每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

剛過去的10月，北京樓市的整體表現(xiàn)，并不優(yōu)秀。

無論新房或二手房的成交套數(shù)、面積、金額，環(huán)同比都有下滑。

不過，這些宏觀數(shù)字，對(duì)一些具有強(qiáng)大虹吸效應(yīng)的熱盤，沒有絲毫影響。

強(qiáng)者恒強(qiáng)，正在成為北京樓市的一大特點(diǎn)。

最明顯的例子，莫過于位于副中心核心區(qū)的中建運(yùn)河玖院。

10月，它以12.74億元的成交金額，再次蟬聯(lián)北京普宅（8萬-/平）市場(chǎng)銷售冠軍。

9月20日，中建運(yùn)河玖院正式開盤，到月底便以448套、5.8萬平米、35.68億元的成績(jī)，成為當(dāng)月北京樓市的三料冠軍。

截至11月4日，開盤僅40天，它網(wǎng)簽602套，不僅成為通州樓市的絕對(duì)王者，也是整個(gè)北京今年新房銷售數(shù)量的亞軍。

現(xiàn)在，隨著一期所剩房源不多，它的二期也已在入市的路上，預(yù)計(jì)將在12月正式開盤。

不出意外，當(dāng)二期開盤后，中建運(yùn)河玖院將極大概率，問鼎2025年度京城樓市的銷冠之王。

一旦這個(gè)夙愿實(shí)現(xiàn)，它的成就，短期內(nèi)怕是無人能破。

因?yàn)?，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目想要?jiǎng)?chuàng)造神話，首先要占盡一切可占盡的資源。

但，自中建運(yùn)河玖院后，北京能同時(shí)集齊多地塊聯(lián)動(dòng)開發(fā)、位居區(qū)域最核心位置、擁有5A級(jí)天然河景、產(chǎn)品尺度封頂?shù)牡貕K，幾乎沒有。

從這個(gè)意義上講，中建運(yùn)河玖院不僅僅創(chuàng)造了樓市銷售上的奇跡；中建玖合更是為北京城市副中心，樹立了一座燈塔項(xiàng)目。

超級(jí)社區(qū)誕生記

中建運(yùn)河玖院能成為現(xiàn)象級(jí)熱盤，首要因素是它的超級(jí)社區(qū)屬性。

完整的它擁有“八子”：其中有7塊為住宅，1塊為商業(yè)寫字樓，這本身就是一個(gè)巨無霸——整體占地面積11.28萬平米，規(guī)劃地上建面26.19萬平米。

在最初的土地出讓文件中，讓它成為超級(jí)社區(qū)的設(shè)計(jì)，就已定型。

有關(guān)它的“城市設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)要求”，十分苛刻，足足耗費(fèi)了兩頁半的A4紙。其中，關(guān)于子地塊間的連通、建筑外立面色彩、商業(yè)配套等，都有詳細(xì)說明。

問題是，如此規(guī)劃藍(lán)圖要成為現(xiàn)實(shí)，不僅對(duì)開發(fā)商的統(tǒng)籌能力有著極高要求，更考驗(yàn)著其錢包厚度。

可中建玖合偏向虎山行。

背后，源自它過去多年，深度參與了北京城市副中心的各種項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)這片土地了解極深。

今年7月，中建運(yùn)河玖院一期規(guī)劃圖出爐；不久后，一組效果圖的披露，讓它瞬間成了整個(gè)北京樓市，最大的流量明星。（詳見《中建運(yùn)河玖院殺到，誰慌神了》）

可真正看到一個(gè)完整的中建運(yùn)河玖院，是10月9日二期四塊宅地塊規(guī)劃圖的公示。

將一、二期合一起，中建運(yùn)河玖院規(guī)劃上，除鄰里共享中心外，不僅全部滿足了今年初“北京好房子技術(shù)要點(diǎn)”中的指標(biāo)要求，甚至超標(biāo)不少。

沿大運(yùn)河的0708、0810、0811三地塊相連緊密，上有天橋，下有地下通道，通過它們，互為一體。

整個(gè)社區(qū)西邊最靠近運(yùn)河的7棟住宅樓，風(fēng)雨連廊從大門開始，幾乎延伸到了每棟樓下，且每棟首層為架空層，可能打造不同主題的配套內(nèi)容。

就集中式會(huì)所而言，全部集中在一期的0708地塊。

東北的0705、0706地塊，0807、0808地塊之間，分別由過街天橋連接，形成兩兩連通。在0706、0807、0808地塊西南，有三棟家園中心，是整個(gè)小區(qū)的地上商業(yè)。

如此超級(jí)規(guī)劃，在當(dāng)下的京城樓市，絕無僅有。

副中心的重要組成部分

中建運(yùn)河玖院之所以要超級(jí)規(guī)劃，重要原因是它要匹配今后北京城市副中心的整體規(guī)劃。

這也是它能夠爆火的第二大因素。

到2035年，北京城市副中心要初步建成國際一流的和諧宜居現(xiàn)代化城區(qū)；空間上，要形成“一帶、一軸、多組團(tuán)”的結(jié)構(gòu)。

“一帶”即大運(yùn)河生態(tài)文明帶；“一軸”為長(zhǎng)安街東延長(zhǎng)線；“多組團(tuán)”則是通過12個(gè)民生共享，以及36個(gè)美麗家園（街區(qū)）作為生產(chǎn)生活單元，建設(shè)職住平衡、宜居宜業(yè)的城市社區(qū)。

“多組團(tuán)”中，就包括了中建運(yùn)河玖院。

它位居北京副中心核心中的核心，距離北京市政府的直線距離，約900米。

在其北邊緊挨著，是副中心綜合交通樞紐，一座具備交通出行與城市生活功能的綜合性建筑，也是亞洲最大的地下綜合交通樞紐。

它的地下建筑規(guī)模約128萬平方米，地上規(guī)劃建筑規(guī)模約139萬平方米，整體投資超過400億元。

副中心綜合交通樞紐連接了2條城際鐵路、4條軌道交通——6號(hào)、22號(hào)、104號(hào)和101號(hào)線、1條市郊鐵路和15條公交接駁線路。

今年9月，副中心綜合交通樞紐地下內(nèi)部裝飾已完成95%，預(yù)計(jì)年內(nèi)將投入運(yùn)營(yíng)。

此外，中建運(yùn)河玖院還擁有無與倫比的自然景觀——它的南邊，便是5A級(jí)大運(yùn)河文化旅游景區(qū)。

對(duì)北京這座本就缺少大河的城市而言，流淌了2500年的大運(yùn)河，就是它的靈性。

而中建運(yùn)河玖院和大運(yùn)河最直接的關(guān)系，便是在0708地塊的西南角，與大運(yùn)河景觀帶之間，建了一座地上連廊。

通過它，大運(yùn)河的自然風(fēng)景，也就成了中建運(yùn)河玖院業(yè)主的外拓園林。

超級(jí)產(chǎn)品力

中建運(yùn)河玖院的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，也是當(dāng)下京城樓市一等一存在。

最直接的例子，它的產(chǎn)品尺度，包括了內(nèi)嵌陽臺(tái)+奇偶陽臺(tái)+飄窗+設(shè)備平臺(tái)。

在北京樓市尺度收緊的背景下，它所有戶型的內(nèi)嵌陽臺(tái)進(jìn)深，是頂著1.8米上限進(jìn)行的。

一期96平、109平、126平、150平戶型，全部做到了南向通面內(nèi)嵌陽臺(tái)；北面兩處設(shè)備平臺(tái)；邊戶另有飄窗設(shè)計(jì)。

182平以上的戶型，更是做到了內(nèi)嵌陽臺(tái)+奇偶陽臺(tái)的超級(jí)尺度，北向另有多處設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送。

這讓一期實(shí)際得房率，在90%至95.4%之間，冠絕京城所有的高層項(xiàng)目。

這些，共同組成了中建運(yùn)河玖院熱銷的第三大因素——產(chǎn)品力超強(qiáng)。

而目前一期6.19萬元/平的網(wǎng)簽價(jià)格，也成了通州樓市的價(jià)格錨點(diǎn)。

花姐對(duì)比一、二期的設(shè)計(jì)圖后發(fā)現(xiàn)，中建運(yùn)河玖院對(duì)二期戶型進(jìn)行了新的優(yōu)化和迭代。主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：

1、大戶型有所減少，增加了小戶型的套數(shù)；

2、出現(xiàn)了全新戶型，面積約175平米；

新的175平米戶型，是正經(jīng)的南向四面寬：客廳，兩個(gè)次臥，以及主臥。面寬可達(dá)到17米，面寬進(jìn)深比1.62。

在花姐看來，該戶型將是整個(gè)中建運(yùn)河玖院中，采光通透性最強(qiáng)的戶型之一。

花姐點(diǎn)評(píng)：

對(duì)一家開發(fā)商而言，尊重每一塊土地，是其最大使命。

而中建運(yùn)河玖院這樣一宗可遇不可求的地塊，更值得中建玖合傾其所有。

事實(shí)是，早在去年底，中建運(yùn)河玖院所在地塊，就已經(jīng)進(jìn)入了土拍清單中。只是，當(dāng)時(shí)只包括了其中的“五子”。

但最終，它還是下架了。

直到6月4日，中建玖合終于遂愿。不過，最初的“五子”變成了“八子”，地價(jià)也漲到了74.91億元。

中建玖合為何要在中建運(yùn)河玖院身上，花費(fèi)如此財(cái)力和精力？

在花姐看來，這是一座足以載入中建玖合發(fā)展史上的標(biāo)桿項(xiàng)目。

它不僅是對(duì)中建玖合開發(fā)能力的證明，更是一家房企對(duì)城市副中心，這片稀缺土地的價(jià)值貢獻(xiàn)。