這幾年幾乎所有國企都在發(fā)力做資產(chǎn)盤活，但手底下的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園和保租房等等資產(chǎn)，類型繁多、規(guī)模龐雜，要理清、管好并不是件簡單的事。

不少地方國企的朋友都跟小明表示過，過去公司里對(duì)資產(chǎn)管理這一塊的制度建設(shè)不夠完善，工具、人員也不足，真正要把資產(chǎn)管起來，其實(shí)還有不少困難要克服。

就拿收租金這件事來說，別看它是一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，但要做扎實(shí)并不容易。

一方面地方國企手中的資產(chǎn)規(guī)模大、租戶多且構(gòu)成復(fù)雜；另一方面，這幾年的人員編制把控也很嚴(yán)格，通常幾個(gè)人就要面對(duì)幾百個(gè)租戶。哪怕員工忙得焦頭爛額，合同管理和租金收繳這一塊，還是難免會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)漏，要花許多精力反復(fù)去核對(duì)。

對(duì)于地方國企來說，如果能盤活存量資產(chǎn)、激發(fā)收益潛力，這當(dāng)然是好事。但在制度、工具與思維跟不上的時(shí)候，業(yè)務(wù)負(fù)擔(dān)是很大的。

所以如何提升資產(chǎn)管理、尤其是租賃管理的效率，是這兩年國央企的一大課題。目前那些資管業(yè)務(wù)做得不錯(cuò)的國央企，主要是從以下三個(gè)方面去優(yōu)化的。

招商運(yùn)營機(jī)制優(yōu)化

首先，一套市場化的、具有靈活性的招商運(yùn)營機(jī)制，對(duì)于盤活國有資產(chǎn)十分重要。

因?yàn)楫?dāng)下的不動(dòng)產(chǎn)存量市場并不好做，能否迅速響應(yīng)市場和客戶需求的變化，對(duì)運(yùn)營細(xì)節(jié)做出調(diào)整，可能直接決定資產(chǎn)出租效率。如果機(jī)制僵化，很難去談?dòng)行А㈤L久的盤活。

目前不少國企為了應(yīng)對(duì)市場形勢，都會(huì)圍繞資產(chǎn)的出租定價(jià)、合作條件等方面，進(jìn)行一定的彈性調(diào)整，對(duì)資產(chǎn)與租戶之間的供需匹配也更加動(dòng)態(tài)化。

比如在租期策略上，廣州的珠江商管就會(huì)圍繞不同客戶對(duì)自身經(jīng)營情況的預(yù)期，進(jìn)行一定的彈性調(diào)整。過去租約主要是按年來簽，但現(xiàn)在可以按6個(gè)月甚至3個(gè)月來簽，以確保最大化盤活存量資產(chǎn)、消滅閑置。戳這里，實(shí)時(shí)掌控租約，消滅“閑置資產(chǎn)”

而重慶的萬盛商管在自己的小程序上，集中發(fā)布了大宗閑置國有資產(chǎn)推介信息，加快促成合作。據(jù)萬盛發(fā)布公眾號(hào)介紹，萬盛經(jīng)開區(qū)的全區(qū)租賃需求及時(shí)辦結(jié)率、有效滿足率，已經(jīng)分別提高至100%、81%，能高效應(yīng)對(duì)資產(chǎn)閑置問題。

又比如圍繞存量租戶需求的變化，不少地方國企已經(jīng)懂得及時(shí)應(yīng)對(duì)、快速進(jìn)行需求與供應(yīng)的再匹配。

像前面提及的珠江商管，會(huì)高度關(guān)注租戶的經(jīng)營狀況和換租需求，主動(dòng)為具有業(yè)務(wù)擴(kuò)張或形象升級(jí)需求的大型企業(yè)客戶，和出現(xiàn)經(jīng)營收縮的企業(yè)，去重新匹配不同形態(tài)的辦公產(chǎn)品。

這些內(nèi)部置換舉措，能讓存量客戶以更合適的價(jià)格、入駐更符合當(dāng)下需求的產(chǎn)品，大幅降低了存量客戶流失的可能性。

而重慶萬盛商管則搭建了一站式租賃服務(wù)中心，國有資產(chǎn)線下租售平臺(tái)大屏上，會(huì)集中展示區(qū)屬國有企業(yè)持有的資產(chǎn)面積、坐落位置、現(xiàn)狀照片等內(nèi)容，各企業(yè)選派的工作人員在現(xiàn)場推介。

其采用“線上應(yīng)用+線下大廳”的集中運(yùn)營模式，一體化推進(jìn)資產(chǎn)的宣傳營銷、租賃管理等，能有效提升需求與供應(yīng)的匹配效率，降低招商壓力。

而在更重要的服務(wù)環(huán)節(jié)上，越來越多企業(yè)意識(shí)到投入的重要性。一些地方國企已經(jīng)開始采用技術(shù)“武裝”，通過數(shù)字化平臺(tái)來強(qiáng)化租戶的服務(wù)能力。

比如某國企管理的科創(chuàng)園區(qū)，有不少入駐企業(yè)如何當(dāng)?shù)卣摹翱苿?chuàng)減免”政策優(yōu)惠條件。然而，地方補(bǔ)貼名目繁多，每類補(bǔ)貼的條件又不盡相同，人工處理很容易出錯(cuò)，可能導(dǎo)致補(bǔ)貼、租金減免的金額不對(duì)，后續(xù)的租金賬目全都亂套。

所以這個(gè)園區(qū)采用了數(shù)字化租賃管理系統(tǒng)，能夠根據(jù)既定條件自動(dòng)處理“分層減免”需求，避免各類補(bǔ)貼政策計(jì)算出錯(cuò)導(dǎo)致的租金漏收錯(cuò)收。鎖住資產(chǎn)收益，就用智慧化租賃管理平臺(tái)

系統(tǒng)應(yīng)用之后，企業(yè)租戶的所有減免、結(jié)轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)出記錄，系統(tǒng)都會(huì)留檔備查，大幅減輕了運(yùn)營人員的統(tǒng)計(jì)壓力，也讓企業(yè)用戶更加滿意。

業(yè)務(wù)流程與風(fēng)控機(jī)制標(biāo)準(zhǔn)化

資產(chǎn)租賃管理難、坑多，很重要一個(gè)原因是業(yè)務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化程度不高。其實(shí)每個(gè)月催收、收繳租金，對(duì)賬、查賬等工作，以及不同租約里需要注意的一些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，都是高度重復(fù)的。

但因?yàn)闃I(yè)務(wù)和風(fēng)控流程沒有固定下來，租金收繳流程沒有上線、合同節(jié)點(diǎn)也在各個(gè)經(jīng)辦人手上，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)不可視，所以每個(gè)月團(tuán)隊(duì)總因?yàn)轭愃频氖虑榛騿栴}忙的團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)，管理效率始終上不去。

實(shí)際上，在存量資產(chǎn)盤活的過程中，業(yè)務(wù)流程的標(biāo)準(zhǔn)化與可視化，可以說是一項(xiàng)基建工作了。通過已經(jīng)非常成熟的數(shù)字化技術(shù)，可以很好的解決運(yùn)營效率與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的問題。

首先是在效率提升方面，可以看看曲靖保投的實(shí)踐。其圍繞保障房資產(chǎn)打造了一套“監(jiān)管營”系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)財(cái)稅一體化，現(xiàn)在10個(gè)人就能完成5000多套公租房的動(dòng)態(tài)管理，租金收繳效率大幅提升。

成都交投資產(chǎn)也針對(duì)租住業(yè)務(wù)打造了線上門戶，實(shí)現(xiàn)了服務(wù)的“掌上全辦結(jié)”。據(jù)松蘿資管介紹，成都交投近一年內(nèi)的保租房在線簽約占比為99.5%，在線支付占比為91.75%，對(duì)交易環(huán)節(jié)的管理已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全數(shù)字化。

在這方面，除了工具的應(yīng)用之外，對(duì)員工的數(shù)字化意識(shí)與應(yīng)用培訓(xùn)也十分重要。

比如某地建投企業(yè)，會(huì)針對(duì)資產(chǎn)管理與租賃業(yè)務(wù)部門員工，組織開展了系統(tǒng)操作培訓(xùn)，專門圍繞租賃合同管理、租金收繳等關(guān)鍵業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)來設(shè)置專項(xiàng)課程，提升團(tuán)隊(duì)在租賃業(yè)務(wù)管理上的整體專業(yè)度。

同時(shí)還建立“問題清單”即時(shí)反饋機(jī)制，任何人都能依靠清單及時(shí)響應(yīng)解決系統(tǒng)操作中的共性問題。

其次是在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與管控方面，過去許多業(yè)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)是隱性的，比如很多的合同在條款談判、定價(jià)細(xì)節(jié)上，都是由具體的業(yè)務(wù)人員把控的，管理層和同事之間很難掌握全部的信息點(diǎn)。

但現(xiàn)在，數(shù)字化系統(tǒng)能夠?qū)⒑贤乃屑?xì)節(jié)實(shí)現(xiàn)可視化呈現(xiàn)，大量潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)成為了顯性內(nèi)容。系統(tǒng)會(huì)根據(jù)既定的租賃條件自動(dòng)進(jìn)行篩選、審核。點(diǎn)擊了解智慧租賃管理，合同風(fēng)險(xiǎn)一眼識(shí)別

據(jù)了解，江西還通過數(shù)字化租賃平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了招租競租、資產(chǎn)管理、合同管理、財(cái)務(wù)管理、維修管理等場景的在線化，建立了嚴(yán)密的風(fēng)控體系和競租機(jī)制，以確保國有資產(chǎn)租賃過程中的公正公開與合法合規(guī)性。

這些風(fēng)控細(xì)節(jié)上的技術(shù)優(yōu)化，對(duì)國企資管的風(fēng)控是有很大幫助的。

強(qiáng)化對(duì)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的掌控力

提升經(jīng)營決策精準(zhǔn)度

過去國企存量資產(chǎn)的運(yùn)營數(shù)據(jù)量太過龐大，開業(yè)務(wù)會(huì)議之前，基層的統(tǒng)計(jì)工作量巨大，效率很低。這也會(huì)影響企業(yè)高層的決策效率和精準(zhǔn)度，要么錯(cuò)失市場機(jī)會(huì)，要么出現(xiàn)方向性的決策錯(cuò)誤。

這是這幾年，許多國央企都在發(fā)力解決的問題。不少國企對(duì)資產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，掌控力已經(jīng)越來越強(qiáng)，決策過程也越來越科學(xué)了。

由于數(shù)字化技術(shù)與業(yè)務(wù)的深度結(jié)合，許多國企已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)流程和數(shù)據(jù)的全面在線化，任何業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)都可以即時(shí)查詢，以及自動(dòng)按需求生成數(shù)據(jù)報(bào)告。

這對(duì)于國企資管業(yè)務(wù)的精準(zhǔn)管控和對(duì)外交流，都帶來了巨大的幫助，也解放了基層員工的精力，可以從統(tǒng)計(jì)工作中解脫出來，去做利于業(yè)務(wù)發(fā)展的事情。

比如珠江商管目前的租賃業(yè)務(wù)管理，就要求全部用數(shù)字說話。一方面，其構(gòu)建了一個(gè)精密的業(yè)務(wù)指標(biāo)體系庫，包括營收、利潤率、租金收繳率、出租率、招商率、客戶滿意度、巡檢結(jié)果、安全生產(chǎn)等等；

另一方面，將這些指標(biāo)固化到數(shù)字化系統(tǒng)中，將全部業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)可視化的分析，這樣就可以快速分析資產(chǎn)現(xiàn)狀、快速找到業(yè)務(wù)卡點(diǎn)，并制定對(duì)策，對(duì)業(yè)務(wù)的日常決策甚至是企業(yè)經(jīng)營決策，都能形成精準(zhǔn)有力的支撐。降低空置損失，資產(chǎn)應(yīng)租盡租，戳此了解

又比如重慶萬盛商管對(duì)國有資產(chǎn)實(shí)行“一資一碼”管理，并構(gòu)建了“資產(chǎn)入庫－租賃規(guī)劃－需求共享－招商客戶－合同管理－退出經(jīng)營－資產(chǎn)處置”的全生命周期數(shù)字穿透監(jiān)管閉環(huán)鏈條。

這些工具都能非常直觀的幫助企業(yè)管理人員，快速掌控資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)經(jīng)營管理情況。據(jù)萬盛發(fā)布公眾號(hào)介紹，萬盛經(jīng)開區(qū)全區(qū)所有國企、7個(gè)部門、10個(gè)鎮(zhèn)街，已經(jīng)共享了資產(chǎn)數(shù)據(jù)超120萬條。

結(jié) 語

各地國企的實(shí)踐案例，充分說明了租金管理其實(shí)是一門技術(shù)活，要做好這項(xiàng)基礎(chǔ)工作，不僅需要有市場化的機(jī)制支撐，還要積極擁抱前沿技術(shù)。

資產(chǎn)盤活之路，需要膽大心細(xì)的摸索。技術(shù)與制度的融合，一定是繞不開的路徑。