搶地大戰(zhàn)開始！

今天，經過76輪競價，保利最終以35億元總價競得海珠區(qū)南泰路AH0124032地塊。

較27.5億元起拍價溢價27%，折合名義樓面價約2.4萬/㎡。如果扣除配建的話，實際樓面價去到約3.7萬/㎡。

據(jù)悉，這宗被業(yè)內稱為“海珠西王炸”的地塊，從掛牌起就吸引了保利、越秀、華潤等5家頭部房企關注。

其成交結果不僅印證了核心區(qū)土地的稀缺價值，更將重塑海珠西的市場格局。

作為海珠近十年罕見的中大型綜合地塊，地塊的基本質素堪稱硬核。

其出讓建面約143507㎡，容積率僅3.4，限高100米（約33層）。

遠低于區(qū)域內在售新盤的容積率，居住舒適度優(yōu)勢顯著。

根據(jù)出讓要求，競得人需配建約20萬方回遷安置商業(yè)、27班昌崗中路小學（省一級梯隊），整體建成后將形成約35萬㎡的綜合體社區(qū)，填補海珠西缺乏大型優(yōu)質住區(qū)的空白。

地塊的核心優(yōu)勢，我覺得集中在“全能配套+稀缺低密”兩大維度。

交通上，周邊環(huán)繞2號線、8號線、11號線及廣佛線4條地鐵。

步行10分鐘內可達寶崗大道站、江泰路站，30分鐘地鐵直達珠江新城、琶洲等核心板塊。自駕經昌崗中路、內環(huán)可快速通達全城；

教育配套是最大亮點，配建的昌崗中路小學新校區(qū)將分流本部學位壓力，共享優(yōu)質師資，解決了區(qū)域內學位緊張的痛點；

商業(yè)方面，除自身20萬方大型綜合體外，3公里內已有燕匯廣場、萬科里等成熟商圈，日常消費需求無需遠行。

更難得的是，地塊處于“海珠二環(huán)”核心區(qū)，周邊是翠城花園、光大花園等成熟社區(qū)，既避開了老城區(qū)的陳舊界面，又不像新區(qū)那樣配套待培育，地緣客認同度極高。

另一方面，南泰路地塊還是海珠西稀缺的低密大盤。

海珠西新房市場多以“蚊型盤”、“超高層” 為主，在售主力樓盤如保利燕語堂悅、綠城馥香園等規(guī)模也不過5-8棟樓。

還有如中建天玨、越秀桂悅東曉、中旅天宸府府等項目大多在2-4棟樓，君曜府則為單體樓。

可見如今海珠西的大盤之稀缺。

二手房市場則以20年左右樓齡的小區(qū)為主，翠城花園、保利紅棉等小區(qū)普遍存在密度高、戶型老舊等問題，置換需求強烈但缺乏優(yōu)質標的。

這種供需錯配，正是南泰路地塊引發(fā)房企爭搶的核心原因。

預計后續(xù)項目產品會圍繞剛改及改善去規(guī)劃，這樣既能填補總價真空帶，又能以低密大社區(qū)、新規(guī)高使用率的優(yōu)勢，滿足地緣客的升級需求。

當然，地塊成交后對周邊市場也會有很大的影響。

短期來看，溢價成交將強化區(qū)域價值預期，周邊二手業(yè)主心態(tài)或趨穩(wěn)。

對新房市場而言，按現(xiàn)在的市場快節(jié)奏，該地塊很可能明年就入市，屆時將直接與保利燕語堂悅、綠城馥香園的剩余庫存形成直接競爭。

或倒逼周邊項目加快去化節(jié)奏，部分樓盤可能推出優(yōu)惠政策搶占先機。

長期來看，20萬方商業(yè)綜合體的落地將重塑海珠西商業(yè)格局，填補區(qū)域缺乏高端商業(yè)的空白，帶動周邊物業(yè)增值；

而昌崗中路小學新校區(qū)的建成，將進一步提升區(qū)域教育資源能級，形成“名校+商業(yè)+地鐵”的價值閉環(huán)。

更重要的是，該地塊的成功出讓將打破海珠西“小盤主導”的市場格局。

3.4容積率的低密標準或將成為區(qū)域改善盤的新標桿，推動后續(xù)地塊出讓向高品質、全配套方向升級。

對購房者而言，南泰路地塊的入市將提供更多改善選擇，盯緊海珠西的，不妨等等該項目。

而持有周邊老舊二手房的業(yè)主，可抓住板塊價值提升的窗口期優(yōu)化資產配置。

歸根結底，此次能溢價出讓，也說明了核心區(qū)的稀缺土地永遠是市場硬通貨。

今年最后一個月，廣州也是掏家底掏好貨了，后續(xù)還有金融城地塊、天河棠下地塊、羅沖圍發(fā)電廠地塊等陸續(xù)有來。

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