曾經(jīng)要賣(mài)2萬(wàn)的TOD項(xiàng)目，封盤(pán)兩年，如今突然降價(jià)，打出1.3萬(wàn)的促銷(xiāo)價(jià)甩貨！西海岸樓市的 “溢價(jià)王”，到底怎么了？

▲瑞源云璽國(guó)際

1、

“遲到”的TOD地鐵盤(pán)

位于西海岸長(zhǎng)江路上的瑞源云璽國(guó)際，于2025年10月底正式開(kāi)盤(pán)，89㎡兩居總價(jià)約在120萬(wàn)左右，126㎡三居總價(jià)約在200萬(wàn)上下，小戶(hù)型、低總價(jià)，與周邊同類(lèi)項(xiàng)目相比，定價(jià)貌似頗具沖擊力。

▲瑞源云璽國(guó)際備案價(jià)格

瑞源云璽國(guó)際低價(jià)入市策略，確實(shí)吸引了相當(dāng)關(guān)注度。瑞源云璽國(guó)際首開(kāi)去化，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)人員稱(chēng)，已經(jīng)銷(xiāo)售20余套，但青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，僅簽約2套。

瑞源云璽國(guó)際，地段是它最硬的底氣，小區(qū)到王家港地鐵站，堪稱(chēng) “無(wú)縫銜接”。中高樓層站在陽(yáng)臺(tái)，能望見(jiàn)唐島灣的海岸線，視野確實(shí)開(kāi)闊。目前是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，明年上半年就能交房，不用擔(dān)心爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

▲瑞源云璽國(guó)際宣傳頁(yè)

瑞源云璽國(guó)際，與周邊競(jìng)品項(xiàng)目相比，各有千秋：青城瀚章和閱，均價(jià)約1.85萬(wàn)，與云璽國(guó)際一樣走剛需、剛改路線，但云璽國(guó)際價(jià)格更低、開(kāi)盤(pán)更晚（新鮮感）；瑜公館是二手房，房齡漸增，目前掛牌均價(jià)約2萬(wàn)左右，價(jià)格虛高；曦東儒居定位改善現(xiàn)房，為小高層產(chǎn)品，品質(zhì)和配套均更勝一籌，目前均價(jià)約1.8萬(wàn)，總價(jià)高出云璽國(guó)際一截。

▲瑞源云璽國(guó)際實(shí)景

若從開(kāi)發(fā)商品牌背景看，上述項(xiàng)目的共同點(diǎn)是均非央國(guó)企開(kāi)發(fā)，都是青島本土公司操盤(pán)，這也導(dǎo)致產(chǎn)品定位相對(duì)謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)，購(gòu)房者在比較這些樓盤(pán)時(shí)，難免糾結(jié)于戶(hù)型面積、價(jià)格之間的取舍。

2、

云璽國(guó)際“大起底”

云璽國(guó)際這個(gè)樓盤(pán)，前身叫智港國(guó)際，地塊早在2020年，就被瑞源旗下的青島智港置業(yè)以1.46億元拿下，樓面地價(jià)6652元/㎡。后來(lái)曾一度傳出“被zf收購(gòu)為人才房”的消息，可遲遲沒(méi)有下文。2023年好不容易要開(kāi)盤(pán)，喊出2萬(wàn)/㎡的價(jià)格，卻一套沒(méi)賣(mài)出去，只能草草封盤(pán)。直到2025年6月拿到預(yù)售證，開(kāi)發(fā)商卻壓著不賣(mài)，一直拖到10月下旬，才匆匆入市。

▲瑞源云璽國(guó)際內(nèi)部實(shí)景

走進(jìn)云璽國(guó)際小區(qū)，失望感會(huì)撲面而來(lái)。整個(gè)小區(qū)就2棟高層住宅和1棟商業(yè)配套樓，一眼能望到頭，綠化少得可憐，連點(diǎn)像樣的景觀都沒(méi)有。

▲瑞源云璽國(guó)際車(chē)庫(kù)正在施工

▲最鬧心的是長(zhǎng)江路的噪音

戶(hù)型更是被詬病為“十年前的老設(shè)計(jì)”，3梯2戶(hù)，幾乎沒(méi)有贈(zèng)送面積，公攤高達(dá)27%，陽(yáng)臺(tái)僅僅1米寬。

▲瑞源云璽國(guó)際，室內(nèi)實(shí)景

▲瑞源云璽國(guó)際89平兩居是暗衛(wèi)

3、

西海岸“溢價(jià)王”急什么？

瑞源控股集團(tuán)，是西海岸當(dāng)?shù)刂衿螅?hào)稱(chēng)山東省百?gòu)?qiáng)企業(yè)，總資產(chǎn)逾200億元，業(yè)務(wù)橫跨建筑施工、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等十多個(gè)領(lǐng)域。瑞源集團(tuán)對(duì)外仍保持高調(diào)姿態(tài)——?jiǎng)倓偙辉u(píng)為2025年青島企業(yè)綜合排名14位，董事長(zhǎng)于瑞升榮獲“山東省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展突出貢獻(xiàn)個(gè)人獎(jiǎng)”。

這樣的開(kāi)發(fā)商，按理說(shuō)應(yīng)該底氣十足，為什么現(xiàn)在卻突然急著低價(jià)出貨，背后的原因值得玩味。

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)下行的大環(huán)境中，房企資金鏈普遍緊繃是不爭(zhēng)事實(shí)，瑞源也不例外。業(yè)內(nèi)人士分析，瑞源近期種種營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作背后，映射出企業(yè)現(xiàn)金流壓力和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的不確定預(yù)期——在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，與其捂著等市場(chǎng)回暖，不如降價(jià)出貨快速回籠資金。

▲瑞源名嘉荷府

瑞源近年在西海岸核心區(qū)，開(kāi)發(fā)了名嘉荷府等高端樓盤(pán)，瞄準(zhǔn)塔尖客群，堪稱(chēng)西海岸樓市“溢價(jià)王”。相較之下，云璽國(guó)際則是針對(duì)剛需首改客推出的平價(jià)新盤(pán)，兩盤(pán)產(chǎn)品定位反差巨大。

▲瑞源云璽國(guó)際，對(duì)北側(cè)的樓盤(pán)造成遮擋

西海岸樓市，當(dāng)下正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的市場(chǎng)博弈。西海岸作為近年樓市供應(yīng)大戶(hù)，已成為全青島庫(kù)存量最高的區(qū)域，眾多開(kāi)發(fā)商紛紛使出渾身解數(shù)求生，以?xún)r(jià)換量成西海岸開(kāi)發(fā)商的共同選擇，也凸顯庫(kù)存去化之艱難。瑞源云璽國(guó)際的低價(jià)甩貨，正是當(dāng)前樓市的典型縮影。

▲瑞源云璽國(guó)際內(nèi)部實(shí)景

云璽國(guó)際的低價(jià)入市，既是開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈選擇，也是市場(chǎng)回歸理性的必然過(guò)程。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果云璽國(guó)際的價(jià)格，后期能再調(diào)整一下：89平套二能降到100萬(wàn)、126平套三能到170萬(wàn)左右，可能是個(gè)不錯(cuò)的上車(chē)時(shí)機(jī)。