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作者 I 宋溪 選址960

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京東一貫走的是高舉高打路線，連在城市建樓都一樣。

01 南京：引入數(shù)萬人的研發(fā)中心

京東南京研發(fā)中心 圖源：南京發(fā)布

11月24日，南京市政府官方平臺(tái)發(fā)布消息，京東集團(tuán)南京研發(fā)中心項(xiàng)目在建鄴區(qū)正式開工建設(shè)。該項(xiàng)目今年8月底剛剛簽訂落地協(xié)議，11月拿地，被歸類為南京市“計(jì)劃外新增項(xiàng)目”。

根據(jù)拿地公告，項(xiàng)目所用地塊NO.寧2025Y05位于建鄴區(qū)河西南部地區(qū)，即南京市重點(diǎn)打造的“河西中央科創(chuàng)區(qū)”，周邊毗鄰小米南京科技園、阿里巴巴江蘇總部、58集團(tuán)華東總部以及洋河股份總部、恒生電子江蘇總部。

拿地公告和地塊區(qū)位 圖源：江蘇公共資源交易平臺(tái) 南京發(fā)布

地塊以1.84億底價(jià)成交，占地2.6萬平方米（約39.4畝），建筑面積18.4萬平方米，按此計(jì)算樓面價(jià)約999元/平方米，屬性為科研用地，出讓年限50年。

根據(jù)出讓條件，該地塊項(xiàng)目?jī)?nèi)容為“創(chuàng)新研發(fā)中心及區(qū)域總部辦公”，土地及地上房屋僅能自持，建成后須導(dǎo)入不低于5000名的研發(fā)人員，注冊(cè)后10年累計(jì)銷售額不低于400億人民幣。

據(jù)悉，該項(xiàng)目投資規(guī)模35億元，匯聚京東在零售、科技、金融、健康、家政等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊的研發(fā)力量，打造集區(qū)域總部辦公與前沿科技研發(fā)于一體的綜合性研發(fā)中心。

京東集團(tuán)公共業(yè)務(wù)副總裁稱：該項(xiàng)目將成為京東在長(zhǎng)三角的區(qū)域總部，是京東立足南京、輻射華東、鏈接全球的“戰(zhàn)略橋頭堡”，未來計(jì)劃引入核心業(yè)務(wù)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，吸引數(shù)萬名高端科技人才，并帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游生態(tài)伙伴集聚，推動(dòng)創(chuàng)新活力從“單點(diǎn)突破”升級(jí)為“集群爆發(fā)”。

值得關(guān)注的是，京東上?？偛俊⑸钲诳偛恳餐皆诮?，且同樣是地標(biāo)型、大體量。

02 上海：投資近百億的綜合體

京東上?？偛啃Ч麍D 圖源：GA建筑

京東上海總部即京東上海中心項(xiàng)目。

該項(xiàng)目用地交易價(jià)格99.1億，用途為住宅商業(yè)辦公，由京東聯(lián)手有“寫字樓之王”之稱的卓越集團(tuán)競(jìng)得，位于普陀區(qū)真如城市副中心萬里社區(qū)，靠近中環(huán)，與地鐵20號(hào)線同站共建，是上海西站地鐵上蓋TOD綜合體項(xiàng)目。

地塊占地9.5萬平方米，總建筑面積達(dá)54萬平方米，2023年底開工，規(guī)劃包括1棟高180米的超高層辦公樓、1棟55米高的人才公寓、1棟6層大型商業(yè)綜合體和4棟獨(dú)棟商業(yè)體等。目前，住宅部分已經(jīng)臨近交付，180米的地標(biāo)塔樓“京東中心”將在明年實(shí)現(xiàn)封頂，整體項(xiàng)目將在2028年陸續(xù)竣工收尾。

地塊效果圖與位置 圖源：GA建筑 普陀自然資源與規(guī)劃局官網(wǎng)

土地出讓文件明確要求，拿地企業(yè)須引入世界500強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)與零售、金融科技、人工智能、物流服務(wù)、大健康等企業(yè)總部運(yùn)營基地和新型智能經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)，以及互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)與零售、在線新經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、新一代信息技術(shù)類等上下游科技企業(yè)。

因此，不少分析認(rèn)為，普陀區(qū)政府對(duì)京東助力真如板塊商業(yè)更新寄予厚望。上海真如板塊是繼徐家匯、花木、五角場(chǎng)后上海第四個(gè)城市副中心，因上海西站與昆山、蘇州、南京等長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)城市緊密連接，真如板塊也是上海連通長(zhǎng)三角其他區(qū)域的重要樞紐。

相比起南京、上海在建的總部，京東深圳總部目前已經(jīng)初具輪廓。

03 深圳：華南地區(qū)重要戰(zhàn)略支點(diǎn)

京東深圳總部效果圖與實(shí)景

京東深圳總部位于深圳灣超級(jí)總部基地，毗鄰深圳灣公園，周邊落地有招商銀行全球總部、TCL中心、中國電子深圳灣總部、中興通訊全球總部、OPPO全球總部等。

該項(xiàng)目用地于2021年競(jìng)得，2022年開工，占地2.9萬平方米（約44畝），交易價(jià)格31.09億元，建筑面積約18.7萬平方米，土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，出讓年限30年，自持部分不少于60%。

地塊詳情 圖源：深圳公共資源交易中心

據(jù)悉，項(xiàng)目由兩棟摩天大樓（分別高200米、149米）和一棟商業(yè)辦公樓（高60米）及地下空間組成，涵蓋辦公、酒店、商業(yè)、文化等多種業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)將于2027年底全面完工。

建成后，將承載京喜總部、京東國際總部、京東創(chuàng)新中心、京東大灣區(qū)人工智能研究院、京東高端人才基地五大板塊，定位為京東在華南地區(qū)的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。

另外，該地塊出讓公告明確，競(jìng)得企業(yè)須承諾5年內(nèi)（2021年1月1日至2025年12月31日）累計(jì)納入深圳核算產(chǎn)值不少于2580億元。

有意思的是，以上京東斥巨資打造的三地區(qū)域總部，均由奧雷?舍人事務(wù)所操刀，因此整體風(fēng)格呈現(xiàn)出統(tǒng)一性和呼應(yīng)性特點(diǎn)。

那么，京東為何四處建區(qū)域總部？

事實(shí)上，以騰訊、阿里、小米、京東、華為等為代表的大廠在各城市建區(qū)域總部并不罕見，這一方面有當(dāng)?shù)卣猩桃Y的作用，另一方面也是企業(yè)自身深度參與城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、不斷擴(kuò)大增量的選擇。

此次京東一口氣連建三處區(qū)域總部，除了政府對(duì)之寄予厚望，也和京東今年以來的大規(guī)模開拓增量步調(diào)相一致。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年以來，在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，京東陸續(xù)發(fā)力了外賣、七鮮小廚、咖啡、酒旅、評(píng)價(jià)體系、折扣超市、醫(yī)美、收購海外電商平臺(tái)近十個(gè)新業(yè)務(wù)。

近日，京東集團(tuán)發(fā)布2025年三季度業(yè)績(jī)。三季度，京東集團(tuán)收入為2991億元人民幣，同比增長(zhǎng)14.9%；核心零售業(yè)務(wù)市場(chǎng)地位持續(xù)加強(qiáng)，其中日百品類收入同比增長(zhǎng)18.8%，增速約是行業(yè)平均增速的4倍；商超品類收入同比實(shí)現(xiàn)連續(xù)7個(gè)季度的雙位數(shù)增長(zhǎng)；外賣等業(yè)務(wù)三季度收入同比增長(zhǎng)214%，環(huán)比二季度實(shí)現(xiàn)加速增長(zhǎng)。

業(yè)績(jī)報(bào)告

報(bào)告中特別提到，受益于多年投入建設(shè)的超級(jí)供應(yīng)鏈持續(xù)釋放創(chuàng)新動(dòng)能，京東核心零售業(yè)務(wù)市場(chǎng)地位持續(xù)加強(qiáng)，外賣等業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，活躍用戶和購物頻次保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，京東年度活躍用戶數(shù)量突破7億，用戶規(guī)模創(chuàng)新高。

不過，公司規(guī)模擴(kuò)張的另一面，盈利能力遭遇了嚴(yán)重下滑。數(shù)據(jù)顯示，三季度京東凈利潤(rùn)同比下滑54.7%，歸屬于普通股東的凈利潤(rùn)從117億元降至53億元，外賣業(yè)務(wù)高投入是主要拖累因素。