一邊是項目加速動工，一邊是計劃頻頻失效……深圳寶安區(qū)的城市更新正經(jīng)歷著“冰與火”的考驗。

近三個月以來，寶安該區(qū)城市更新動作頻繁。

前兩日，寶安兩個舊改項目用地計劃獲批，包括黃田金碧片區(qū)城市更新項目（一期）用地，以及燕羅街道107發(fā)展帶洪橋頭段城市更新項目（一期），預示著項目即將進入快速開發(fā)階段，共為市場帶來約6.3萬㎡居住用地。

與此同時，寶安107發(fā)展帶上，已有5個項目因在有效期內(nèi)未獲規(guī)劃批準，悄然退出歷史舞臺。

截至2025年11月，寶安區(qū)累計已有16個城市更新項目計劃失效，接近深圳失效項目的一半數(shù)量，僅今年就有5個舊改項目告吹。

寶安，這個深圳的產(chǎn)業(yè)大區(qū)，正在經(jīng)歷城市更新路上的陣痛與蛻變。

除名項目達16個，近全市一半命運同途殊歸

寶安區(qū)的城市更新項目呈現(xiàn)出鮮明的兩極分化態(tài)勢。

一方面，部分項目正穩(wěn)步推進。

據(jù)國家自然資源部公告，黃田金碧片區(qū)城市更新項目（一期）-04地塊已于2025年11月完成協(xié)議出讓，土地面積2.47公頃，約定容積率上限為6.507。

該項目約定2026年11月前開工，2029年11月前竣工。

同樣，寶安客運中心城市更新單元被列入《2025年深圳市寶安區(qū)城市更新單元第四批計劃》，定位為“工業(yè)上樓”項目，擬更新方向為普通工業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能。

石巖街道兆新能源工業(yè)園城市更新單元規(guī)劃草案也已完成公示，規(guī)劃容積108615平方米，主要以產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房和配套用房為主。

當然了，失敗案例不斷增多。

2025年9月至11月，寶安區(qū)就有4個城市更新項目計劃接連失效，截至目前，寶安被除名項目達到16個，接近全市的一半。

這些失敗的案例中，今年幾個關注度較高，規(guī)模較大的項目在列，包括松崗約70萬㎡用地的巨無霸——107發(fā)展帶潭頭片區(qū)城市更新單元，以及燕羅街道杰仁教育設施城市更新單元和鴻榮源主導的新安107發(fā)展帶翻身片區(qū)（三）更新單元。

失效原因，紛雜多樣

“有效期”成拆遷“緊箍咒”

城市更新單元計劃的有效期限制是項目失效的直接原因之一。

根據(jù)深圳市城市更新管理辦法，城市更新單元計劃自公告之日起有效期為兩年。

如規(guī)劃未在期內(nèi)獲批，項目方可申請一年延期。若延期后仍未能通過審批，則計劃自動失效，且項目三年內(nèi)不得再次申報城市更新計劃。

寶安西鄉(xiāng)街道107發(fā)展帶固戍片區(qū)城市更新單元就是典型例子。

該項目原列入了《2020年深圳市寶安區(qū)城市更新單元第六批計劃》，更新單元計劃有效期3年6個月，自2020年8月28日起至2024年2月27日止。

因在計劃有效期內(nèi)更新單元規(guī)劃未獲批準，該計劃最終失效。

“有效期失效”再往深處挖，那么市場環(huán)境與政策變化也是導致項目推進困難的重要因素。

一些早期規(guī)劃的項目難以適應新的市場環(huán)境和政策要求，尤其是在房地產(chǎn)市場競爭加劇、產(chǎn)業(yè)升級步伐加快的背景下，原有規(guī)劃不得不調(diào)整。

規(guī)模過大、規(guī)劃復雜的大型項目面臨的挑戰(zhàn)尤為嚴峻。

以寶安107發(fā)展帶潭頭片區(qū)城市更新單元為例，該單元拆除范圍用地面積約69.8萬平方米，原規(guī)劃涵蓋居住、普通工業(yè)、商業(yè)及新型產(chǎn)業(yè)用地等多元功能。

如此龐大的體量和復雜的功能配比，無疑增加了規(guī)劃設計和實施的難度。背后的拆遷業(yè)主協(xié)商及回遷等工作，也拖慢了整體改造的進度。

政策助力，深圳舊改換擋提速

今年3月份，深圳發(fā)布了《關于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》，從多個方面對城市更新政策進行完善和優(yōu)化。

主旨內(nèi)容就是要加強計劃統(tǒng)籌管控，明確要“審慎新增城市更新單元計劃”，除工改普通工業(yè)以及以建設保障性住房為主的以外，嚴格控制新增項目！

針對城中村改造這一難點，2023年7月24日前已公告城市更新單元計劃的城中村改造項目，可按既有模式推進。

其他項目則需符合特定條件才可申請按既有模式推進。并提出“嚴控商業(yè)、降低居住密度”……

寶安區(qū)是深圳城市更新項目聚集的區(qū)域，多個舊改集中失效，反映了深圳城市發(fā)展模式的轉型。

現(xiàn)在的城市更新，已從過去的“粗放式增長”，轉向“精細化運營”。

短期來看，寶安區(qū)仍將處于城市更新項目“進退并存”的階段，會有陣痛，但從長遠來看，將更加理性、務實，更加貼近城市發(fā)展的真實需求。