最近，大澤湖這個新房項目非?；?，刷爆了朋友圈。
看幾個關鍵詞：
88㎡做四房，得房率116%，后無來者！配套師大附中初中部，有文件！正地鐵口，已經(jīng)開工，不畫餅！
是不是聽起來就血脈噴張，很有欲望！確實是個非常不錯的樓盤！
這里就做一個初步的客觀解讀，供大家參考，先說優(yōu)點，再說缺點和風險。
1.產(chǎn)品炸裂

小區(qū)全部是新規(guī)負公攤產(chǎn)品，兩梯兩戶純板樓，全部是私梯入戶，得房率最高116%（含電梯廳），以后大概率不會有這么高的得房率的房子了。

88平做到了4房，功能性拉滿！而且是4開間朝南，南向面寬達到了13.4米，客廳開間有4米，每個臥室的開間都不低于3米，還帶獨立電梯廳。

全屋贈送面積超過了40個平方，綜合使用率高達116%！

這個戶型也是這個小區(qū)最推薦的戶型，因為功能性拉滿，總價低，租售比高。

118㎡戶型同樣是板樓+獨立電梯廳，做到了15米的4開間朝南，5米的南向超大面寬， 連次臥套房都帶3分離的衛(wèi)生間，北向帶生活陽臺！

這款118㎡，可以對標長沙大多143㎡舊規(guī)戶型了，適合追求舒適度自住的家庭。

樓盤要求陽臺統(tǒng)一封窗，帶集中供能，精裝修帶中央空調(diào)和地暖，品質(zhì)感和舒適度拉滿。

2.配套有亮點
項目距離4號線地鐵口300多米，地鐵已經(jīng)開工，預計4年左右就能夠通車，不是規(guī)劃中畫大餅。

最大的亮點是配套師大附中新校區(qū)初中部，11 月6日剛出的紅頭文件（圖 10)， 這個是相當牛！因為這塊兒很早就定了學校，所以能出文件！
師大附中新校區(qū)初中部，屬于本部嫡系初中，這不是一般的掛牌學校，含金量極高！

客觀的說，這個初中是新校區(qū)名義上的初中部，四大名校新校區(qū)對應的初中，只有師大附中新校區(qū)直接叫初中部，這點有天然的優(yōu)勢，是金字招牌。

當然，該校在行政上它屬于望城教育局管理，實際上屬于合作辦學委托管理，但不是普通意義上的委托管理，可以說是全面直接管理，屬于嫡系初中，納入本部新校區(qū)的貫通培養(yǎng)體系。

有點類似長培之與長郡，中雅之與雅禮，只是新校區(qū)的初中是區(qū)屬，行政級別略低。不管怎么說，這個模式能最大程度保證管理水平和師資力量！

個人認為有幾個缺點和風險點，供大家參考。

1.學?？赡軟]有廣告中說的那么好，管理水平和師資力量可以放心，前文已經(jīng)有分析。但是生源才是最根本的問題，得尖子生者得天下。

目前生源格局競爭激烈，望城區(qū)的尖子生主要集中在長郡雙語白石湖，已經(jīng)有成績，而且位置也更好，取消外語特色招生給了師大附中新校區(qū)初中部一些機會。

未來成績能不能異軍突起，取決于能聚集多少尖子生。比如今年公辦前5名的郡外、麓外，本質(zhì)上都屬于區(qū)屬合作辦學。

2.大澤湖是目前長沙北部最火的板塊，但是畢竟屬于遠郊板塊，遠離主城區(qū)，未來產(chǎn)業(yè)培育和人口導入都需要一個較長的時間周期，目前項目周邊煙火氣息稀薄。

因為總體人口在減少，長沙市新增人口也在逐步降低，城市化進程在放緩，板塊發(fā)展兌現(xiàn)周期較長。

未來如果人口密度不夠，談流通性和保值性就是無源之水，無根之木。

3.價格的問題，目前放風是1.35的精裝價格，相當于毛坯1.1萬，這個價格偏高。當然，實際開盤大概率會比這個價格低一些。

項目樓面價約為3750，配套學校需要追加部分費用，就算4000多的成本，這個利潤空間也蠻大！

最后來看下適合什么人群。

如果是在河西北部工作，通勤距離不遠的，或者外地的朋友對板塊沒有特別偏好的，都可以重點考慮。要能接受板塊發(fā)展周期較長的弊端。

至于教育配套這塊，可以算很不錯，但是不要期望過高，到不了頂級梯隊，能否到準一梯隊要看能夠網(wǎng)羅多少尖子生。

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