好消息是，三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)不跌了；壞消息是，這并非市場(chǎng)企穩(wěn)，而是因?yàn)楦緵]人買單。

當(dāng)前樓市最大的現(xiàn)實(shí)是：北上廣深等一線城市依舊擠滿了為生活奔波的人，盡管房?jī)r(jià)杠桿率高、下跌討論度大，但持續(xù)的需求仍能讓市場(chǎng)再扛幾年。反觀三四線城市，既沒有人口支撐，未來(lái)甚至有可能上演“空城計(jì)”，而這一切，或許才剛剛開始。

截至2025年11月的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)過(guò)百個(gè)城市的二手住房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌32個(gè)月。三四線城市的平均累計(jì)跌幅達(dá)15%~25%，部分房源甚至直接打五折。這還是官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，曾經(jīng)的“鶴崗房”只是個(gè)例，如今早已成為一種普遍現(xiàn)象。

就拿北方某四線城市舉例，原來(lái)核心地段的新樓盤，單價(jià)從1萬(wàn)元跌到了7000元；偏遠(yuǎn)地段從7000元跌到了5000元；老城區(qū)的房子更是直接跌破4000元，回到了2016年棚改啟動(dòng)初期的價(jià)格水平。一套當(dāng)初花100萬(wàn)買的房子，如今60萬(wàn)都賣不出去，這還算是幸運(yùn)的。某中西部縣城2021年均價(jià)9800元的新房，到2025年已經(jīng)推出了2800元/平的特價(jià)房，堪稱“骨折式”降價(jià)。

房?jī)r(jià)都跌成這樣了，為啥我們上下班、出門吃飯時(shí)，還總能看到新樓盤在熱火朝天地建設(shè)？這既不是我們的“幸存者偏差”，也不是開發(fā)商在“虧本蓋房”。

真相是，房子確實(shí)還在蓋，但背后的小開發(fā)商早就跑光了，接盤的基本都是當(dāng)?shù)卣?。所以哪怕明知道?huì)蓋成空城，也必須繼續(xù)建。更何況去年年末的兩次重要會(huì)議已經(jīng)釋放信號(hào)，未來(lái)兩年仍會(huì)有大量新庫(kù)存涌入市場(chǎng)。在我看來(lái)，即便是地方政府出手護(hù)盤，恐怕也難挽頹勢(shì)。原因很簡(jiǎn)單：地方要緩解資金壓力，最終還是得靠賣房；而賣房就必須回歸供需市場(chǎng)，在三四線城市，這就意味著只能繼續(xù)降價(jià)。

更值得警惕的是，中國(guó)樓市實(shí)際上還沒有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的周期，這導(dǎo)致很多人潛意識(shí)里默認(rèn)：買房的成本只有房?jī)r(jià)，再不濟(jì)就是物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等日常開支。但事實(shí)上，三四線城市住宅的建筑維護(hù)成本，才是真正的大頭。

說(shuō)白了，現(xiàn)在的商品房更像是一筆“一次性買賣”，你以為買的是一輩子的家，卻不知道未來(lái)可能還要為它不斷“補(bǔ)票”。土地使用權(quán)有70年，建筑設(shè)計(jì)壽命不過(guò)50年，線路管道的使用壽命更是不超過(guò)20年，房子真正能舒適居住的時(shí)間，絕對(duì)不超過(guò)30年。

可怕的不是維護(hù)費(fèi)用本身，而是成本分?jǐn)倖?wèn)題。如果一個(gè)小區(qū)最后只剩幾戶人家，平攤下來(lái)的維修費(fèi)用，可能夠你再買一套房。你想找開發(fā)商或物業(yè)追責(zé)？不好意思，這兩者根本不是同一個(gè)法律主體。找開發(fā)商，人家早就破產(chǎn)套殼跑路；找物業(yè)，對(duì)方只負(fù)責(zé)基礎(chǔ)管理，真要搞大修，還是得業(yè)主自己掏錢。你畢生的積蓄，在他們眼里只是一筆一次性買賣，憑什么指望開發(fā)商會(huì)用心蓋房？

長(zhǎng)沙某新盤精裝房交付后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)承重梁斷裂、鋼筋裸露，開發(fā)商卻輕描淡寫，監(jiān)理簽字更是走過(guò)場(chǎng)，竣工驗(yàn)收反而“完美通過(guò)”。作為業(yè)主，驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題還能扯皮；可如果住了五年、十年后才出現(xiàn)建筑質(zhì)量問(wèn)題，到時(shí)候開發(fā)商跑了、維修基金沒了，面對(duì)可能的安全風(fēng)險(xiǎn)，搬走就成了唯一的選擇。

現(xiàn)在大家討論的，還只是恒大爆雷、爛尾房交付等問(wèn)題；但再過(guò)10年，我們面對(duì)的可能就是大范圍的房屋建筑質(zhì)量危機(jī)。到時(shí)候，唯一的“解決辦法”，或許就是像現(xiàn)在對(duì)待年輕人、未來(lái)對(duì)待老人一樣，靠拖延時(shí)間，讓提出問(wèn)題的人自己慢慢老去。

如今的樓市，早已不是簡(jiǎn)單的“供大于求”。要知道，我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，目前的人均住房面積已經(jīng)遠(yuǎn)超歐美日韓等發(fā)達(dá)國(guó)家。表面上看是房?jī)r(jià)失控，實(shí)際上是人口流失、信譽(yù)喪失和資金鏈斷裂的全面失守。我們所面對(duì)的房?jī)r(jià)寒潮，遠(yuǎn)比想象中更加漫長(zhǎng)。

“1萬(wàn)首付領(lǐng)房”這種在樓市上升期想都不敢想的美夢(mèng)，現(xiàn)在已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)。送車位、送家電、首付只需一成，這些優(yōu)惠背后，是開發(fā)商巨大的現(xiàn)金流壓力——能賣出去的才叫房，賣不出去的全是純虧損。說(shuō)白了，1萬(wàn)首付不過(guò)是圖個(gè)“意思”，這不是開發(fā)商良心發(fā)現(xiàn)，而是房子越來(lái)越難賣，雪崩之前，他們只想早點(diǎn)套現(xiàn)跑路。

所以，現(xiàn)在的人，尤其是年輕人，如果沒有真正的剛需，真的別輕易買房。有句很有名的話：面對(duì)不斷貶值的資產(chǎn)，最佳的方式是租賃，而不是長(zhǎng)期持有。在我看來(lái)，所謂的“婚房剛需”，不過(guò)是老一輩的世俗觀念?，F(xiàn)在的房子這么多，你不租，有的是人租。房?jī)r(jià)一動(dòng)就是幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的縮水，有幾個(gè)人心甘情愿當(dāng)這個(gè)“冤大頭”？反正我是不愿意。

2025年，三四線城市的庫(kù)存去化周期已經(jīng)普遍超過(guò)20個(gè)月。也就是說(shuō)，從現(xiàn)在開始不再新建一套房子，這些城市的存量房也需要一年半甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能消化完畢。

說(shuō)白了，三四線房?jī)r(jià)的“跌?！?，從來(lái)都不是市場(chǎng)穩(wěn)定的信號(hào)，而是交易冰封的墓志銘。沒有人口托底，沒有產(chǎn)業(yè)造血，只剩賣不掉的庫(kù)存和藏在墻里的質(zhì)量隱患。這樣的房子，買一套就相當(dāng)于背上一個(gè)終身負(fù)債包。

畢竟，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)套牢半生的。生活是自己的，沒必要為他人的觀念買單。等潮水退去，才知道誰(shuí)在裸泳。