所謂房東，是指將自身?yè)碛兴袡?quán)或合法使用權(quán)的房屋及其他物業(yè)出租給他人，以獲取租金收益的個(gè)人或組織（本文聚焦商務(wù)類租賃行為，不含住宅、商鋪等出租場(chǎng)景）。其中既包括擁有原始產(chǎn)權(quán)的“一房東”，也涵蓋通過(guò)轉(zhuǎn)租獲取收益的“二房東”“三房東”等角色。

無(wú)論“一房東”還是“N房東”，均具備三大核心特征：一是擁有物業(yè)所有權(quán)或合法出租權(quán)，這是開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)前提；二是與租戶簽訂規(guī)范租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，形成合法租賃關(guān)系；三是收益主要依賴租金，同時(shí)需承擔(dān)房屋維修、物業(yè)費(fèi)代繳等基礎(chǔ)責(zé)任。

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“房東盈利模式”在我國(guó)有著悠久歷史，民間流傳的“一鋪養(yǎng)三代”，正是對(duì)這種模式穩(wěn)定性的生動(dòng)寫照，本質(zhì)上是“低風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)收益”的“坐享其成”型生意。改革開(kāi)放后，伴隨經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，該模式先后迎來(lái)兩波發(fā)展高潮，以上海為例：

第一波始于上世紀(jì)九十年代國(guó)企改革攻堅(jiān)期——彼時(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨戰(zhàn)略性調(diào)整，百萬(wàn)職工下崗轉(zhuǎn)崗，數(shù)千萬(wàn)平方米工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)面臨騰空閑置。為盤活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)自救，大量國(guó)企轉(zhuǎn)型為“一房東”，通過(guò)出租物業(yè)獲取租金；部分“二房東”則從國(guó)企租賃物業(yè)后改造轉(zhuǎn)租，是一種以賺取“租金差”為主的經(jīng)營(yíng)方式。

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第二波源于上?！拔鍌€(gè)中心”戰(zhàn)略推進(jìn)期——各區(qū)為發(fā)展服務(wù)業(yè)與科技產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃建設(shè)了海量商務(wù)樓、辦公樓及產(chǎn)業(yè)樓，僅濱江區(qū)域（含浦東、徐匯、黃浦、虹口、楊浦等七大濱江板塊）就規(guī)劃建設(shè)載體面積達(dá)數(shù)千萬(wàn)平方米。這些載體除少量銷售外，大部分用于出租，以一房東”（產(chǎn)權(quán)方直接出租）或“二房東”（運(yùn)營(yíng)商招租）模式參與市場(chǎng)。

圖片來(lái)源：上海國(guó)際時(shí)尚中心

需肯定的是，無(wú)論是“存量盤活”還是“增量建設(shè)”，這些空間載體為上海培育新產(chǎn)業(yè)、吸引新業(yè)態(tài)、承載新企業(yè)與新資本提供了重要支撐，成為城市發(fā)展的“產(chǎn)業(yè)承載地”。但從運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，多數(shù)仍停留在傳統(tǒng)“房東盈利模式”，而近年來(lái)該模式正遭遇多重挑戰(zhàn)，不可持續(xù)性愈發(fā)顯現(xiàn)。仍以上海市場(chǎng)為例，具體表現(xiàn)為四大痛點(diǎn)：

一是供應(yīng)失衡：從“賣方市場(chǎng)”到“買方市場(chǎng)”的逆轉(zhuǎn)。隨著商務(wù)、產(chǎn)業(yè)載體供應(yīng)量持續(xù)增加，市場(chǎng)供需關(guān)系已徹底扭轉(zhuǎn)，直接導(dǎo)致房東議價(jià)能力“斷崖式”下跌，過(guò)去“租客搶房”的場(chǎng)景不復(fù)存在，反而出現(xiàn)“廟多和尚少”、“房東爭(zhēng)相讓利”的現(xiàn)象。

二是科技賦能：生產(chǎn)與辦公方式變革正在減少對(duì)物理空間的依賴。數(shù)字技術(shù)的普及重構(gòu)了企業(yè)對(duì)空間的需求——尤其是疫情后在線辦公模式常態(tài)化，制造企業(yè)則通過(guò)共享車間滿足小批量、多批次生產(chǎn)需求?？傊黝惼髽I(yè)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)載體的依賴度大幅下降。

三是需求減少：經(jīng)濟(jì)換擋期供需剪刀差持續(xù)擴(kuò)大。我國(guó)經(jīng)濟(jì)已從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，企業(yè)擴(kuò)張節(jié)奏明顯放緩，對(duì)應(yīng)辦公、產(chǎn)業(yè)空間新增需求也顯著下降；但同期全國(guó)新增商務(wù)、產(chǎn)業(yè)載體供應(yīng)量仍保持增長(zhǎng)，“供多需少”的剪刀差不斷擴(kuò)大，進(jìn)一步加劇了載體空置壓力。

四是選擇多樣：傳統(tǒng)空間產(chǎn)品難以適配新需求。當(dāng)前市場(chǎng)需求已從滿足“有”轉(zhuǎn)向選擇“好”，但大量傳統(tǒng)商務(wù)樓多為標(biāo)準(zhǔn)化格子間，缺乏對(duì)不同產(chǎn)業(yè)的適配性；老舊產(chǎn)業(yè)樓無(wú)智能化設(shè)施，難以滿足科技企業(yè)需求。

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在市場(chǎng)環(huán)境快速變化的背景下，商務(wù)樓、辦公樓、產(chǎn)業(yè)樓及產(chǎn)業(yè)園空置率居高不下，核心癥結(jié)在于：宏觀環(huán)境已“瞬息萬(wàn)變”，但“房東盈利模式”仍試圖“以不變應(yīng)萬(wàn)變”。顯然，該模式的變革已迫在眉睫，而現(xiàn)實(shí)中，德必集團(tuán)、一尺花園、智慧灣、國(guó)際時(shí)尚中心等先行者通過(guò)轉(zhuǎn)型，已率先嘗到“價(jià)值重構(gòu)”的甜頭。

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那么，如何才能真正告別“房東盈利模式”？無(wú)論國(guó)企還是民企；無(wú)論“一房東”還是“N房東”；無(wú)論經(jīng)營(yíng)理念還是實(shí)際操作；都需推進(jìn)以下四大轉(zhuǎn)型：

第一，從“擊鼓傳花型”轉(zhuǎn)為“合作經(jīng)營(yíng)型”

傳統(tǒng)“房東盈利模式”本質(zhì)是“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁”的“擊鼓傳花”——“一房東”收租后將經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)給“二房東”，“二房東”再向下游轉(zhuǎn)嫁。這種模式在資源緊缺、市場(chǎng)上升時(shí)期是可行的，但如今市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已非單一主體能承受，單純靠收租“找下家”愈發(fā)困難，出租方與運(yùn)營(yíng)方必須轉(zhuǎn)向“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享”的合作模式。

例如，德必集團(tuán)已摒棄“租賃改造轉(zhuǎn)租”的傳統(tǒng)路徑，對(duì)物業(yè)方的純租賃合作一律謝絕，轉(zhuǎn)而采用“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)+收益分成”模式；一尺花園以“合作經(jīng)營(yíng)+收益分成”為核心，與物業(yè)主共同打造特色空間，贏得廣泛認(rèn)可；智慧灣作為超大型園區(qū)“二房東”，通過(guò)“合作經(jīng)營(yíng)+收益分成+資源互換”，吸引大批企業(yè)與創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)入駐，始終保持園區(qū)人氣與活力；而國(guó)際時(shí)尚中心則早已采取合作分成的模式引進(jìn)商戶。

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第二，從“只漲不跌型”轉(zhuǎn)到“有漲有跌型”

由于高速發(fā)展持續(xù)了幾十年，形成了普遍的“只漲不跌”的思維定勢(shì)和心理預(yù)期，幾乎所有的租賃合同都會(huì)自然而然地簽訂未來(lái)“每年增長(zhǎng)N%”或“每幾年增長(zhǎng)N%”的條款。尤其對(duì)國(guó)企而言，國(guó)有資產(chǎn)保值增值是天經(jīng)地義的事，必須加以確保。但現(xiàn)在問(wèn)題來(lái)了，無(wú)論從現(xiàn)實(shí)還是從預(yù)期看，誰(shuí)能保證市場(chǎng)租賃價(jià)格“只漲不跌”呢？這顯然是做不到的，而事實(shí)是，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去的“只漲不跌”轉(zhuǎn)到了“有漲有跌”、甚至“只跌不漲”的階段，作為房東，如果沒(méi)有這種認(rèn)知和預(yù)期準(zhǔn)備，誰(shuí)還敢承接你的“只漲不跌”的物業(yè)呢？對(duì)國(guó)企而言，當(dāng)整個(gè)社會(huì)資產(chǎn)都存在縮水的時(shí)候，某一部分資產(chǎn)的“保值增值”難道就不會(huì)受到影響？是不是也需要“隨行就市”、順應(yīng)市場(chǎng)波動(dòng)的現(xiàn)實(shí)和規(guī)律呢？這是值得研究和認(rèn)真對(duì)待的，不然，對(duì)量大面廣實(shí)際操作國(guó)資物業(yè)的企業(yè)而言，真是一道難解的題。

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第三，從“經(jīng)營(yíng)存量型”轉(zhuǎn)到“培育增量型”

統(tǒng)房東的核心邏輯是“經(jīng)營(yíng)空間”——將已有載體出租給“二房東”或終端用戶，本質(zhì)是單純的市場(chǎng)交易行為。這種模式的缺陷在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)不顯現(xiàn)，但經(jīng)濟(jì)下行周期來(lái)臨后，就會(huì)顯露其抗風(fēng)險(xiǎn)能力的不足。事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)并非孤立的市場(chǎng)行為，而是與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)深度綁定。

因此，物業(yè)所有者或經(jīng)營(yíng)者需跳出“出租思維”，將“空間存量”運(yùn)營(yíng)與區(qū)域“產(chǎn)業(yè)增量”培育緊密結(jié)合：一方面鏈接“有效市場(chǎng)”，挖掘企業(yè)需求；另一方面對(duì)接“有為政府”，承接產(chǎn)業(yè)政策；把單純的“出租行為”變?yōu)閰^(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展增量的“共育者”，并從中獲取相應(yīng)的收益；將追求“出租率”轉(zhuǎn)為提升“產(chǎn)業(yè)集聚度”，打造特色產(chǎn)業(yè)生態(tài)；將“單打獨(dú)斗”轉(zhuǎn)為“政企同盟”，借助政策與資源優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。唯有如此，才能在市場(chǎng)波動(dòng)中穩(wěn)住“存量空間”，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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第四，從“提供空間型”轉(zhuǎn)到“營(yíng)造生態(tài)型”

傳統(tǒng)“房東盈利模式”奉行“價(jià)高者租”，不關(guān)注入駐企業(yè)間的關(guān)聯(lián)——商務(wù)樓、產(chǎn)業(yè)園內(nèi)企業(yè)往往缺乏生態(tài)鏈聯(lián)系，一旦市場(chǎng)環(huán)境變化，企業(yè)要么搬遷、要么收縮、要么退出，空置率隨即飆升。而“上下樓就是上下游”的理念，正點(diǎn)出了生態(tài)營(yíng)造的重要性。

圖片來(lái)源：張江國(guó)創(chuàng)

如今“價(jià)高者租”已成為“過(guò)去式”，營(yíng)造生態(tài)成為必答題：對(duì)運(yùn)營(yíng)者而言，既要在園區(qū)內(nèi)構(gòu)建“上下游協(xié)同”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，讓入駐企業(yè)形成資源互補(bǔ)、合作共贏的關(guān)系；也要在更大范圍打造“生產(chǎn)+生活”融合的城市生態(tài)，配套餐飲、休閑、居住等設(shè)施，提升空間吸引力。例如，蘇州工業(yè)園區(qū)通過(guò)引入龍頭企業(yè)，帶動(dòng)上下游配套企業(yè)集聚，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，園區(qū)空置率長(zhǎng)期低于5%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均水平。

當(dāng)“房東盈利模式”的時(shí)代紅利逐漸消退，空間運(yùn)營(yíng)的核心邏輯已從“被動(dòng)收租”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值”。本文提出的“合作經(jīng)營(yíng)”“隨行就市”“培育增量”“營(yíng)造生態(tài)”四大轉(zhuǎn)型，并非孤立的策略，而是層層遞進(jìn)的系統(tǒng)工程——“合作經(jīng)營(yíng)”是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的基礎(chǔ)，“隨行就市”是順應(yīng)市場(chǎng)的前提，“培育增量”是價(jià)值提升的核心，“營(yíng)造生態(tài)”是長(zhǎng)期發(fā)展的保障。

對(duì)空間運(yùn)營(yíng)者而言，告別“房東盈利模式”，本質(zhì)是告別“坐享其成”的惰性思維，轉(zhuǎn)向“價(jià)值共創(chuàng)”的能力建設(shè)：既要成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“合伙人”，深度參與新產(chǎn)業(yè)培育、新業(yè)態(tài)落地；也要成為空間生態(tài)的“構(gòu)建者”，鏈接企業(yè)需求與城市資源。讓運(yùn)營(yíng)模式從“簡(jiǎn)單出租”升級(jí)為“產(chǎn)業(yè)服務(wù)”，最終在城市高質(zhì)量發(fā)展與企業(yè)可持續(xù)成長(zhǎng)中，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的重塑與躍升——這不僅是空間運(yùn)營(yíng)者的轉(zhuǎn)型之路，更是城市產(chǎn)業(yè)空間“提質(zhì)增效”的必由之路。

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原創(chuàng)作者：上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院首席研究員

責(zé)任編輯：林欣藍(lán)

策劃審核：夏 雨