我們都說現(xiàn)在樓市是改善時代

關于什么樣的產(chǎn)品配得上改善兩個字，已經(jīng)說了很多了

但這個話題一直以來都存在缺口

關于：什么樣的地段才算得上是改善地段

為什么會有這個話題

問問身邊的人，發(fā)現(xiàn)關于改善產(chǎn)品大家都能說出一二來

但是如果說什么樣的地段是改善地段，如今客戶對好地段的評判水準

依舊還停留在

環(huán)線論、配套論、中心論、鐵學商論

但是樓市已經(jīng)發(fā)展這么多年了

關于地段好不好，單純只看在不在內(nèi)環(huán)內(nèi)，與地鐵口的距離，學校的梯隊，已經(jīng)不夠了

因為還有一個城市化發(fā)展的背景是

像上海這樣的一線核心城市，早已慢慢實現(xiàn)了多中心化，而即便是當初資源缺乏的郊區(qū)，配套也幾乎實現(xiàn)了滿配

換句話說，一個城市發(fā)展下去

板塊的配套逐漸趨同化、去中心化

此時此刻，我們應該采用更加多維的角度，來重新看待地段的價值

一個真正的改善地段應該擁有什么樣的新標準？

最近我總結(jié)了幾個關于判斷改善地段，你必須要看的幾個“隱形因素”

今天和大家探討，也歡迎大家一起留言討論

01

我認為不僅要把房子的房齡作為參考

還要把板塊地段的房齡，納入考量范圍內(nèi)

換句話說，不僅房子要因折舊情況判定價格，地段折舊程度也影響價值

但很多時候，人們卻忘了考慮外部因素

一、改善會首先離開成片老破小扎堆地段

一個整體老化且更新速度慢的板塊，整體進入改善的周期要比其他地方更長，也因此價值兌現(xiàn)得也慢

地段的老化情況，不僅讓我們看到的是這里老房子多不多

也直接決定了板塊人群的活力、商業(yè)業(yè)態(tài)、配套夠不夠先進等

大家去過上海那些擁有成片老破小或者工人新村的地方嗎

在上海，老房子(非歷史建筑)最密集的地方應該就是楊浦區(qū)的控江路、軍工路、大連路一帶了

這里曾分布著鞍山、鳳城、控江、長白、工農(nóng)等大量工人新村，建筑風格相似且規(guī)模龐大，統(tǒng)稱為“兩萬戶”

大量的工人新村建于上個世紀五十年代

很多老房子都逼近七十年的產(chǎn)權(quán)房齡

最后的結(jié)局大概率是美麗家園或者原拆原建，板塊的整體面貌是煥新了

但是卻不是徹底性的變化，因為配套和居住人群畫像，基本不變

那么，在老房子集中的市區(qū)，怎樣的地段才算得上改善呢

二、地段可以老，但更新速度要快

以楊浦區(qū)為例，如今楊浦最有價值的地段是東外灘和新江灣城

前者雖然存在較多老房子但更新速度很快，后者是幾乎全新開發(fā)的國際住區(qū)

徐匯濱江的價值能夠在這兩年有這么快的增幅，也是因為相比其他區(qū)，更新的速度是史無前例的

可以比較清晰的看到，不是城市微雕般革新而是大刀闊斧80萬方城市舊改的東安一二村

未來整個徐匯濱江板塊的老房子比例將會因為東安一二村和江南新村的拆遷舊改而極大降低

也就是說，像徐匯濱江這樣，慢慢將內(nèi)部的老房子更新成為當下商品房，并不斷引進優(yōu)質(zhì)資源的板塊

才沒有走在時代后面

像上海這樣的城市，房子越老地段越好的地方比比皆是

這句話沒錯，但要看怎么比較

如果說這個小區(qū)內(nèi)部很高大上，但是周邊全是破敗的老破小，肯定算不上真改善了

可以肯定的是，當一個地段位置絕佳的板塊，出現(xiàn)大面積大體量的整體拆遷舊改，并引進更多商業(yè)和產(chǎn)業(yè)配套的時候

地段升值的轉(zhuǎn)折點，就來了

三、板塊地段里不能存在動遷大居、安置房

像上海江橋、浦江、徐涇北城這樣的地段為什么起不來，本質(zhì)上就是動遷占據(jù)了大部分住宅地塊之后

地段的基本素質(zhì)，已經(jīng)定型了

它們一定不是真正的改善地段，但肯定是不錯的剛需板塊，該有的配套都有，生活基本需求都能得到保障

但毫無疑問的是，客戶等到改善階段，想要提升生活品質(zhì)之后

首先想做的，就是要逃離這樣的純剛需地段

所以，對于市區(qū)來說，真正的改善地段應該是那種沒有大量成片老破小，且一直在更新舊改的地方

而在郊區(qū)里，全新開發(fā)的新城的價值要大于動遷或者老城土著集中的地方

02

除了房齡，板塊人均居住面積，一定程度也決定了地段的氣質(zhì)

想要置換到改善地段的客戶

除了關注產(chǎn)品和地段的基本素質(zhì)，還需要關注，這個地段現(xiàn)有小區(qū)的大小戶型比例

如果，一個地方基本都是小戶型扎堆，那么大概率會吸引來的是

投資的、學區(qū)的、剛需的居住需求

就會出現(xiàn)板塊混居的情況，就像一個小區(qū)，如果都是140平以上純大戶型就會高端宜居那樣，板塊也是如此

而當我們?nèi)タ瓷虾Ｄ切┫鄬玫牡囟?，有哪些是大戶型為主?/p>

這里我在網(wǎng)上找到一個數(shù)據(jù)給大家作為參考

可以看到黃浦區(qū)偏改善地段， 為黃浦濱江

而能看到靜安新晉中產(chǎn)板塊大寧的改善度也不錯，四房及以上戶型占比達到33%

而毫無疑問，楊浦區(qū)最宜居的地方就是新江灣城了

這里匯集不僅板塊房齡新，老破小很少，且板塊開發(fā)堅持低密度

吸引來大批做改善產(chǎn)品為主的開發(fā)商，如仁恒、九龍倉、建發(fā)、保利等

所以比較建議想要改善置換的客戶

除了關注地段的鐵學商是否符合自己的需求之外

也要考慮下整個板塊的大小戶型比例，盡量避開小戶型扎堆的地段，往更大戶型居住群體選擇的地方去置換

一旦整個板塊的戶型面積拉大，就決定了進入這個板塊的門檻，客戶購買力是不低的

而正因為如此，我們也能看到以大戶型為主的板塊，會孵化出更多更改善的配套來

03

比如，更高端商業(yè)業(yè)態(tài)，大概率就會出現(xiàn)在那些以改善戶型為主的板塊

之前我們有片文章，也提到過類似這樣的觀點：你家小區(qū)地段好不好，看周邊商業(yè)就知道

一個板塊的地段夠不夠改善，得看它有沒有孵化出高端商業(yè)品牌和形態(tài)

如早期我們說，看周邊有沒有星巴克、麥當勞，到后來的喜茶、盒馬

每過一段時間，都會有一個商業(yè)品牌代表著地段的素質(zhì)

而如今我覺得，現(xiàn)在比較具有參考意義的商業(yè)品牌是：山姆

你家小區(qū)附近有沒有山姆，決定地段是否偏改善

山姆會員店的選址和中產(chǎn)聚集有著千絲萬縷的聯(lián)系

山姆不管是定價還是背后的商業(yè)邏輯，都嚴格按照服務好中產(chǎn)階級為首要目標

因為山姆進入的一二線重點城市，更傾向于選擇當?shù)氐暮诵纳倘Α⑿屡d富人或者中產(chǎn)聚集地

比如山姆在深圳的第一家店，就選址在深圳福田香蜜湖板塊

這里不僅是深圳福田的核心區(qū)

更是深圳對外重要城市會客廳的窗口

因為山姆“富人扎堆、消費力強”的選址原則，周邊普遍都是豪宅大戶型，且房價高于周邊至少20-50%，可見山姆選址之精準

所以，可以從山姆的選址判定，這個地段的改善、中產(chǎn)成分足不足，是完全站得住腳的

除了山姆，那些中產(chǎn)消費品牌，也可以成為輔助參考點，比如時下最火的高端品牌：始祖鳥、lululemon等

當你發(fā)現(xiàn)小紅書上那些精致白領最愛的品牌開到你家門口商場里面的時候

自家小區(qū)地段的含金量，又可以往上提一提了

除了品牌，還有高端商業(yè)形態(tài)，有沒有在這個地段孵化出來？

如今在上海最火的商業(yè)形態(tài)有幾種，早幾年是TOD，現(xiàn)在是POD

曾經(jīng)我們?nèi)ミ^徐涇的萬科天空之城就是如此

而現(xiàn)在更火的是POD，如徐匯萬科廣場

還有徐匯濱江的濱水低密商業(yè)西岸夢中心

圖源：西岸夢中心@田方方

這個商業(yè)在原亞洲最大水泥廠舊址上轉(zhuǎn)型建設，以中國首個百老匯文化風格場館群和蘭桂坊休閑餐飲為特色

是徐匯濱江轉(zhuǎn)型文化科技融合新城孵化出來的全新濱水商業(yè)形態(tài)

在一個地段中，如果能夠看到被引進時下高端的商業(yè)品牌，孵化出當下最先進新潮的商業(yè)形態(tài)

那么，這個板塊的人群消費力、居住環(huán)境、生活活力、升值潛力，都不會太差

這一點也很關鍵

04

接著，我們可以再觀察，在前面三點的前提下

真正的改善板塊，還會疊加更多加分項

比如，有沒有國際化資源

在上海這樣的一線城市，國際教育資源扎堆的地方，地段肯定更高一籌

舉個例子，浦東的前灘，靠的不僅是產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃，背后的隱形元素更是它的國際化教育

讓那些有實力的家長們，用腳投票，投成了最近十年浦東房價漲幅最高的地方，沒有之一

當初這么多打新客戶選擇前灘，就是為了搶學區(qū)

這里不僅有華二前灘，與此同時，周邊還有惠靈頓外籍人員子女學校和民辦惠立學校、上海紐約大學

國際化醫(yī)療資源有新加坡萊佛士醫(yī)院、曜影醫(yī)療

最大商業(yè)體太古里是太古地產(chǎn)、鐵獅門公司合作的，多座高端五星級酒店，如香格里拉、華爾道夫等

這就是前灘無可替代的實力

當你在選擇地段時，如果看到周邊基本是國際化配套環(huán)繞時，這個地段肯定很值錢

05

那么，在這樣的改善地段之下

我們還可以關注次新房對比周邊老破小的溢價程度

也能反映出這個板塊的改善程度，帶來多少的房產(chǎn)溢價

我舉個例子，大家對比參考

靜安大寧一個典型的上海改善板塊，它板塊內(nèi)的次新房對比老破小的溢價程度可以達到93%-152%

對于這樣的板塊來說

改善產(chǎn)品在改善地段，真正最大化了房產(chǎn)價值

當我們反過來看，一個改善產(chǎn)品放到了純剛需板塊，對比老破小來說，溢價程度又是多少呢

華新的徐涇北城是上海典型的剛需板塊，這里的次新房掛牌價格在4萬/平出頭，而周邊老小區(qū)，掛牌價格為3萬/平左右，溢價能力遠低于周邊真正的改善板塊華漕和徐涇

因此我們在考慮置換的時候

也要將板塊整體房齡、板塊大小戶型面積比、是否存在動遷大局扎堆、高端商業(yè)、國際化配套等考慮在內(nèi)

它們分別決定了地段的老化情況、人口密度、資源占有率、改善客戶情況、地段活力等

樓市不同時期，我們應該用不同角度判斷地段能級

今天和大家聊改善板塊

也是為了講清楚這個觀點

一個改善產(chǎn)品一定離不開產(chǎn)品+地段維度的改善，相輔相成

只有在這樣的外部條件下，才能讓好產(chǎn)品的價值真正兌現(xiàn)

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6276篇原創(chuàng)文章

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