與降溫一樣，今天的溫州房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)，溫度也低的嚇人！

今天，甌海南湖的中梁·國(guó)賓1號(hào)6幢1002室，建面約85.64㎡，起拍價(jià)約106萬元，起拍單價(jià)約1.24萬元/㎡，吸引了4人報(bào)名，有290人次設(shè)置提醒，10580次圍觀。

最終經(jīng)過52輪，成交總價(jià)約131.5萬元，成交單價(jià)約1.54萬元/㎡，溢價(jià)率24%

永嘉三江的錦玉潮明（潮鳴里），今天有23套高層+12套合院產(chǎn)品拍賣，其中高層建面約118-137㎡，起拍價(jià)約59-100萬元，起拍單價(jià)約0.5-0.74萬元/㎡，合院建面約339-746㎡，起拍價(jià)約317-647萬元，起拍單價(jià)約0.87-1.15萬元/㎡，

最終35套房源全部流拍，成交情況越發(fā)低迷。背后的原因在于車位售價(jià)高達(dá)150萬/個(gè)，嚇跑了意向承接者。

還有市府旁的上田小區(qū)（市實(shí)驗(yàn)小學(xué)本校學(xué)區(qū)房），建面約134.68㎡，起拍價(jià)約200萬元，起拍單價(jià)約1.49萬元/㎡，最終也因無人報(bào)名，流拍。

下面我們一起來看下，今天的拍賣市場(chǎng)情況。

（拍賣市場(chǎng)是二手房市場(chǎng)的的局部縮影，與常規(guī)二手房市場(chǎng)存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場(chǎng)，僅供參考。）

01

中梁·國(guó)賓1號(hào)北區(qū)

位于甌海區(qū)雙鳳路與澤匯路交匯處東面。

區(qū)位圖

本次拍賣的6幢1002室，東側(cè)為四季原著，南面為疊墅產(chǎn)品，10樓房源的采光較為開闊，擁有一定的河景視野，但遠(yuǎn)眺視野被南面的國(guó)賓1號(hào)南區(qū)和前林家園遮擋的較為嚴(yán)重。

房源樓幢圖

該房源已騰空，內(nèi)部為簡(jiǎn)單裝修，基本夠用。戶型采用舊計(jì)容政策，同面積段下得房率會(huì)比現(xiàn)有項(xiàng)目高不少。

實(shí)景圖

實(shí)景圖

國(guó)賓1號(hào)北區(qū)6幢1002室房源在2013年3月開盤時(shí)，備案毛坯總價(jià)約241萬，普惠（9折優(yōu)惠）后毛坯總價(jià)約217萬，單價(jià)為約2.53萬元/㎡。

本次的成交價(jià)為當(dāng)年開盤價(jià)的61折。

據(jù)溫都信息平臺(tái)，國(guó)賓1號(hào)北區(qū)今年10月成交1套128㎡房源，成交總價(jià)約219萬元，成交單價(jià)約1.71萬元/㎡；今年8月成交1套87㎡房源，成交總價(jià)約142萬元，成交單價(jià)約1.63萬元/㎡；

目前，國(guó)賓1號(hào)北區(qū)86㎡房源報(bào)價(jià)約1.7-1.9萬元/㎡，大多帶有不錯(cuò)的精裝修及家具，個(gè)別豪裝、區(qū)位更好的房源價(jià)格貴些。

今天拍賣的這套房源在裝修方面比較劣勢(shì)，對(duì)應(yīng)樓幢和樓層還不錯(cuò)，成交價(jià)格略低于市場(chǎng)價(jià)，算是不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

02

錦玉潮明

位于永嘉縣三江街道梅園村?，F(xiàn)需往西走甌越大橋或往東走北汊橋到達(dá)鹿城區(qū)，存在明顯的距離感。

西側(cè)約1.3公里處為在建的府東路過江隧道，若該隧道建成，可直達(dá)上陡門浦公園，東面就是溫州的濱江CBD，空間距離感就拉近不少。

錦玉潮明容積率≤2.2，由小高層和中式合院組成，共有住戶約1217戶，開盤于2021年，高層面積段約95-136㎡，開盤均價(jià)約1.9萬元/㎡，合院面積段約200㎡－365㎡，開盤毛坯均價(jià)約3.13萬元/㎡。

該項(xiàng)目截至2025年10月20日，已推售818套，已售403套，去化率49%，和今年4月、10月初統(tǒng)計(jì)的結(jié)果一致，沒有發(fā)生變化，即項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)。好在該小區(qū)已經(jīng)在2023年年底交付，屬于現(xiàn)房項(xiàng)目，所見即所得。

本次拍賣的房源為23套高層+12套合院產(chǎn)品，其中高層房源位于3、5、8、17幢，中低樓層居多，房源內(nèi)部均為毛坯狀態(tài)，已騰空。

2021年1月開盤時(shí)，這23套房源，可享受普惠96折，毛坯交付，折后毛坯總價(jià)230-355萬元，毛坯單價(jià)約2-2.6萬元/㎡。

今天這23套房源的起拍價(jià)相當(dāng)于當(dāng)初房開售價(jià)的2-3折，卻依舊無人問津。

2025年6-10月，錦玉潮明拍賣了29套高層，其中流拍了13套，成交了16套房源，成交房源單價(jià)約0.5-0.7萬元/㎡。

目前錦玉潮明小區(qū)高層報(bào)價(jià)約0.7-0.9萬元/㎡，具體受樓層、裝修、是否看江等因素會(huì)影響價(jià)格。同時(shí)小區(qū)西邊的立體城小區(qū)不看江房源報(bào)價(jià)在1-1.2萬元/㎡。

本次拍賣的合院產(chǎn)品，有單獨(dú)的小區(qū)入戶，小區(qū)有不錯(cuò)的中式綠化景觀，規(guī)模偏小。這次拍賣的12套合院房源位于23-25、27-30幢.

每套合院都有地下室和院子，院子大小各有不同。除了24幢101室內(nèi)部為豪華裝修，其余合院房源內(nèi)部為毛坯狀態(tài)。

24幢101室房源實(shí)景圖

今天拍賣的12套合院房源，建面約339-746㎡，起拍單價(jià)約0.87-1.15萬元/㎡，相當(dāng)于2021年開盤價(jià)的3折左右，拍賣結(jié)果也是無人出價(jià)、流拍。

今年7月，18套合院的起拍價(jià)僅為0.7-0.9萬元/㎡，以如此低的價(jià)格起拍，最終還是流拍了10套合院，成交了7套合院，成交單價(jià)約0.8-0.9萬元/㎡。

目前，鹿城七都、甌海中心區(qū)、龍灣、洞頭甌江口等區(qū)域的在售合院產(chǎn)品，價(jià)格在2.8—5萬元/㎡之間。

對(duì)比而言，今天永嘉三江錦玉潮明的這批合院，價(jià)格已經(jīng)夠便宜，并且近期出讓的低密地塊的規(guī)劃條件還進(jìn)一步收緊了，限制出現(xiàn)聯(lián)排合院（別墅）產(chǎn)品，提高了原有低密產(chǎn)品的稀缺性。

這批便宜的合院產(chǎn)品，流拍的關(guān)鍵原因在于背后有人耍了個(gè)小花招，車位定價(jià)要150萬一個(gè)，堪稱是溫州最貴的車位。因此按照最低2個(gè)車位的使用需求，導(dǎo)致這批合院的實(shí)際成交單價(jià)要2萬起步，并不算太便宜。

如今的車位大多沒有產(chǎn)權(quán)，不需要備案，也就不歸住建局管，房開有較為寬松的定價(jià)空間，導(dǎo)致溫州不少房開在房?jī)r(jià)吃的虧，都會(huì)考慮在車位上做點(diǎn)手腳。但是如今囂張的車位定價(jià)，在溫州也算頭一遭了。

03

上田小區(qū)

位于鹿城區(qū)萬源路與市府路交匯處往北150米處，挨著西側(cè)的溫州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)總校。

上田小區(qū)是一個(gè)純安置房小區(qū)，大多為樓梯房，部分樓幢后加裝電梯，義務(wù)施教學(xué)校為溫州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)總校及溫州市繡山中學(xué)。

原本的核心價(jià)值點(diǎn)在于小學(xué)學(xué)區(qū)，這是市區(qū)頭部的“提籃子”小學(xué)，初中學(xué)區(qū)從19中變成繡山中學(xué)后，認(rèn)可度提升了不少，價(jià)格也隨之上漲。

本次拍賣的5幢102室房源，樓幢位于小區(qū)東南側(cè)，挨著東側(cè)的萬源路，可能存在一定的噪音及灰塵問題，雖然南面同為矮房子，但1樓房源采光還是受影響的。

該房源未騰空，被執(zhí)行人已承諾成交后一個(gè)月內(nèi)騰空。

今年5月，上田小區(qū)16幢401室，建面約140.69㎡，起拍總價(jià)164萬元，最終成交總價(jià)約203萬元，成交單價(jià)約1.43萬元/㎡。

今年4月，上田小區(qū)5幢605室（頂躍），建面約215.68㎡，成交總價(jià)約195.2萬元，成交單價(jià)約0.91萬元/㎡。

據(jù)溫都信息平臺(tái)：2025年9月上田小區(qū)成交1套138㎡房源成交價(jià)約179萬，成交單價(jià)約1.3萬元/㎡；7月成交了1套133㎡房源，成交價(jià)約254萬元，成交單價(jià)約1.91萬元/㎡；6月成交了1套142㎡房源，成交價(jià)約280萬元，成交單價(jià)約1.97萬元/㎡，成交了1套105㎡房源，成交價(jià)約190萬元，成交單價(jià)約1.81萬元/㎡。

目前上田小區(qū)110-140㎡以上房源報(bào)價(jià)多在約1.7-2萬元/㎡，具體據(jù)裝修、樓層、入學(xué)年份對(duì)價(jià)格有影響。

今天這套房源面積更大，起拍價(jià)更接近70-80㎡房源，算是市場(chǎng)最低價(jià)，而且現(xiàn)在上田小區(qū)成了雙學(xué)區(qū)房源，性價(jià)比和認(rèn)可度大大提升了，最終結(jié)果卻是無人問津，這就有點(diǎn)意外了，要么原房東有故事，要么就是該房源的宣傳力度不夠。

如果下次打個(gè)8折上架，相信會(huì)有不少客戶下手，畢竟是市區(qū)優(yōu)質(zhì)的雙學(xué)區(qū)房。

04

其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，可以見下圖：

從上圖可以看出，

其中位于甌海茶山的甌海之光（山瀾苑）9幢2204室房源，建面約89.71㎡，起拍總價(jià)為87萬，起拍單價(jià)為0.97萬元/㎡，最終成交總價(jià)約97.3萬元，成交單價(jià)約1.08萬元/㎡，溢價(jià)率12%；

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