近期，阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)等平臺(tái)陸續(xù)上線銀行直供房，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等多家銀行紛紛下場掛牌處置房產(chǎn)，部分房源起拍價(jià)明顯低于市場價(jià)，引發(fā)置業(yè)者廣泛關(guān)注。

什么是銀行直供房？

此類房產(chǎn)市場成交情況如何？

哪些風(fēng)險(xiǎn)隱患需要注意防范？

《中國消費(fèi)者報(bào)》記者

對(duì)此進(jìn)行了采訪

何為銀行直供房？

據(jù)北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成介紹，銀行直供房通常指的是銀行作為產(chǎn)權(quán)人直接掛牌出售的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)多為企業(yè)或個(gè)人為了貸款而抵押給銀行的房產(chǎn)，銀行通過司法程序取得抵押房屋的完整產(chǎn)權(quán)后，可以直接掛牌交易，其依法享有房屋處分權(quán)，有權(quán)自主選擇委托拍賣機(jī)構(gòu)按照法定程序進(jìn)行房產(chǎn)拍賣。

流程怎么走？

記者看到，在具體操作流程上，各大平臺(tái)設(shè)計(jì)得相對(duì)簡便：

?此類房源可以在阿里資產(chǎn)“銀行清倉”欄目、京東資產(chǎn)“金融資產(chǎn)”頻道等進(jìn)行查找，可按區(qū)域、價(jià)格、房產(chǎn)類型篩選房源，各銀行官網(wǎng)“資產(chǎn)處置”板塊也會(huì)同步公示信息。

?銀行直供房在拍賣之前會(huì)發(fā)布標(biāo)的物介紹、競賣公告、競買須知等，重點(diǎn)介紹房屋的基本情況、是否有抵押查封、稅費(fèi)承擔(dān)方、房屋占用情況等。有的平臺(tái)還會(huì)組織統(tǒng)一看房，現(xiàn)場確認(rèn)房屋實(shí)體狀況、小區(qū)環(huán)境等細(xì)節(jié)。

?參與競拍者需在完成實(shí)名認(rèn)證后繳納起拍價(jià)5%—20%的保證金參與線上競價(jià)，競價(jià)成功后須在7—30天內(nèi)付清尾款（部分房源支持商業(yè)貸款，不支持公積金貸款）。此外，置業(yè)者還需要繳納成交價(jià)0.01%—1%的軟件服務(wù)費(fèi)，然后憑平臺(tái)成交確認(rèn)書及銀行出具的產(chǎn)權(quán)文件辦理過戶。

銀行直供房有何吸引力？

易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，銀行直供房的吸引力主要有3個(gè)方面：

?價(jià)格優(yōu)勢(shì)顯著，部分房源起拍價(jià)低至市場價(jià)的4—6折，這樣的價(jià)格優(yōu)勢(shì)讓不少人覺得是“撿漏”。

?與普通法拍房相比，產(chǎn)權(quán)相對(duì)清晰。銀行直供房出售前已由銀行理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，減少了多重查封、隱性產(chǎn)權(quán)爭議等風(fēng)險(xiǎn)。

?房型特征鮮明。以商鋪、大面積房源為主，高價(jià)標(biāo)的集中。

記者在阿里資產(chǎn)平臺(tái)看到，一處位于北京市海淀區(qū)文慧園北路9號(hào)的房產(chǎn)以1573萬元成交，明顯低于市場價(jià)。該房產(chǎn)出讓方為南京銀行股份有限公司，面積為360多平方米，共有4位競拍者進(jìn)行了89次出價(jià)，吸引了6700余人圍觀。

附近鏈家經(jīng)紀(jì)人表示，同小區(qū)234平方米的二手房報(bào)價(jià)1600萬元，算下來約為每平方米6.8萬元?！按髴粜蛦蝺r(jià)本就偏低，但這個(gè)成交價(jià)確實(shí)劃算”。

盡管銀行直供房以低價(jià)為賣點(diǎn)，吸引了人們關(guān)注，但流拍現(xiàn)象并不鮮見。記者了解到，在上述小區(qū)，南京銀行股份有限公司有一套面積一樣大的二手房也在出讓，起拍價(jià)約為1543萬元，但0人報(bào)名、0次出價(jià)，已經(jīng)流拍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示，供需錯(cuò)配是流拍的主因。張大偉表示：“銀行直供房中商鋪和大面積豪宅占比較高，與剛需群體的實(shí)際需求脫節(jié)。動(dòng)輒數(shù)百萬元的起拍價(jià)，即便打了折，也超出了普通購房者的承受能力。真正受剛需歡迎的小戶型住宅，在銀行直供房源中占比不足15%?！?br/>

另外，支付門檻嚴(yán)苛也進(jìn)一步篩選掉了潛在買家。多數(shù)銀行直供房要求短期內(nèi)全款支付，僅少數(shù)房源支持商業(yè)貸款，不支持公積金貸款，這讓不少購房者望而卻步。

銀行直供房的低價(jià)

看起來頗讓人心動(dòng)

但背后的風(fēng)險(xiǎn)隱患也不容忽視

天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前，全國有超200起與“低價(jià)房源”相關(guān)的司法案件，涉及民間借貸糾紛、集資詐騙罪、合同糾紛等。

王久成提醒

購房者需防范三大風(fēng)險(xiǎn)：

債權(quán)非房產(chǎn)本身

有些房源看似是銀行直供房，但實(shí)際上拍賣標(biāo)的是以該房屋為抵押物的債權(quán)，并非這套房產(chǎn)本身。競買人買的不是房產(chǎn)而是債權(quán)。從邏輯上來講，競買人買下債權(quán)，需要跟債務(wù)人溝通并解決債務(wù)履行等事宜，競買人后期可能面臨維權(quán)、需要承擔(dān)高成本等風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)權(quán)登記與騰退問題

部分房產(chǎn)可能存在未辦理產(chǎn)權(quán)登記，仍在原房主名下的情況。競買人可能面臨過戶周期不確定的風(fēng)險(xiǎn)，還可能因查封、多重抵押導(dǎo)致過戶受阻。有的房屋還可能存在被占用的情況，若銀行不負(fù)責(zé)清場，競買人需自行協(xié)商解決，騰退難度較大。

隱性成本未知

銀行對(duì)房屋實(shí)際狀況披露有限，可能存在設(shè)施老化、結(jié)構(gòu)破損等問題，還可能存在稅費(fèi)約定不明確及拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等情況，消費(fèi)者需自行承擔(dān)額外費(fèi)用，影響居住體驗(yàn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，銀行應(yīng)加強(qiáng)房源盡職調(diào)查，明確標(biāo)注產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、騰退責(zé)任及潛在風(fēng)險(xiǎn)，避免信息不對(duì)稱導(dǎo)致購房者權(quán)益受損。

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來源/中國消費(fèi)者報(bào)·中國消費(fèi)網(wǎng)

記者/孫蔚

編輯/李曉雨

監(jiān)制/何永鵬 任震宇

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