被法院查封的房子，也能交易過戶了？青島樓市重大創(chuàng)新，“帶封過戶”政策來了！

1、

什么是“帶封過戶”？

為進一步促進糾紛化解，拓寬被查封不動產(chǎn)處置渠道，近日，青島市自然資源和規(guī)劃局、中級人民法院、司法局協(xié)同建立不動產(chǎn)“帶封過戶”機制，開啟青島市查封不動產(chǎn)“帶封過戶”新模式。

▲青島“帶封過戶”流程圖

以往房產(chǎn)一旦被查封，產(chǎn)權(quán)就被凍結(jié)，禁止買賣，只能等法院拍賣。如今青島卻在法律框架下開了個口子：只要債權(quán)人和債務(wù)人（房主）都同意，得到查封法院批準(zhǔn)，房主就可以自行找買家把房子賣掉！只不過賣房所得優(yōu)先償還欠債。交易過程全程在法院和公證處的監(jiān)督下進行，錢款托管、?？顚Ｓ茫_保債權(quán)人能拿到錢，買房人也不用擔(dān)心買到手的房子還有法律糾葛沒解除。

2、

為什么要搞“帶封過戶”？

法院為啥要開這個口子，允許查封房產(chǎn)過戶？主要原因，是以前的老辦法效率太低、損失太大，各方都不好受。

▲青島近期法拍房源

首先是：慢！以前查封房產(chǎn)，要等到法院判決生效、進入執(zhí)行程序后走司法拍賣。評估、掛牌、拍賣，一輪流拍再來二輪……少則幾個月，多則一兩年都有可能。債權(quán)人干著急拿不到錢，房主每天提心吊膽房子要被拍賣，買房人也觀望。

其次，更扎心的是：虧！司法拍賣的房子往往賣不上好價錢。通常法院拍賣房產(chǎn)，起拍價只有評估價的七到八成，而且評估價本身往往比市場價低。要是第一次拍賣流拍，第二次起拍價還得在前一次基礎(chǔ)上再降20%，結(jié)果拍賣成交價大打折扣。算下來，不少法拍房成交價可能只有市場價的六成左右！這對債權(quán)人和債務(wù)人來說都是雙輸——房子低價賣掉還不一定夠還債，賠了房子可能還欠債。相比之下，“帶封過戶”相當(dāng)于把賣房主動權(quán)還給了房主，所以最后成交價通常會比走拍賣高。

除了“又慢又虧”，傳統(tǒng)司法拍賣還有風(fēng)險和麻煩：比如有的法拍房占有人不肯騰房、或者有人惡意競拍……這些都讓買房人顧慮重重?！皫Х膺^戶”模式下，因為是正常交易，買家可以提前看房談價，還有公證處把關(guān)資金安全，購房風(fēng)險大大降低。

3、

法拍撿漏時代終結(jié)？

這么大的一個新招，落地青島樓市，影響可不小，直接受影響的，就是那些盯著法拍房“撿漏”的人。

▲嶗山區(qū)某法拍房實景

過去，不少投資客乃至剛需買家，都盯著法拍房“撿漏”，因為真能淘到便宜房子?？呻S著“帶封過戶”機制鋪開，青島的查封房產(chǎn)，撿漏的空間大大壓縮。法拍撿漏時代，要終結(jié)了。

當(dāng)前樓市下行壓力大，不良資產(chǎn)和糾紛房產(chǎn)如果長期掛著處置不了，其實是一種資源浪費?！皫Х膺^戶”相當(dāng)于讓這些沉淀資產(chǎn)，更快回歸市場，對整體樓市的信心恢復(fù)具有正面作用。

青島“帶封過戶”這一重大創(chuàng)新，無疑是挑戰(zhàn)了傳統(tǒng)的游戲規(guī)則，注定會載入青島樓市史冊。