從25億購入到6折甩賣：法律瑕疵如何摧毀頂豪價值

衛(wèi)星鎖定464㎡違建！許家印香港豪宅遭強制回填

地面泳池派對vs地下違建地庫：頂豪雙面人生落幕

香港屋宇署清拆許家印山頂豪宅464㎡違建地庫

香港屋宇署2024年6月的一紙公文，將恒大集團原主席許家印名下布力徑10號E座別墅推向風(fēng)口浪尖。這份編號為BWA/2024/021的清拆令明確指出：該物業(yè)存在兩處結(jié)構(gòu)性違建，面積合計超過6000平方呎（約557㎡），其中最為驚人的是地下回填區(qū)被違規(guī)開挖出的5000平方呎（約464.5㎡）空間。

根據(jù)香港屋宇署公開的比照圖則，該建筑原始設(shè)計本為平地銜接車庫。但實際勘驗發(fā)現(xiàn)，戶外平臺被整體墊高1.2米，形成階梯式結(jié)構(gòu)并加建樓梯；更嚴(yán)重的是，建筑底層與地基之間的回填區(qū)遭二次開挖，形成深度超3米的地下空間。注冊測量師陳國雄（應(yīng)受訪者要求化名）在審查報告時強調(diào)："這種施工會削弱地基承重結(jié)構(gòu)，暴雨天氣可能引發(fā)滑坡風(fēng)險。"

這座牽動公眾視線的豪宅，正是許家印2010年動用的離岸公司資金以25億港元購置的資產(chǎn)。隨著恒大債務(wù)危機爆發(fā)，2024年該物業(yè)被債權(quán)人委托的安邁顧問接管，成為首批被處置的香港資產(chǎn)。資產(chǎn)接管人披露的交易記錄顯示：布力徑10號B座已以7.5億港元成交，不足峰值估值15億的一半；C座與E座打包標(biāo)價9億港元，較評估價縮水40%。

"折價的核心因素是產(chǎn)權(quán)瑕疵。"仲量聯(lián)行大中華區(qū)研究部總監(jiān)黃志輝解釋，其團隊分析的15宗山頂豪宅交易中，存在違建記錄的物業(yè)平均貶值35%。2024年香港土地注冊處數(shù)據(jù)佐證了這一趨勢：買家委托第三方機構(gòu)進行建筑合規(guī)審查的比例飆升至78%，遠高于2021年的22%。

在布力徑豪宅區(qū)，這場清拆行動正引發(fā)連鎖反應(yīng)。鄰近10號D座的業(yè)主主動向屋宇署報備加建露臺，最終自費80萬港元還原建筑結(jié)構(gòu)；負責(zé)該區(qū)域巡查的屋宇署高級工程師林家偉透露："2024年山頂別墅自查申報量同比增加53%，無人機航拍核查頻次提升至每月兩次。"

值得關(guān)注的是市場規(guī)則的轉(zhuǎn)變。專業(yè)測量行萊坊(Knight Frank)推出"建筑安全信用評級"，將違建記錄納入評估體系。其2024年受理的42宗頂豪交易中，有27宗在合同中明確寫入"建筑合規(guī)擔(dān)保條款"，要求賣家承擔(dān)違建修復(fù)費用。一位參與許宅交易的律師透露："E座買家額外預(yù)留1200萬港元作為潛在修復(fù)保證金。"

香港大學(xué)房地產(chǎn)金融教授王維基指出，這反映資本邏輯的深刻變革："2008-2018年間，山頂物業(yè)溢價主要來自景觀和隱私；現(xiàn)在超過60%買家將合規(guī)性列為優(yōu)先考量。"這種轉(zhuǎn)變在布力徑社區(qū)已有體現(xiàn)——數(shù)位業(yè)主自發(fā)組建"建筑合規(guī)聯(lián)盟"，共享結(jié)構(gòu)工程師資源進行定期檢測。

"法治為所有人設(shè)定相同標(biāo)尺。"屋宇署在回復(fù)媒體問詢時強調(diào)，2024年針對山頂區(qū)域的稽查行動覆蓋全部89棟別墅，不存在特殊對待。該署引進的三維激光掃描技術(shù)能以毫米級精度比照建筑圖則，即使是地下空間的微小偏差也會觸發(fā)警報。

目前許家印E座別墅違建部分的回填工程已完成70%，混凝土重新封堵的墻體厚度達45厘米。工程監(jiān)理方森島測量師行向記者展示進度報告："按每周60立方米的回填速度，9月底將完成全部結(jié)構(gòu)復(fù)原。"這片曾被挖空的地基，正成為香港產(chǎn)權(quán)透明化進程的獨特注腳。