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房姐你好，最近一直追你的文章，每篇都看得特別認真，真心覺得早看到幾年能少走好多彎路！我的情況是名下一套南三環(huán)豐益花園的經適房2019年轉商，目前在出租，租期到2026年10月，目前租金6500元/月，房子是塔樓91平兩居，就是朝向不太好，朝北。剛才咨詢了中介，說是能賣410萬左右，現(xiàn)在房地產行情也不好，我特別糾結，這房子還有必要拿著嗎？

房姐回復：

特別感謝你的認可！正如你的描述，你這房子位置很不錯，周邊配套成熟，離地鐵近，但缺點也很明顯：房齡快30年了，又是塔樓，戶型、品質都一般，還朝北見不著太陽，這些因素都會影響房子的價值。

你現(xiàn)在每月租金6500年化收益大概1.9%，說實話，這租售比已經跑贏北京一半的小區(qū)了，從租金角度看還行。

但我還是建議你，要是這房子不準備自住，最好還是賣掉，因為房價波動帶來的影響，可比這點租售比大多了。而且說句實在的，就算你沒有更好的理財渠道，可以把房子賣了存銀行，不僅收益差不多，還更穩(wěn)妥，不用操心房子的維護、租客的問題。

未來北京樓市很難再出現(xiàn)普漲行情了，分化是必然的，你這房子，說白了就是C類資產，就算以后樓市行情好起來，它也很難跟著漲，甚至還有下跌的風險，到時候就得不償失了。

最后也跟大家提個醒：高租售比現(xiàn)在就是個大坑！很多房子看著租售比高，其實是因為總價降下來了，表面上看買了能靠租金抵月供，可實際上房子保值增值不理想，慎重…

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房姐好！關注您有段時間了，我現(xiàn)在自住東城和平里的盛德紫闕，這小區(qū)戶型確實不咋地，物業(yè)也跟不上，想把它賣了，大概能到手1100萬左右，再加上手里現(xiàn)有的300萬，總共1400萬預算，打算置換到海淀，不考慮通勤，主要是為了自住，順便考慮下學區(qū)（目前還沒娃），麻煩房姐給推薦幾個合適的小區(qū)～

房姐回復：

你換房的思路是沒問題的，盛德紫闕社區(qū)小不說，關鍵是戶型太奇葩，有一側小戶型正對蔣宅口的X形天橋，非常不好，之前這樓盤賣不動，還屢次找公司接尾盤！所以你如果有更好的選擇，賣了也可以，這個小區(qū)將來隨著樓齡逐漸老齡化，肯定還是有弊端的。

至于置換，我得先問你一句：一年內是否有要孩子的計劃？要是有，那學區(qū)房可以納入考慮；要是暫時沒這打算，真心不建議現(xiàn)在硬湊學區(qū)房，等后期有需求了，再買個小的占坑就行，更靈活。

所以你先想清楚，現(xiàn)階段如果更看重居住品質，可以重點關注海淀半壁店和四季青的新房，因為你是置換，也不太著急，另外一個方向就是可以往上地清河那邊走一走，因為現(xiàn)在那邊的房子價格已經下來了，1400萬也能買個品質不錯的三居。

如果說現(xiàn)階段更在乎強學區(qū)，那萬柳和世紀城板塊可以重點關注。

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房姐您好！素人小白前來請教。二手房豆各莊板塊的富力又一城近期的成交量和成交價格怎么樣，活躍嗎？

房姐回復：

這個小區(qū)其實成交量一直還可以，因為朝陽東部300多萬能看的商品房2居小區(qū)非常局限，然后它還是次新小區(qū)、有地鐵，雖然周邊配套弱一些，但是有國貿，或者東部上班的需求，職住平衡會考慮他，而且房子很多，能形成一定換手率和流通，從自住的角度來講這是沒問題的，純居住屬性的一個產品。

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