7月，他家族持有的中半山嘉富麗苑房產(chǎn)，也被銀主以6455萬(wàn)港元出售。

從21億港元購(gòu)入豪宅風(fēng)光無(wú)限，到7.9億港元賤賣(mài)血虧13億，陳紅天的起落，不過(guò)是地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影。近年來(lái)，越來(lái)越多的地產(chǎn)大佬主動(dòng)或被動(dòng)地走上賣(mài)房自救的道路。恒大暴雷后，許家印遍布廣州、深圳、香港乃至倫敦的多處頂級(jí)豪宅，陸續(xù)被查封、打折出售；2022年3月，三盛宏業(yè)陳建銘名下的中糧海景壹號(hào)被法拍，1.78億元成交，昔日輝煌終成過(guò)眼云煙。

這些曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的地產(chǎn)大佬，之所以落得這般境地，根源在于高杠桿的賭徒心態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)上行期，他們靠著加杠桿瘋狂擴(kuò)張，賺得盆滿缽滿；可一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，高負(fù)債的隱患就會(huì)集中爆發(fā)，最終只能通過(guò)賤賣(mài)資產(chǎn)換取現(xiàn)金流。

陳紅天曾嘲笑李嘉誠(chéng)格局小，可如今看來(lái)，真正缺乏格局的是他自己。李嘉誠(chéng)之所以能屹立商界數(shù)十年，靠的是穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏銳預(yù)判，而不是盲目擴(kuò)張和口出狂言。當(dāng)高杠桿時(shí)代徹底落幕，資產(chǎn)縮水、流動(dòng)性枯竭成為常態(tài)，這些昔日風(fēng)光無(wú)限的大佬們，才真正嘗到了盲目自信的苦果。

這場(chǎng)地產(chǎn)行業(yè)的“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”，遠(yuǎn)未到終章。未來(lái)，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)整與出清，不知還會(huì)有多少大佬跌落神壇。而陳紅天的故事也提醒著所有企業(yè)家：商業(yè)場(chǎng)上沒(méi)有永遠(yuǎn)的贏家，唯有敬畏市場(chǎng)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，才能走得更遠(yuǎn)。那些靠投機(jī)取巧、盲目擴(kuò)張積累的財(cái)富，終究如同流沙，風(fēng)一吹就散。