最近不管是在小區(qū)樓下聊天，還是業(yè)主群里，總能聽見大家說物業(yè)改革的事兒——畢竟每個月交物業(yè)費(fèi)，多一分少一分都跟咱們的錢包直接掛鉤。前陣子《人民日報(bào)》專門針對物業(yè)問題發(fā)了聲，明確要解決“收費(fèi)不透明、服務(wù)跟不上”的老毛病，現(xiàn)在全國不少地方的改革政策已經(jīng)落地，不光物業(yè)費(fèi)真真切切降了，還有4筆費(fèi)用咱們業(yè)主明確能拒交。今天就用大白話，把這些跟大家息息相關(guān)的政策講明白，看完你就知道以后交物業(yè)費(fèi)該怎么算、哪些錢不該掏，再也不用跟物業(yè)糊里糊涂扯皮。

先說說最實(shí)在的物業(yè)費(fèi)降價，這可不是空口喊口號，各地都有具體政策托底，核心就是“政府指導(dǎo)價”。簡單說，就是政府根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，給物業(yè)費(fèi)劃了條“上限線”，物業(yè)不能再像以前那樣，想漲價就漲價，還拿不出合理理由。

這個指導(dǎo)價不是“一刀切”，而是按小區(qū)的條件分了檔。比如有沒有電梯，就是重要的分檔標(biāo)準(zhǔn)——帶電梯的小區(qū)，因?yàn)槎嗔穗娞菥S護(hù)、電費(fèi)等成本，指導(dǎo)價會比沒電梯的高一點(diǎn)，但也有明確上限；再比如小區(qū)的配套設(shè)施，像有沒有健身區(qū)、兒童游樂區(qū)、綠化覆蓋率怎么樣，還有物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，比如衛(wèi)生多久打掃一次、安保崗是不是24小時有人、維修響應(yīng)快不快，這些都會對應(yīng)不同的收費(fèi)上限。

以前總有些小區(qū)“亂收費(fèi)”，比如沒電梯的老小區(qū)，卻按帶電梯的標(biāo)準(zhǔn)收物業(yè)費(fèi)；還有些小區(qū)配套一般，物業(yè)費(fèi)卻比周邊高檔小區(qū)還高，現(xiàn)在有了指導(dǎo)價，這些情況就不允許了。要是你發(fā)現(xiàn)自家小區(qū)物業(yè)費(fèi)超過當(dāng)?shù)卣ǖ膶?yīng)檔次上限，完全可以找物業(yè)要說法，要求按指導(dǎo)價調(diào)整，要是物業(yè)不配合，還能找社區(qū)或者住建部門反映，現(xiàn)在各地對這類投訴都有專門的處理渠道，響應(yīng)比以前快多了。

除了固定的指導(dǎo)價，還有兩種情況能額外減免物業(yè)費(fèi)，很多業(yè)主不知道，今天必須說清楚。

第一種是房子空置的情況。要是你買了房沒裝修、沒入住，而且能拿出水電燃?xì)鈳缀趿阆牡挠涗洠ū热缑吭码娰M(fèi)就幾塊錢的公攤，沒有自用消耗），跟物業(yè)報(bào)備后，不少地方都能減免一部分物業(yè)費(fèi)。比如江蘇、甘肅、山東這些地方，規(guī)定空置房一般只收70%的物業(yè)費(fèi)；有些城市更實(shí)在，比如鄭州、西安，空置超過6個月，只要能證明沒住人，物業(yè)費(fèi)能降到50%甚至更低。這對那些買了房暫時不住，或者給孩子準(zhǔn)備的婚房、投資用的房子來說，一年下來能省不少錢——比如100平米的房子，物業(yè)費(fèi)每月2元/平米，空置的話按50%算，一年就能省1200塊，可不是小數(shù)目。

第二種能減免的情況，就是物業(yè)沒做好服務(wù)。以前咱們總遇到“交了錢沒享到服務(wù)”的糟心事：比如小區(qū)樓道里的垃圾堆了好幾天沒人清，樓下垃圾桶滿了溢出來也沒人管；或者安保不到位，陌生人隨便進(jìn)小區(qū)，甚至出現(xiàn)電動車被盜的情況；還有公共設(shè)施壞了沒人修，比如路燈壞了好幾天不換，健身器材壞了沒法用。以前遇到這些事，業(yè)主只能抱怨，物業(yè)費(fèi)該交還得交，現(xiàn)在不一樣了——只要你能拿出證據(jù)，比如拍的照片、錄的視頻，或者跟其他業(yè)主一起做的“服務(wù)問題記錄”，就可以跟物業(yè)協(xié)商減免物業(yè)費(fèi)。

比如小區(qū)衛(wèi)生沒人管，你連續(xù)拍了3天的照片，證明垃圾一直沒清理，就可以要求物業(yè)減免這期間對應(yīng)的物業(yè)費(fèi)；要是安保不到位導(dǎo)致財(cái)物損失，在警方出具證明后，也能跟物業(yè)談減免。要是物業(yè)不配合，說“不管服務(wù)怎么樣，物業(yè)費(fèi)都得交”，你就可以拿著證據(jù)找住建部門投訴，現(xiàn)在政策明確支持業(yè)主——“服務(wù)不達(dá)標(biāo)，收費(fèi)就該降”，物業(yè)沒理由拒絕。

可能有人會問：“物業(yè)費(fèi)降了，會不會服務(wù)也跟著縮水？以前服務(wù)就一般，現(xiàn)在收費(fèi)少了，豈不是更差？”其實(shí)不用太擔(dān)心，這次改革不光管“收費(fèi)”，還把“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”也明確了，相當(dāng)于給物業(yè)上了“雙保險(xiǎn)”。

現(xiàn)在很多地方要求物業(yè)公司必須把“服務(wù)清單”公開，貼在小區(qū)公告欄里，或者發(fā)到業(yè)主群里。清單里得寫清楚：衛(wèi)生方面，樓道每天掃幾次、小區(qū)道路每周拖幾次、垃圾桶多久清理一次；安保方面，門崗幾點(diǎn)到幾點(diǎn)有人值班、小區(qū)內(nèi)多久巡邏一次、外來人員登記流程；維修方面，水電維修多久內(nèi)響應(yīng)、公共設(shè)施壞了多久能修好。這些都是硬指標(biāo)，物業(yè)要是沒按清單做事，業(yè)主可以集體提意見，要求整改；要是整改后還不達(dá)標(biāo)，甚至可以通過業(yè)主大會投票，要求更換物業(yè)公司。

以前更換物業(yè)公司特別難，流程復(fù)雜，還容易被物業(yè)或開發(fā)商阻撓，現(xiàn)在改革后，流程簡化了不少——只要業(yè)主大會投票時，參與投票的業(yè)主里，過半數(shù)同意更換，就能走正規(guī)程序換物業(yè)，不用再被“賴著不走”的物業(yè)拿捏。

說完降價和減免，再跟大家說更關(guān)鍵的——有4筆費(fèi)用，咱們業(yè)主明確可以拒交，不管物業(yè)怎么說，都不用掏，掏了就是冤枉錢。

第一筆：公共區(qū)域收益相關(guān)的“重復(fù)收費(fèi)”。小區(qū)里的公共區(qū)域收益，比如電梯里的廣告、樓下商鋪的租金、快遞柜的入駐費(fèi)、小區(qū)內(nèi)臨時停車費(fèi)，這些都屬于全體業(yè)主共同所有，不是物業(yè)的“額外收入”。按規(guī)定，物業(yè)可以從中拿一部分作為“管理費(fèi)”（一般不超過收益的30%，具體比例各地有規(guī)定），剩下的錢要么分給業(yè)主（比如按面積折算，年底返還），要么用來補(bǔ)充小區(qū)的公共開支，比如修健身器材、補(bǔ)綠化、換小區(qū)大門的門禁系統(tǒng)。

要是物業(yè)把這些公共收益全揣自己兜里，還另外找業(yè)主收“公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)”“綠化補(bǔ)種費(fèi)”，這筆錢就能拒交。而且你還可以要求物業(yè)公開公共收益的明細(xì)，比如一年收了多少廣告費(fèi)、租金，花了多少管理費(fèi)，剩下的錢用在哪了。要是物業(yè)不公開，直接找住建部門反映，現(xiàn)在各地都要求物業(yè)公司每季度或每半年公開一次公共收益，不公開就是違規(guī)。

第二筆：裝修保證金里“不該扣的錢”。以前裝修房子，物業(yè)都會讓交幾千塊的裝修保證金，說是怕裝修時破壞墻體、管道、承重墻，或者亂倒裝修垃圾，這本身沒問題——要是真有違規(guī)行為，物業(yè)可以用保證金來修復(fù)。但關(guān)鍵是，裝修完只要沒違規(guī)，物業(yè)就得全額退還保證金，不能找各種理由扣錢。

現(xiàn)在很多業(yè)主遇到過這種情況：裝修完沒破壞任何公共設(shè)施，垃圾也按物業(yè)要求運(yùn)到指定地點(diǎn)，結(jié)果物業(yè)說“裝修垃圾沒清干凈”“墻面有點(diǎn)臟”，要扣幾百塊保證金。這種情況下，這筆扣的錢就可以拒交，還能要求物業(yè)全額退還保證金。更重要的是，現(xiàn)在不少地方已經(jīng)明確規(guī)定，物業(yè)不能強(qiáng)制收裝修保證金——要是業(yè)主能提供裝修公司的資質(zhì)證明，或者承諾不違規(guī)裝修，物業(yè)就不能以“不交保證金不讓裝修”為由刁難。就算收了，也得在合同里寫清楚退還條件和時間，不能含糊其辭。

第三筆：公攤水電費(fèi)里的“重復(fù)收費(fèi)”。公攤水電費(fèi)，指的是小區(qū)公共區(qū)域的用電、用水費(fèi)用，比如樓道燈、小區(qū)路燈的電費(fèi)，綠化澆水、公共衛(wèi)生間的水費(fèi)，還有電梯運(yùn)行的電費(fèi)。按規(guī)定，這些費(fèi)用要么包含在物業(yè)費(fèi)里，要么單獨(dú)公攤，但不能“重復(fù)收”。

以前總有些物業(yè)玩“文字游戲”：物業(yè)費(fèi)里已經(jīng)包含了“公共能耗費(fèi)”（其實(shí)就是公攤水電），結(jié)果又單獨(dú)收一筆“公攤水電費(fèi)”，讓業(yè)主交兩次錢。要是你遇到這種情況，完全可以拒交重復(fù)收的那筆——先看物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)單，上面有沒有“公共能耗費(fèi)”“公攤水電”相關(guān)的項(xiàng)目，要是有，再遇到物業(yè)單獨(dú)收公攤水電費(fèi)，就可以拿出繳費(fèi)單跟物業(yè)對質(zhì)，要求取消重復(fù)收費(fèi)。要是物業(yè)不承認(rèn)，還能找住建部門查當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)費(fèi)構(gòu)成規(guī)定，一般都會明確“公共能耗費(fèi)是否包含在物業(yè)費(fèi)內(nèi)”，按規(guī)定來就不會吃虧。

第四筆：“開發(fā)商遺留問題”的費(fèi)用。有些小區(qū)交房時，開發(fā)商承諾的配套沒兌現(xiàn)，比如承諾的綠化沒做好、門禁系統(tǒng)沒裝、車庫還沒投入使用，結(jié)果物業(yè)卻讓業(yè)主掏錢補(bǔ)這些設(shè)施；還有些小區(qū)，開發(fā)商留下的房屋質(zhì)量問題沒解決，比如墻面漏水、窗戶密封不好，物業(yè)卻讓業(yè)主自己花錢修，或者把維修費(fèi)用攤到物業(yè)費(fèi)里。

這些錢咱們完全可以拒交，因?yàn)檫@是開發(fā)商的責(zé)任，跟物業(yè)沒關(guān)系，更不該讓業(yè)主承擔(dān)。遇到這種情況，別跟物業(yè)扯皮，直接聯(lián)合其他業(yè)主找開發(fā)商要說法，要求開發(fā)商按合同兌現(xiàn)承諾、維修房屋質(zhì)量問題。要是開發(fā)商推脫，還能通過住建部門督促整改，現(xiàn)在各地對開發(fā)商的“履約監(jiān)管”也越來越嚴(yán)，只要業(yè)主集體反映，一般都能得到解決。

最后還有個關(guān)鍵問題，很多業(yè)主擔(dān)心：“要是我拒交這些不合理費(fèi)用，物業(yè)會不會給我斷水?dāng)嚯?？”這里明確告訴大家，不會！而且政策不允許！

現(xiàn)在全國都有規(guī)定，物業(yè)不能以斷水、斷電、斷燃?xì)猓蛘呦拗茦I(yè)主進(jìn)出小區(qū)、使用電梯為手段，催交物業(yè)費(fèi)，更不能因?yàn)闃I(yè)主拒交不合理費(fèi)用就這么做。要是物業(yè)真敢這么干，你可以直接打12345市民熱線投訴，或者找住建部門反映，相關(guān)部門會責(zé)令物業(yè)立即恢復(fù)供水供電，要是給你造成了損失，比如因?yàn)閿嗨畬?dǎo)致家里水管凍裂，還能要求物業(yè)賠償。

另外，這次改革還有個重點(diǎn)，就是物業(yè)費(fèi)的收支要公開。以前很多業(yè)主交了物業(yè)費(fèi)，卻不知道錢花在哪兒了，物業(yè)只給個總數(shù)，問細(xì)節(jié)就說“看不懂”“沒必要知道”。現(xiàn)在不一樣了，各地要求物業(yè)公司每季度或每半年，必須把物業(yè)費(fèi)的收入、支出明細(xì)公開——比如總共收了多少業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，花在保潔上多少錢、安保多少錢、維修多少錢、電梯維護(hù)和電費(fèi)多少錢，還有物業(yè)工作人員的工資占多少，都得一條條列清楚，貼在小區(qū)公告欄里，或者發(fā)到業(yè)主群里，讓大家看得明明白白。

要是物業(yè)不公開收支明細(xì)，你可以找業(yè)主委員會（沒業(yè)委會的找社區(qū)）要求公開，要是物業(yè)拒絕，同樣可以投訴。畢竟物業(yè)費(fèi)是業(yè)主湊的錢，咱們有權(quán)利知道錢怎么花的，這也是防止物業(yè)“亂花錢”“中飽私囊”的重要手段。

總的來說，這次物業(yè)改革不是為了跟物業(yè)對著干，而是為了讓“交錢”和“服務(wù)”對等起來——咱們業(yè)主交合理的物業(yè)費(fèi)，享受該有的服務(wù)；物業(yè)收了錢，就得按標(biāo)準(zhǔn)做事，不能再像以前那樣“糊里糊涂收費(fèi)，馬馬虎虎服務(wù)”。

最后提醒大家，各地的物業(yè)改革政策可能有細(xì)微差別，比如空置房減免比例、指導(dǎo)價具體金額，會根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平調(diào)整。建議大家抽空查一下當(dāng)?shù)刈〗ú块T官網(wǎng)，或者打12345熱線，問問自家小區(qū)對應(yīng)的物業(yè)費(fèi)檔次、減免政策，還有哪些費(fèi)用能拒交，做到心里有數(shù)。以后再跟物業(yè)打交道，就知道該怎么維護(hù)自己的權(quán)益，再也不用當(dāng)“糊涂業(yè)主”了。