作為g60科創(chuàng)走廊策源地，松江區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新要素活躍，同時空間資源約束日益凸顯。新興產(chǎn)業(yè)迫切落地，部分存量用地卻長期低效，“老企業(yè)占著優(yōu)空間，新動能無處落腳”的矛盾突出，制約產(chǎn)業(yè)躍升與城市更新。

土地“卡脖子”，發(fā)展如何突圍？“僵尸地塊”如何“騰籠換鳥”？超大城市近郊地區(qū)存量土地高效配置之路如何走？如何避免“運動式整治”帶來的社會風(fēng)險與反彈回潮？都是一道道必須答好的時代考題。

松江區(qū)將低效用地盤活工作作為高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手，在市級工作專班的指導(dǎo)下，不斷深化“兩評估精準(zhǔn)畫像、一清單動態(tài)管理、一盤活閉環(huán)處置”體系。今年全區(qū)持續(xù)推動完成低效產(chǎn)業(yè)用地處置，盤活面積347.52公頃， 這一成績背后，是機制創(chuàng)新、政策突破與基層實踐深度融合的結(jié)果。

讓每一塊地都“被看清”，

夯實盤活處置基礎(chǔ)

松江區(qū)堅持實事求是、分類分級原則，以市級工作方案和評價體系為依托，建立全域覆蓋的產(chǎn)業(yè)用地綜合績效評估數(shù)據(jù)庫，從經(jīng)濟績效、創(chuàng)新能力等開展多維評估，全面摸清每宗地“家底”。通過“區(qū)級主導(dǎo)、系統(tǒng)研判、統(tǒng)籌決策”機制，結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、街鎮(zhèn)功能定位及園區(qū)類型特點，分類識別低效用地對象，科學(xué)制定處置路徑。既避免“唯稅收論”簡單判定，也防止“誤傷”有潛力的成長型企業(yè)。

通過提高站位，系統(tǒng)謀劃，把低效盤活作為發(fā)展轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略支點，推動低效用地治理實現(xiàn)三個轉(zhuǎn)變：從“被動整治”轉(zhuǎn)向“主動引導(dǎo)”，從“零散處置”轉(zhuǎn)向“整體謀劃”，從“短期清退”轉(zhuǎn)向“長效治理”，真正把寶貴產(chǎn)業(yè)空間配置到最需要的地方，做到“好鋼用在刀刃上”。

“節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓”市場化盤活路徑，

跑出盤活利用“加速度”

針對部分企業(yè)大規(guī)模用地但實際使用率不高、零散地塊 “睡大覺”情況，松江區(qū)率先探索“節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓”模式。在2017年完成首例結(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)上，進一步優(yōu)化辦理流程，2025年完成經(jīng)開區(qū)第四宗節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓，處置面積達9.1萬方，讓“沉睡資產(chǎn)”變現(xiàn)，促進產(chǎn)業(yè)集群集聚，增強產(chǎn)業(yè)鏈韌性。

圖1 “節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓”前區(qū)位示意圖及新建項目效果圖

為了讓該模式順利推行，政策層面，松江區(qū)在市級相關(guān)政策基礎(chǔ)上，形成了《松江區(qū)工業(yè)用地節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓暫行辦法（試行）》、《松江區(qū)工業(yè)用地節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓工作流程（試行）》，進一步加強松江區(qū)存量工業(yè)用地節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓管理。操作層面，主導(dǎo)部門與轉(zhuǎn)讓雙方緊密溝通，建專屬微信工作群，提供“一對一”精準(zhǔn)服務(wù)。區(qū)規(guī)劃資源部門提前梳理拿地前潛在難點堵點，宣介政策與流程，明確關(guān)鍵節(jié)點和材料準(zhǔn)備事項，推動土地審批快速完成。企業(yè)通過“節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓”獲取用地，在審批程序可并聯(lián)操作下實現(xiàn)“拿地即開工”，縮短拿地到開工時間，加快項目推進，提升企業(yè)生產(chǎn)運營效率；企業(yè)通過分割轉(zhuǎn)讓盤活存量資產(chǎn)、獲土地升值收益，補充企業(yè)現(xiàn)金流；政府盤活了存量閑置土地，促進了產(chǎn)業(yè)集群集聚，無需政府投入財政資金，最終實現(xiàn)了多方共贏。

協(xié)商破局+登記注銷，

打通產(chǎn)權(quán)退出“最后一公里”

在城市空間提升與產(chǎn)業(yè)升級交織的重點區(qū)域，低效用地處置面臨歷史遺留問題多、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、利益主體協(xié)調(diào)難等突出挑戰(zhàn)。中山街道轄區(qū)內(nèi)原“松江縣百貨公司”0.48公頃土地長期閑置，地塊雖小，但依然困擾地方多年。屬地主動謀劃，通過多輪協(xié)商于2025年9月15日簽訂動遷補償協(xié)議；后經(jīng)區(qū)級會商，明確“登記地塊注銷產(chǎn)證退出”路徑，在區(qū)規(guī)資、不動產(chǎn)登記等多部門協(xié)同下，于2025年10月11日完成產(chǎn)證注銷。通過“協(xié)商先行、路徑創(chuàng)新、協(xié)同推進、標(biāo)準(zhǔn)閉環(huán)”的攻堅模式，有效破解產(chǎn)權(quán)退出難題，為同類歷史遺留地塊處置提供有效借鑒。

圖2 “松江縣百貨公司”閑置土地

空間統(tǒng)籌，因地制宜優(yōu)化資源配置，

走好低效產(chǎn)業(yè)用地差異化再開發(fā)路徑

上海電氣集團股份有限公司所屬光星路8號原先鋒電機地塊，因老舊產(chǎn)能淘汰，廠房已閑置多年，土地長期低效利用，難以適應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級要求。該地塊地處中山街道核心區(qū)，卻因廠區(qū)荒廢成為夾心地帶的“城市傷疤”，既浪費優(yōu)質(zhì)區(qū)位資源，也影響周邊環(huán)境品質(zhì)。

對此，中山街道主動作為，將其納入全域低效用地收儲統(tǒng)籌范圍，積極推進地塊收儲，結(jié)合城市更新區(qū)域整體規(guī)劃和民生需求。在電氣集團的支持下，地塊于2025年6月簽署土地收儲合同，完成入庫儲備。這一處置方式實現(xiàn)多重成效，一是盤活了長期閑置的市屬國企工業(yè)遺存，釋放寶貴空間，是中山街道深入貫徹落實國企“四個一批”三年行動方案的重要舉措；二是補充區(qū)域居住配套供給，改善居民生活環(huán)境，提升城市功能品質(zhì)；同時，與毗鄰的“九宮格”產(chǎn)業(yè)片區(qū)形成“產(chǎn)城聯(lián)動、功能互補”的發(fā)展格局，優(yōu)化了土地資源高效配置的空間格局。

圖3 光星路8號原先鋒電機地塊

長效治理構(gòu)建全鏈條管控體系，

推動治理模式轉(zhuǎn)型升級

松江區(qū)深刻認(rèn)識到，低效用地治理絕非一時之功，必須跳出“運動式整治”的路徑依賴，轉(zhuǎn)向制度化、常態(tài)化、精細(xì)化的長效治理。為此，松江區(qū)堅持統(tǒng)籌推進機制創(chuàng)新與制度建設(shè)，著力推動治理模式轉(zhuǎn)型升級。

完善分類退出補償機制。針對不同類型低效用地特點，探索更多政策組合形式，分類施策降低退出成本，增強產(chǎn)權(quán)主體配合意愿，逐步推動低效用地退出從“要我退”的被動執(zhí)行向“我要退”的主動參與轉(zhuǎn)變，提升處置工作的主動性與實效性。

建立低效用地盤活復(fù)盤反饋機制。每宗低效用地完成盤活后，及時開展跟蹤復(fù)盤。組織第三方機構(gòu)開展專項后評估，形成專業(yè)評估報告和針對性優(yōu)化建議，提出差異化、動態(tài)化的空間引導(dǎo)策略，持續(xù)提升低效用地盤活工作的規(guī)范化、精細(xì)化和可持續(xù)化水平。

強化規(guī)劃銜接戰(zhàn)略引領(lǐng)機制。積極將“211 行動”成果轉(zhuǎn)化為科學(xué)規(guī)劃的重要依據(jù)，確保土地盤活方向與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略高度契合。緊扣產(chǎn)業(yè)用地需求特點，堅持“規(guī)劃跟著項目走、空間跟著效益走”，讓國土空間規(guī)劃更好適配 g60 科創(chuàng)走廊建設(shè)、新城發(fā)展等重點工作，提升國土空間治理的戰(zhàn)略引領(lǐng)力。

347.52公頃，不只是一個冰冷的數(shù)據(jù)，它意味著近500個足球場大小的空間重新被點亮。松江用實踐證明，高質(zhì)量發(fā)展不是無限擴張，而在于精細(xì)治理；城市更新不靠大拆大建，而貴在精準(zhǔn)激活。面向“十五五”，松江區(qū)將以更高標(biāo)準(zhǔn)謀劃新一輪產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化三年行動計劃，持續(xù)推進低效用地識別、評估、處置、再利用的全鏈條改革，以差別化施策激活存量價值，以長效化治理筑牢發(fā)展根基。未來，松江區(qū)將繼續(xù)把低效用地盤活作為推動城市功能重塑、產(chǎn)業(yè)能級躍升的關(guān)鍵抓手，以更優(yōu)的空間資源配置支撐高質(zhì)量發(fā)展，更好發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。

（來源：松江區(qū)規(guī)劃資源局）

上觀號作者：上海規(guī)劃資源