雖然樓市整體還是涼颼颼的，但已經(jīng)有一批人，悄悄地開始進(jìn)場(chǎng)買房了——不是剛需，是投資客。

你可能會(huì)問：現(xiàn)在房?jī)r(jià)不是還在跌嗎？這時(shí)候入場(chǎng)，不怕被套住嗎？

其實(shí)這批人，不算多，也不是我們傳統(tǒng)理解里那種“炒房團(tuán)”。他們換了一種打法——不圖房?jī)r(jià)短期暴漲，而是看中租金回報(bào)。

去年杭州就有人這么操作，專盯市中心的老破小房源，面積不大，總價(jià)低，出租方便，租金回報(bào)率看起來(lái)也挺可觀。

可實(shí)際情況是，從去年到現(xiàn)在，杭州二手房?jī)r(jià)格又降了一波，特別是4月份以后，市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)冷，那時(shí)候進(jìn)場(chǎng)的人，現(xiàn)在來(lái)看肯定是虧損的房?jī)r(jià)，差不多跌了15%，光靠租金這點(diǎn)收入根本填不了坑。

但有意思的是，要是把時(shí)間拉長(zhǎng)到5年、10年，這筆賬或許就會(huì)不一樣，房子還在那兒，租金可以一直收取，只要能拿得住，說(shuō)不定還是一筆比較穩(wěn)妥的長(zhǎng)期資產(chǎn)。

最近我還發(fā)現(xiàn)一條新聞，提到南方有投資客去到哈爾濱購(gòu)置老破小，把它裝修好之后再租出去，算起來(lái)大概10年左右，能收回成本那租金收益率大概有10%。

當(dāng)然，新聞?wù)f不定存在夸張的成分，不過(guò)哈爾濱房?jī)r(jià)比較低，老破小已經(jīng)下跌挺長(zhǎng)時(shí)間了、跌幅挺深的，租金回報(bào)率，還真很有可能達(dá)到到5%–8%。

這不就引出一個(gè)問題：如果我們先不管房?jī)r(jià)漲跌，光看租金回報(bào)，現(xiàn)在是不是到了可以入手買房收租的時(shí)候？

我查看了一些數(shù)據(jù)，在今年的第三季度，全國(guó)50個(gè)大中城市的平均租金收益率，大約是2%。那這個(gè)數(shù)字高不高，說(shuō)實(shí)話，不算高，在2014年的時(shí)候能達(dá)到3%，之后房?jī)r(jià)上漲得太迅速，租金跟不上，收益率就一直往下降，到2022年最低跌到了1.8。

但現(xiàn)在2%是什么水平？對(duì)比一下銀行定期存款，利率也就1.5%左右。這么看，租金收益已經(jīng)跑贏了無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。而且我們正處在低息時(shí)代，未來(lái)利率大概率還會(huì)往下走。從這個(gè)角度看，2%雖然不起眼，但也不算太差。

再看城市之間的差異，挺有意思的。

貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱這些地方，租金收益率可達(dá)3%以上，烏魯木齊、西寧、長(zhǎng)沙也還行，它們有的是偏遠(yuǎn)的省會(huì)，有的是房?jī)r(jià)比較低，可是人口仍然在增長(zhǎng)，租房需求可以保持穩(wěn)定。

再看看一線城市，深圳僅僅有1.5%，北京上海是1.6%，廣州是1.7%，經(jīng)濟(jì)越是發(fā)達(dá)、房?jī)r(jià)越高的地方，租金收益率反倒越低。

三四線城市呢？也不全是高的。比如三亞只有1.4%，溫州、泉州也就1.6%–1.7%。因?yàn)檫@些地方要么房?jī)r(jià)不低，要么租房需求不旺。

而像岳陽(yáng)、洛陽(yáng)、惠州這類城市，租金收益率反倒可以達(dá)到到2.5%以上，它們的房?jī)r(jià)不高，當(dāng)?shù)氐淖夥渴袌?chǎng)也很穩(wěn)定，比較合適細(xì)水長(zhǎng)流型的投資。

回過(guò)頭來(lái)看，為什么有人跑去哈爾濱買老破?。繑?shù)據(jù)上看，哈爾濱全市平均租金收益率有4.3%，全國(guó)第一。挑得好的話，做到5%以上也不是沒可能。

所以現(xiàn)在投資房產(chǎn)的邏輯，真的變了。

從前大家買房子，基本上不考慮租金，押的是房?jī)r(jià)大幅猛漲，可現(xiàn)在樓市已經(jīng)進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期，房?jī)r(jià)急劇上漲的時(shí)代，差不多一去不復(fù)返，在未來(lái)的10年、20年中，房子更多的是資產(chǎn)，保值和租金收益這類組合罷了。

如果你現(xiàn)在也想試試水，我有幾個(gè)不成熟的小建議：

不要只關(guān)注房?jī)r(jià)有沒有上漲，還要仔細(xì)計(jì)算租金收益是否能夠抵消月供和持有成本，要優(yōu)先選擇人口還在持續(xù)流入、租房需求穩(wěn)定的城市，特別是省會(huì)城市，要控制總投入，先從低價(jià)的小戶型、老房子入手，風(fēng)險(xiǎn)小，也比較容易出租。

當(dāng)然，這所有的前提，就是你得把長(zhǎng)期持有的規(guī)劃給安排好；可別盼著短期內(nèi)就能撈到大把的財(cái)富，得一步步地去收獲收益，慢慢把本金給收回來(lái)。

樓市早已不再是從前那種閉眼買入就能賺錢的年代，可眼下選擇進(jìn)場(chǎng)的人，可能正以全新的視角，重新審視房產(chǎn)的意義房子不單是押注漲跌的籌碼，更像是一棵能夠長(zhǎng)期結(jié)出果實(shí)的樹。