勝訴案例：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

辦案律師：王佳紅律師、馬斌律師、李淑敏律師

案件結(jié)果：勝訴

01.案情簡(jiǎn)介

2021年12月，原告王某與被告開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定購(gòu)買(mǎi)位于某市某樓盤(pán)的商品房一套，房屋總價(jià)款為400余萬(wàn)元。原告依約支付首付款200余萬(wàn)元，并就剩余房款與xx銀行簽訂了按揭貸款合同。此外，原告根據(jù)開(kāi)發(fā)商指示，向關(guān)聯(lián)公司支付了10萬(wàn)元“服務(wù)費(fèi)”。合同約定交房日期為2022年10月31日，后因開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目停工，無(wú)法按期交房，原告遂委托本所律師提起訴訟。

02.辦案經(jīng)過(guò)及結(jié)果

原告主張，開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，請(qǐng)求法院判令：

解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《個(gè)人房屋按揭貸款合同》；

開(kāi)發(fā)商返還已付首付款、已償還貸款本息及相應(yīng)資金占用利息；

開(kāi)發(fā)商及其關(guān)聯(lián)公司返還服務(wù)費(fèi)及利息；

開(kāi)發(fā)商承擔(dān)剩余貸款本息的還款責(zé)任，并配合辦理網(wǎng)簽備案注銷(xiāo)手續(xù)。

案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：開(kāi)發(fā)商是否構(gòu)成根本違約、貸款合同是否應(yīng)一并解除、服務(wù)費(fèi)是否屬于購(gòu)房關(guān)聯(lián)費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)返還。

法院經(jīng)審理，支持原告全部核心訴求，判決如下：

1、解除原告與開(kāi)發(fā)商之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及與銀行的《按揭貸款合同》；

2、開(kāi)發(fā)商返還原告首付款200余萬(wàn)元及自付款之日起的利息；

3、開(kāi)發(fā)商返還原告已償還的銀行貸款本息；

4、開(kāi)發(fā)商向銀行支付剩余貸款本息；

5、關(guān)聯(lián)公司向原告返還服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)元及利息；

6、開(kāi)發(fā)商于判決生效后三十日內(nèi)配合辦理網(wǎng)簽備案注銷(xiāo)手續(xù)。

03.金訴說(shuō)法

1、明確“根本違約”的司法認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

法院認(rèn)定，因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е马?xiàng)目停工、交房無(wú)期，屬于《民法典》第563條規(guī)定的“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”之情形，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。

2、確立“關(guān)聯(lián)費(fèi)用”由開(kāi)發(fā)商與關(guān)聯(lián)方共同返還

法院認(rèn)定“服務(wù)費(fèi)”屬于為實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的而支付的關(guān)聯(lián)費(fèi)用，在合同解除后，應(yīng)由收款方承擔(dān)返還責(zé)任。

3、厘清貸款合同解除后的責(zé)任承擔(dān)機(jī)制

本案依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條，判決開(kāi)發(fā)商直接向銀行償還剩余貸款，避免購(gòu)房者在合同解除后仍承擔(dān)還款責(zé)任，實(shí)現(xiàn)“房款兩清”的法律效果。

4、強(qiáng)化對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的全面保護(hù)

法院不僅支持返還購(gòu)房本金，亦判決支付資金占用期間的利息，并將不同階段支付的款項(xiàng)分別計(jì)息，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者資金成本的全周期保護(hù)。