人民法院案例庫：已對部分抵押物解押，抵押權人能否就剩余抵押物要求優(yōu)先受償？

抵押權人仍就剩余抵押物依法享有抵押權、優(yōu)先受償權不受影響，明確表示愿以流拍價接收抵押物的，執(zhí)行法院不得將抵押物抵償給其他普通債權人。

閱讀提示：實踐中，抵押人提供商品房在建工程抵押，房屋建成后抵押權人針對部分商品房屋解除抵押，在他人申請強制執(zhí)行抵押人的強制執(zhí)行程序中，各方可能就抵押權人是否能夠就剩余房屋享有優(yōu)先受償權產生爭議。在這種情況下，抵押權人主張以執(zhí)行程序中的流拍價受償剩余房屋、申請執(zhí)行人與抵押人針對剩余房屋的抵償協議無效，法院將如何認定？李營營律師團隊長期專注研究與擔保有關業(yè)務的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以人民法院案例庫入庫、湖北省高級人民法院審結的一起涉執(zhí)行監(jiān)督案件為例，與各位讀者分享湖北高院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

抵押權人自愿解除部分抵押物的抵押權，不影響其對剩余抵押物依法享有的優(yōu)先受償權。抵押物變現未果后，如抵押權人明確表示愿意接受抵押物以抵償債務，執(zhí)行法院不得將抵押物另行抵償給其他普通債權人。

案件簡介：

1.某房地產公司（被執(zhí)行人）因資金周轉需要，與湖北某農商行（異議人）簽訂《固定資產借款合同》《抵押合同》，約定借款7000萬元，期限36個月，年利率10.986%，被執(zhí)行人提供包括在建工程（包括后來毛某申請強制執(zhí)行案中的22套流拍房屋，抵押在建工程面積為29751m2）在內的抵押財產擔保。隨后，雙方辦理了抵押登記。

2.2021年1月，異議人向湖北省隨州市不動產登記局出具《關于解除部分在建工程抵押的函》，解除對某樓盤項目中的160套房屋（不包含涉案流拍的22套商品房）的抵押權，解除抵押權的面積為16635.076平方米，解押金額為0元。

3.毛某（申請執(zhí)行人）與劉某、被執(zhí)行人合同糾紛一案，經生效判決，劉某應限期清償申請執(zhí)行人1699萬元及利息，被執(zhí)行人承擔連帶清償責任。

4.因劉某、被執(zhí)行人未履行生效判決確定的義務，該案進入強制執(zhí)行程序。執(zhí)行法院湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院查封了被執(zhí)行人名下的22套商品房，并對房屋進行了拍賣。二次拍賣均流拍后，曾都法院作出執(zhí)行裁定（簡稱執(zhí)恢97-4號裁定），將22套商品房以總價格1049余萬元抵償給毛某。此時，被執(zhí)行人欠異議人的本息尚未清償完畢。

5.異議人某農商行向曾都法院提出異議，認為抵償協議侵害了其合法權益，請求撤銷。異議人又向法院出具情況說明，表示愿意以22套商品房的流拍價接收抵押物。

6.2022年3月30日，曾都法院認為異議人請求成立，裁定撤銷執(zhí)行裁定（簡稱9號執(zhí)異裁定）。

7.申請執(zhí)行人毛某不服，向湖北省隨州市中級人民法院申請復議，要求撤銷9號執(zhí)異裁定。

8.2022年8月4日，隨州中院認為毛某復議請求成立，撤銷9號執(zhí)異裁定，維持執(zhí)恢97-4號裁定（簡稱執(zhí)復37號裁定）。

9.異議人某農商行不服，向湖北省高級人民法院申訴。

10.2023年3月30日，湖北高院裁定，撤銷執(zhí)復37號執(zhí)行裁定，維持執(zhí)異9號裁定。

案件爭議焦點：

某農商行是否能夠優(yōu)先于毛某以流拍價接收涉案22套商品房？

法院裁判觀點：

湖北高院認為，本案的爭議焦點有二：一是湖北某農商行放棄160套房屋的抵押權，是否影響其對剩余抵押物享有的優(yōu)先受償權；二是湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院將案涉22套商品房抵償給毛某的執(zhí)行行為是否合法。

一、某農商行放棄部分抵押物的抵押權，其余抵押物的抵押權不受影響，該行仍可就其余抵押物的變價款主張優(yōu)先受償。

湖北高院認為，《民法典》第四百零九條第一款規(guī)定：“抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。”第二款進一步規(guī)定：“債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內免除擔保責任，但是其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。”本案中，湖北某農商行在債務到期前申請解除了160套房屋的抵押權，該抵押權系湖北某農商行以書面明示方式放棄，屬于該行對自身財產權的自由處分，依法產生相應的法律效力。

根據上述法律規(guī)定，湖北某農商行放棄160套房屋抵押權，對該行而言僅產生兩重法律后果：一是就該部分房屋拍賣、變賣所得喪失優(yōu)先受償權，二是當債務存在混合擔保時，享有順序利益的擔保人在該行喪失優(yōu)先受償權的范圍內免除相應擔保責任。

對已辦理抵押登記仍未解除抵押權的剩余房屋，湖北某農商行享有的抵押權依然有效，其作為抵押權人有權就抵押物拍賣、變賣價款主張優(yōu)先受償。復議裁定認定湖北某農商行解除抵押權的160套房屋相應價款應優(yōu)先償還該行貸款本息，進而推定湖北某農商行已就包含案涉22套商品房在內的其他抵押房屋放棄了優(yōu)先受償權，缺乏事實及法律依據，與湖北某農商行解除抵押權行為的法律后果和目的均不相符，加重了湖北某農商行作為債權人的負擔，對其明顯不公。

二、執(zhí)行法院在未取得抵押權人某農商行同意的情形下將涉案22套房屋抵償給普通債權人毛某，導致某農商行抵押權無法實現。

湖北高院認為，《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第三十一條規(guī)定：“人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以采取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權。”《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第二十八條第一款規(guī)定：“拍賣財產上原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優(yōu)先清償擔保物權人及其他優(yōu)先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外?！?/p>

據此，抵押權的核心內容在于抵押權人（債權人）取得抵押物的交換價值，并以該交換價值擔保債務的履行。湖北某農商行作為案涉22套商品房的抵押權人，其享有的抵押權不得阻卻法院對房屋的強制執(zhí)行，但對處置抵押物的相應價款，該行依法享有優(yōu)先受償的權利

本案執(zhí)行過程中，案涉22套商品房經二次拍賣后流拍，湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院在未征得湖北某農商行同意的情形下，徑行將案涉22套商品房抵償給毛某，該執(zhí)行行為導致湖北某農商行享有的抵押權無法實現，損害了其合法權益

三、某農商行明確愿以流拍價接收涉案22套商品房，且該流拍價不足以清償某房地產公司欠付債務，執(zhí)行法院將涉案房屋抵償給普通債權人毛某的抵債裁定應予撤銷。

湖北某農商行在知曉案涉22套房屋被抵償給毛某后依法提出執(zhí)行異議，并向法院出具《情況說明》，明確表示愿意以流拍價接收抵押物。

湖北高院認為，鑒于案涉22套房屋的流拍價格不能足額清償湖北某農商行對某房地產公司的債務，湖北某農商行的異議請求有相應事實和法律依據，湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院作出的抵債裁定應予撤銷。

綜上，湖北高院認為某農商行主張成立，裁定撤銷執(zhí)行復議裁定，維持執(zhí)行異議裁定。

案例來源：

人民法院案例庫：《湖北某農村商業(yè)銀行股份有限公司濱湖支行與毛某執(zhí)行監(jiān)督案》，[入庫編號：2025-17-5-203-002]，[案號：（2022）鄂執(zhí)監(jiān)22號]

訴訟實戰(zhàn)指南：

一、建議類似案件中的擔保權人，在提出執(zhí)行異議時，從“自身享有權利→權利受損害”這一論證邏輯進行主張。

本案中，某農商行之所以勝訴，從生效裁判觀點的說理邏輯中不難看出，該行在執(zhí)行異議、執(zhí)行監(jiān)督程序中圍繞自身仍就剩余抵押物依法享有抵押權、執(zhí)行中將涉案房屋抵償給普通債權人毛某的行為影響自身實現抵押權兩個要點進行據理力爭。

在此，我們建議，首先類案中的擔保權人，針對部分抵押物放棄抵押權的情形在執(zhí)行異議、執(zhí)行復議甚至執(zhí)行監(jiān)督階段，準備好相應的抵押物情況、權利變更、放棄情況的說明文件，便于法官審查。尤其，針對自身此前對于部分抵押物的解押行為是否影響剩余未解押抵押物的抵押權，要做好說明和論證，抵押權的放棄應以明確的意思表示或者直接解押的行為作為認定基礎，而不能任意從部分抵押物的放棄中推定對于其他抵押物也放棄了抵押權。

其次，類案中的擔保權人，應當論證清楚，執(zhí)行程序中抵押人與普通債權人就抵押物直接達成的以物抵債協議將直接導致自身對于抵押物拍賣、變賣而得的變價款的優(yōu)先受償權無法實現的嚴重后果。

二、建議類案中的擔保人，及時客觀參考流拍價評估抵押物的價值以及自身實現擔保權益的可行路徑，及早提交接受抵押物的書面意見。

本案中，某農商行在提出執(zhí)行異議之前，執(zhí)行法院針對涉案22套商品房的二次流拍已結束，在執(zhí)行異議階段，該行及時提交了愿意以流拍價接收涉案房屋的書面意見，法院又考慮到該行對被執(zhí)行人的債權金額遠遠大于涉案房屋的客觀價值（以流拍價為參考），最終支持了該行的主張。

在此，我們建議，類案中的擔保人，及時關注抵押物的拍賣、變賣情況，尤其要安排專員及時關注拍賣價格，一旦流拍，及時估算，自身債權金額是否超出抵押物價值，是否有其他的優(yōu)先受償權人存在，要求以流拍價直接接受抵押物是否會影響其他人的權利，充分考慮多項因素論證好實現自身擔保權益的最佳可行路徑，并及時以書面形式提交自身意見，盡力爭取。

相關法律法規(guī)及司法解釋：

1.《民法典》第四百零九條

抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容。但是，抵押權的變更未經其他抵押權人書面同意的，不得對其他抵押權人產生不利影響。

債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優(yōu)先受償權益的范圍內免除擔保責任，但是其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

2.《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》（2020年修正）第二十八條

拍賣財產上原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優(yōu)先清償擔保物權人及其他優(yōu)先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。

拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續(xù)存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優(yōu)先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

3.《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》（2020年修正）第三十一條

人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權、質押權或留置權的財產，可以采取查封、扣押措施。財產拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質押權人或留置權人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權。

專業(yè)背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，業(yè)務培訓工作委員會副主任，北京企業(yè)法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業(yè)于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于商業(yè)秘密刑事與民事、民商事訴訟與仲裁、保全與執(zhí)行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件。在商業(yè)秘密、執(zhí)行、擔保業(yè)務領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業(yè)研究文章，在交出版社陸續(xù)出版成書的同時在平臺上進行發(fā)布，希望讀者能夠更多了解商業(yè)秘密、執(zhí)行、擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額商業(yè)秘密、執(zhí)行、合伙業(yè)務、擔保案件，并取得良好效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規(guī)則”“保全與執(zhí)行”等公眾號發(fā)表與商業(yè)秘密、擔保實務、保全與執(zhí)行等話題相關專業(yè)文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業(yè)內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執(zhí)行審查類相關業(yè)務的經驗，以真實案例為導向，對各種業(yè)務場景下的主要法律問題、典型裁判規(guī)則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執(zhí)行：執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴實戰(zhàn)指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續(xù)出版商業(yè)秘密訴訟實戰(zhàn)的相關書籍、執(zhí)行擔保、執(zhí)行和解、技術合同糾紛、擔保糾紛、合伙糾紛實戰(zhàn)相關書籍，以更好服務客戶。