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大灣區(qū)是一片勇于創(chuàng)新和探索的熱土。

最近，廣州發(fā)明出來一個(gè)全國獨(dú)一份的保交房舉措，給爛尾樓的業(yè)主們發(fā)放置換房票。

這個(gè)舉措是在廣州黃埔區(qū)的升龍學(xué)府上城和實(shí)地常春藤兩個(gè)爛尾項(xiàng)目上搞的試點(diǎn)。總共涉及到將近200位業(yè)主。

這兩個(gè)項(xiàng)目都屬于交房的老大難項(xiàng)目。

就拿其中一個(gè)升龍學(xué)府上城項(xiàng)目來說，這個(gè)樓盤在2021年開的盤，在停工之前已經(jīng)網(wǎng)簽了160多套房子。后面升龍暴雷之后，在建工程就出現(xiàn)了停工。本來約定是在2024年的6月30日交房，但是直到2024年，項(xiàng)目4棟樓仍然還有兩棟是停工狀態(tài)。

廣州一直在積極解決保交房問題，去年11月，黃埔區(qū)相關(guān)部門承諾在今年9月30日前解決升龍學(xué)府上城的保交付，但是推動(dòng)的過程困難重重。因?yàn)殚_發(fā)商拖欠原有施工方的資金，加上還有回遷安置房的建設(shè)，所以商品房的交付進(jìn)程一直緩慢。

保交付承諾逐漸臨近，但是樓盤又交付不了。廣州就石破天驚的搞了一個(gè)保交房房票的舉措。

爛尾樓的業(yè)主也別再等交付了。給你們發(fā)放保交房的房票。拿著保交房的房票你們?nèi)シ吭闯欣锾羝渌麡潜P做房源的置換。

這個(gè)房票有兩個(gè)非常吸引人的點(diǎn)。

第一點(diǎn)是等價(jià)置換。

給業(yè)主發(fā)放的保交房票面金額是業(yè)主們此前已付的購房款。包含首付和已經(jīng)還按揭的本息。

這是按照業(yè)主們當(dāng)初購房價(jià)格給的房票金額，讓業(yè)主們完美避開了這幾年房價(jià)下跌資產(chǎn)縮水的坑。

第二點(diǎn)是可換項(xiàng)目多，置換項(xiàng)目有保障。

廣州這兩年在大力推行房票安置。所以房源超市里能選的項(xiàng)目不少。就拿升龍學(xué)府上城業(yè)主們拿到的房票來說，對應(yīng)可選的樓盤有十幾個(gè)多是國企開發(fā)的樓盤。

在12月3日，廣州黃埔發(fā)出的首張全國保交房房票成功兌換并且完成了網(wǎng)簽。業(yè)主拿著當(dāng)初買97平房子的房票金額，兌換了一套更好位置的113平的新住宅。

至此，廣州算是打通了保交房房票的通關(guān)環(huán)節(jié)。

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廣州這個(gè)保交房創(chuàng)新思路之所以值得被拿出來探討，是因?yàn)樗峁┝艘粋€(gè)解決問題的逆向思維。

過去咱們提到保交房，首先想到的是先湊齊資金，保證爛尾樓復(fù)活，建成之后再把房子交給等待的業(yè)主。

而廣州現(xiàn)在告訴你，保交房不一定非得和樓盤復(fù)活劃上等號(hào)。保交房不是給業(yè)主們保證交房嘛，只要保證給業(yè)主交房，是不是交付原有項(xiàng)目都可以商量。

按照這個(gè)思維，廣州打通了保交房房票的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，解決了幾個(gè)卡點(diǎn)。

保交房房票不同于拆遷安置的房票。

拆遷安置的房票的資金結(jié)算一般來自于專項(xiàng)資金，像政策性銀行提供的專項(xiàng)借款、地方發(fā)行的專項(xiàng)債券或者是由地方財(cái)政的撥款。拆遷安置房票的資金是確定的。而保交房房票的資金是要由原來項(xiàng)目的開發(fā)商支付。

比如升龍學(xué)府上城這個(gè)項(xiàng)目業(yè)主的保交房房票兌付是由升龍來完成。那這就提出了一個(gè)疑問。升龍不同意或者沒錢怎么辦。

這就是保交房房票遇到的第一個(gè)卡點(diǎn)。這里廣州給的答案是先和原有開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商不同意的話，地方聯(lián)合司法對這個(gè)公司的資產(chǎn)進(jìn)行訴訟保全。你不同意，可以對你進(jìn)行訴訟執(zhí)行。

保交房房票遇到的第二個(gè)卡點(diǎn)是新置換的樓盤能不能同意參與。

因?yàn)檫@種房票金額的兌付時(shí)間會(huì)比較長。而開發(fā)商們賣出房子是有自己的回款周期的，這個(gè)回款周期都有考核。

這里廣州參與保交房置換的樓盤多是國企或者城投開發(fā)的。像廣州高新區(qū)投資集團(tuán)，廣州城投都參與到里面。這個(gè)過程，就要求國企或者城投稍微放寬一些回款周期。溝通的難度還是有不小。

第三個(gè)卡點(diǎn)來自于置換樓盤的位置。

如果對應(yīng)的置換新樓盤離原來的爛尾樓盤距離比較遠(yuǎn)、產(chǎn)品面積不匹配，或者說提供的置換樓盤位置沒有原有項(xiàng)目好，買房人不接受怎么辦？這種確實(shí)是個(gè)限制的客觀條件。這就告訴我們不是所有的爛尾項(xiàng)目都適合這種保交房房票的模式來解決。

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廣州保交房房票的模式確實(shí)是能夠有利于多方利益的一個(gè)舉措。

站在業(yè)主的角度上，更快更有保障的收到房子，并且避開了資產(chǎn)貶值的損失。對于地方來說，減少了在售住房的庫存。對于國企來說，賣掉了自己的房子。

各方的利益在這個(gè)過程中得到了平衡和滿足。

措施很好，但是并非適合所有的項(xiàng)目。

從上面廣州保交房房票解決的卡點(diǎn)中，大家應(yīng)該能夠感受出來，要想實(shí)施保交房房票這個(gè)創(chuàng)新舉措，是有條件的。

要想實(shí)施這個(gè)舉措，得要滿足這幾個(gè)前提條件：

1、這個(gè)爛尾樓在停工之前售出的房源規(guī)模不大，需要安置的業(yè)主數(shù)量不能太多。

2、原有的開發(fā)商留有的資產(chǎn)尚能覆蓋住負(fù)債，具有可訴訟執(zhí)行的資產(chǎn)和錢財(cái)。

3、項(xiàng)目同區(qū)或者附近最好有國企或者城投開發(fā)的在品質(zhì)和面積上對等的房源。

只有滿足這三個(gè)條件，才可以去考慮能不能實(shí)施保交房房票的舉措。

換句話說，它不適合向全國去做大范圍的推廣。只是給各個(gè)城市解決保交房問題上提供了一個(gè)創(chuàng)新的樣本和思路。

時(shí)至今日，保交房工作依然是房地產(chǎn)的重點(diǎn)工作。圍繞著保交房，國家成立了由國家、省、市的三級工作專班。這是一個(gè)涉及到銀行、法院、地方等各部門聯(lián)動(dòng)的重大事項(xiàng)。

政策性銀行提供專項(xiàng)借款，分段撥付，用在已售逾期的樓盤的復(fù)工和交付。符合條件的項(xiàng)目納入到白名單，截止到10月份，白名單項(xiàng)目貸款審批金額已經(jīng)超過7萬億。再加上建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，解決了保交房的資金問題。

而針對不同分類的保交房項(xiàng)目，采取不同的措施。能復(fù)工的實(shí)現(xiàn)復(fù)工，保證它的復(fù)工續(xù)建和售賣。不能復(fù)工或者資不抵債的加快推進(jìn)它們的破產(chǎn)重整或者清算。

這種穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式，還是全國多數(shù)保交房項(xiàng)目采取的舉措。根據(jù)住建部今年10月公布的數(shù)據(jù)，全國已經(jīng)有750多萬套已售難交付的住房實(shí)現(xiàn)交付。

在十五五期間，保交房依然是房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)容。隨著保交房的推進(jìn)，爛尾樓漸漸會(huì)進(jìn)入歷史的塵埃。

期待這一天早日到來，希望每一位沒有收到房子的朋友能夠早日住進(jìn)自己的家。

THE END