近日，新東區(qū)成功出讓一宗住宅地塊，成交樓面價(jià)僅約4693元/㎡，創(chuàng)下該板塊近六年以來(lái)的新低。

地塊編號(hào)R25029，位于人民路北、園林路東，土地面積約42285㎡，建筑面積≤67500㎡，容積率1.01-1.6，限高60米，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋多層、小高層、高層。

南通軌道置業(yè)斥資31680萬(wàn)元低價(jià)摘牌，折算地價(jià)約7492元/㎡，樓面價(jià)約4693元/㎡。

就區(qū)位條件來(lái)看，地塊位于人民路沿線，交通便利，可快速銜接通京大道、江海大道等城市主干道；商業(yè)配套方面，緊鄰招商中的鴻安云谷商辦綜合體，距離麥德龍不到1公里，崇川大有境、圓融廣場(chǎng)等也在3公里范圍內(nèi)；教育資源上，同和小學(xué)、崇川學(xué)校位于約1.5公里覆蓋圈內(nèi)。

就人居氛圍來(lái)看，地塊南側(cè)為成熟居住區(qū)，北側(cè)、東側(cè)為新東區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，已形成一定規(guī)模居住氛圍，隨著未來(lái)產(chǎn)業(yè)人口持續(xù)導(dǎo)入，區(qū)域居住需求有望進(jìn)一步增強(qiáng)。

地塊大致位置示意圖

根據(jù)「新知南通研究院」土拍數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，新東區(qū)累計(jì)成交11宗涉宅地塊，合計(jì)土地面積約60.27萬(wàn)㎡，建筑面積約103.02萬(wàn)㎡。目前，2宗已售罄，4宗尚在售，5宗待入市。

紅色標(biāo)注為已出讓未入市地塊

本次成交的R25029地塊，無(wú)論是地價(jià)還是樓面價(jià)，均為近六年以來(lái)的最低水平。

若與容積率上限同為1.6的美的云筑相比，新地塊樓面價(jià)下跌10542元/㎡，跌幅近70%。

即便與去年12月出讓的R24025地塊相比，二者容積率上限僅相差0.01，但樓面價(jià)差距達(dá)2338元/㎡。

樓面價(jià)顯著回調(diào)，一方面與地塊具體位置有關(guān)，另一方面也折射出當(dāng)前土地市場(chǎng)整體趨于理性、估值回歸的趨勢(shì)。

根據(jù)「新知南通研究院」新房數(shù)據(jù)分析，目前新東區(qū)新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“庫(kù)存可控但產(chǎn)品滯后”的特征。

供應(yīng)端——活躍度低

2024年至今，新東區(qū)在售新房項(xiàng)目數(shù)量長(zhǎng)期維持在4個(gè)左右，較長(zhǎng)時(shí)間無(wú)新盤(pán)入市，與創(chuàng)新區(qū)、五龍匯、市北等板塊超10個(gè)項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)逐的格局相比，市場(chǎng)活躍度不足。

需求端——流速放緩

2024年全年，新東區(qū)新房合計(jì)備案約891套，月均約74套，在市區(qū)各板塊中排名第二；2025年1-11月，合計(jì)備案約542套，月均約49套，排名滑落至第四，去化動(dòng)能有所減弱。

庫(kù)存端——相對(duì)健康

截至2025年11月末，新東區(qū)新房狹義庫(kù)存約831套，估算去化周期約15個(gè)月；廣義庫(kù)存約1322套，去化周期約23個(gè)月。無(wú)論按狹義還是廣義估算，均為市區(qū)各板塊中最低。

產(chǎn)品端——有待升級(jí)

當(dāng)前南通市區(qū)多個(gè)板塊正積極推進(jìn)產(chǎn)品迭代，四代住宅、別墅類深度改善產(chǎn)品陸續(xù)涌現(xiàn)。相比之下，新東區(qū)仍以面向剛需及初級(jí)改善客群的高層、小高層產(chǎn)品為主，與市場(chǎng)主流趨勢(shì)存在一定代際差，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)空間顯著。

值得期待的是，在板塊已出讓未入市的5宗地塊中，有2宗容積率上限低于1.2，具備打造深度改善產(chǎn)品的條件，有望打破現(xiàn)有格局，引領(lǐng)新東區(qū)新房市場(chǎng)進(jìn)入產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)的新階段。