眼瞅著2025年已經(jīng)過完，不知道你發(fā)現(xiàn)沒有，這一年的樓市，有點(diǎn)“冰火兩重天”的意思。有的地方房價還在往下探，有的地方卻已經(jīng)悄悄穩(wěn)住了，甚至微微抬頭。這讓很多普通人心思活絡(luò)，又心里打鼓：現(xiàn)在到底還能不能買房？萬一買在高點(diǎn)，或者抄底抄在半山腰，那不是白忙活？

最近，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平給出了一個挺有意思的觀察角度。他說，咱們別光憑感覺，買房這事，也得講點(diǎn)“科學(xué)”。這個“科學(xué)”，就是他算的一個叫“保值率”的指標(biāo)。簡單說，就是拿現(xiàn)在各個城市的二手房均價，跟2017年以來那里的房價最高點(diǎn)比一比，看看還剩下多少。

結(jié)果剛一出現(xiàn)，就有比較大的啟發(fā)，在全國36個主要城市之中，保值率排在前五位的分別是，深圳、上海、成都、北京、杭州，這幾個城市的房價，和之前的最高點(diǎn)相比，都還保持在80%以上。換一種說法，過去這些年間，它們的根基守護(hù)得最為穩(wěn)定。

為什么是它們？

深圳排第一，很多人不意外。說到底，就八個字：有人來，有活干。

深圳那股革新的勁頭，吸引了全國各地的年輕人。華為、騰訊、比亞迪這類廣為人知的公司，都匯聚到這里，創(chuàng)造出了數(shù)不勝數(shù)的高薪崗位。

年輕人來了，要安家，要生活，房子自然成了硬需求。

而且數(shù)據(jù)顯示，深圳的年輕人比例特別高，差不多一半人口在35歲以下，這種人口結(jié)構(gòu)，就像給樓市托了個底。

上海能穩(wěn)坐第二，靠的是它的“江湖地位”和“稀缺屬性”。作為全球都數(shù)得著的金融中心，上海吸引錢，也吸引頂尖的人才。

但另一邊，上海的土地，尤其是好地段的地，那是越來越金貴，近五年供應(yīng)量大幅減少。一邊是源源不斷想扎根的人，一邊是越來越難增加的好房子，這個基本面，讓它的核心區(qū)房價特別有韌性。

成都的表現(xiàn)，可以說是一匹“黑馬”，甚至不輸一些一線城市。它背后是整個成渝地區(qū)在崛起，成了繼長三角、珠三角之后，中國經(jīng)濟(jì)又一個增長發(fā)動機(jī)。大量的企業(yè)，包括很多世界500強(qiáng)，都選擇把區(qū)域總部甚至研發(fā)中心放在成都。產(chǎn)業(yè)來了，機(jī)會就多了，人能留下，房子的價值就有了支撐。

北京，那就不用多說了。首都的光環(huán)，加上最好的教育、醫(yī)療資源，讓它始終擁有獨(dú)特的吸引力。每年都有大量高學(xué)歷人才涌入，他們不僅為了事業(yè)，也為了下一代。所以你會發(fā)現(xiàn)，北京那種帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位的房子，幾乎一直都是硬通貨。

杭州能夠進(jìn)入前五名，依靠的就是清晰的產(chǎn)業(yè)標(biāo)識數(shù)字經(jīng)濟(jì)。從阿里巴巴到隨后涌現(xiàn)的眾多創(chuàng)新企業(yè)，杭州打造出了一個十分強(qiáng)大的數(shù)字經(jīng)濟(jì)生態(tài)，這就使得它成為民營經(jīng)濟(jì)的理想之所，也吸引著相關(guān)的資本，以及人才不斷流入，有人氣有生機(jī)，城市有未來，房子也就有了長期價值的基礎(chǔ)。

看了這幾個城市，我們能摸出點(diǎn)什么規(guī)律呢？任澤平總結(jié)了幾點(diǎn)，我覺得挺實(shí)在：

第一，看區(qū)域，選城市群。像長三角、珠三角、成渝這些地方，整體保值能力更強(qiáng)，因?yàn)槿丝谠谕镞M(jìn)，產(chǎn)業(yè)有活力。

第二點(diǎn)，就是關(guān)注城市，要把重點(diǎn)放在核心區(qū)域方面。不管身處哪一座城市，盡量挑選該城市的中心城區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)這類地方，這些地段要么土地稀缺，沒辦法進(jìn)行復(fù)制，要么產(chǎn)業(yè)特別密集，購買力也高度集中。

第三點(diǎn)，就是看房子自身。要認(rèn)準(zhǔn)硬通貨，靠近地鐵、學(xué)區(qū)情況較好、房齡比較新的改善型住房，一般而言流動性會更加好，也更能抵御下跌風(fēng)險(xiǎn)，反過來，那些沒有電梯、沒有物業(yè)的老舊小戶型，或者距離市區(qū)特別遠(yuǎn)的房子，往后可能就更不容易賣出去了。

所以，回到最開始的問題：2026年還能買房嗎？

答案并非簡單的是或否，如果你所在的城市，或是你打算前往的地方，屬于人口不斷流入、產(chǎn)業(yè)充滿活力的類型，特別是這些城市的核心地段，這樣遇到合適的房產(chǎn)，自然值得考慮，這類資產(chǎn)不僅短期內(nèi)更為穩(wěn)妥，長期來看也更具增值潛力。

但如果你手里的房子，是在人口不斷流出的小城市，特別是郊區(qū)，那或許就要換個思路了，考慮優(yōu)化手里的資產(chǎn)可能更現(xiàn)實(shí)。

簡單來講，閉著眼睛買房都能掙錢的時代，確實(shí)已經(jīng)成為過去了。當(dāng)下買房，考驗(yàn)的是我們對一個城市未來的判斷，還有對真實(shí)居住價值的掌控，房子最終還是得回歸住的實(shí)質(zhì)，而能夠讓人安心居住的地方，通常而言價值也不會差到哪兒去。

你覺得呢？你所在的城市，屬于哪一種？