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最高法明確禁止物業(yè)“卡門禁”催費(fèi)！業(yè)主這些權(quán)益要知道

12月8日，最高人民法院發(fā)布五個(gè)物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，其中一則“張某訴某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”引發(fā)廣泛關(guān)注。法院明確物業(yè)服務(wù)人不得采取限制業(yè)主使用小區(qū)門禁系統(tǒng)等超過合理限度的方式催交物業(yè)費(fèi)。這一裁判規(guī)則為全國物業(yè)糾紛處理提供了明確指引。

案件回顧：門禁卡住的不僅是回家路

2021年9月，張某因欠交物業(yè)費(fèi)，發(fā)現(xiàn)自己被物業(yè)禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)�；丶抑方阱氤邊s困難重重，張某與物業(yè)公司交涉無果后，最終選擇訴至法院，要求恢復(fù)其對電梯及門禁系統(tǒng)的正常使用。

審理法院認(rèn)為，盡管張某欠交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司不應(yīng)以不給業(yè)主激活門禁卡等方式催交物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。”限制門禁使用實(shí)質(zhì)上與此類行為性質(zhì)相似。

值得肯定的是，經(jīng)法院依法釋明后，該物業(yè)公司在案件審理過程中主動(dòng)恢復(fù)了張某對門禁系統(tǒng)的使用。

最高法：催費(fèi)應(yīng)采取合理合法方式

最高人民法院在案例闡釋中指出，物業(yè)服務(wù)人以限制使用電梯等方式催收物業(yè)費(fèi)，實(shí)質(zhì)上是基于其在物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的債權(quán)而不當(dāng)限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方矛盾。

“物業(yè)服務(wù)人催交物業(yè)費(fèi)應(yīng)采用合理方式，”最高法進(jìn)一步明確，“業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以通過調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護(hù)自身合法權(quán)益，但不應(yīng)以影響業(yè)主正常生活的方式催交。”

這一案例為全國法院處理類似糾紛提供了重要參考，也讓廣大業(yè)主更加清晰自己的權(quán)利邊界。

物業(yè)常見的違法違規(guī)行為有哪些？

除了“卡門禁”催費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)中還存在哪些常見的違法違規(guī)行為？業(yè)主們需要特別警惕以下情況：

1. 擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍

超出物業(yè)合同約定，擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。例如，未經(jīng)業(yè)主同意收取“公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)”“垃圾清運(yùn)費(fèi)”等合同外費(fèi)用。

2. 財(cái)務(wù)不透明，拒絕公示收支

根據(jù)《民法典》第九百四十三條，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。不少物業(yè)公司拒絕公示或模糊公示，侵犯業(yè)主知情權(quán)。

3. 侵占公共收益

小區(qū)電梯廣告、公共停車位、公共區(qū)域租賃等收入屬于全體業(yè)主所有。部分物業(yè)公司擅自占有這些收益，或者不按規(guī)定比例分配。

4. 服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)

保安、保潔、綠化、維修等基礎(chǔ)服務(wù)縮水，與收取的物業(yè)費(fèi)不匹配，無法達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)。

5. 違規(guī)使用維修資金

虛報(bào)維修項(xiàng)目、夸大維修費(fèi)用，或者未經(jīng)法定程序擅自使用住宅專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主如何維護(hù)自身合法權(quán)益？

面對物業(yè)的不當(dāng)行為，業(yè)主并非無能為力。可以通過以下合法途徑維護(hù)自身權(quán)益：

1. 收集證據(jù)，明確訴求

保留好物業(yè)合同、繳費(fèi)憑證、違規(guī)證據(jù)（如照片、視頻、錄音）、溝通記錄等。明確物業(yè)違反的具體法律規(guī)定或合同條款。

2. 先協(xié)商，后投訴

首先與物業(yè)公司直接溝通協(xié)商；協(xié)商無果，可向業(yè)主委員會(huì)反映，由業(yè)委會(huì)出面交涉；仍無法解決，可向當(dāng)?shù)?strong>住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、街道辦事處或社區(qū)居委會(huì)投訴。

3. 行政申訴

向房地產(chǎn)行政主管部門提起行政申訴，要求對物業(yè)公司的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。

4. 司法途徑

如上述途徑均無效，可向人民法院提起訴訟。最高法本次發(fā)布的案例正是通過司法途徑成功維權(quán)的典范。

5. 業(yè)主自治

根據(jù)《民法典》第二百八十四條，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對物業(yè)服務(wù)人不滿意，業(yè)主大會(huì)有權(quán)依法更換物業(yè)服務(wù)人。

共建和諧社區(qū)需要權(quán)責(zé)分明

物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)是契約關(guān)系，雙方權(quán)利義務(wù)需要對等明確。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，保障物業(yè)正常運(yùn)營；物業(yè)公司則需提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，尊重業(yè)主合法權(quán)益。

最高法此次通過典型案例的方式明確裁判規(guī)則，不僅為法院審理類似案件提供指引，也為物業(yè)服務(wù)和業(yè)主維權(quán)劃清了法律紅線。只有當(dāng)雙方都在法律框架內(nèi)行事，社區(qū)和諧才能真正實(shí)現(xiàn)。

如果您也遇到類似物業(yè)糾紛，不妨了解這一典型案例，學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器，維護(hù)自己的合法權(quán)益。畢竟，家是溫暖的港灣，回家之路不應(yīng)被非法阻擋。

（本文案例來源于公開報(bào)道，觀點(diǎn)僅供參考。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請告知?jiǎng)h除！）

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