10月23日，央企五礦集團(tuán)旗下地產(chǎn)上市平臺五礦地產(chǎn)宣布，公司將私有化后退市。

去年的業(yè)績有點差：2024年的歸母凈利潤，虧損35億港元。所以，意料之中，比預(yù)料來得要快一些。

那么，第一個問題是，五礦集團(tuán)和中冶集團(tuán)后續(xù)怎么走？

所以，退市這一動作引發(fā)了兩大央企五礦集團(tuán)和中冶集團(tuán)戰(zhàn)略重組后，旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行實質(zhì)性整合的猜想。

兩大央企早于2015年已完成戰(zhàn)略重組，但旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)一直還在獨立運營，至今沒有進(jìn)行實質(zhì)性的整合。

不知道五礦地產(chǎn)這次的私有化退市是否與此有關(guān)，但還是打開了市場關(guān)于五礦內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的想象。

從一個更廣闊的背景來講，過去的二十年，央企經(jīng)歷了很大的變化，很多熟悉的名字因為合并重組，慢慢消失了。

航運、能源、紡織等行業(yè)都有這樣的變化。金屬行業(yè)的這次變動就是在2015年發(fā)生的，中冶整體并入了五礦。

放到一個窄的視野來看，五礦地產(chǎn)的消失是因為經(jīng)營不善。

這個決策匆忙又早有準(zhǔn)備。比如，五礦地產(chǎn)華南區(qū)域還在召開10月份的經(jīng)營分析會，總結(jié)了前三季度的經(jīng)營情況，還準(zhǔn)備全力沖刺年度業(yè)績指標(biāo)，這個重要的區(qū)域昨天還準(zhǔn)備大干一場，重中之重是努力攻堅營銷回款。

沒有一點點防備，也沒有一絲絲顧慮。

何止是區(qū)域上沒準(zhǔn)備。產(chǎn)城剛剛還跟啟東市高新區(qū)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。怎么就突然退市了呢？

五礦地產(chǎn)的退市，和公司的巨虧不無關(guān)系。

在去年虧損超過35億港元后，今年上半年又凈虧5.8億港元。

上半年，五礦地產(chǎn)的銷售額只有22.9億元，去年全年的銷售額也就70.2億元。

什么概念呢？

35億港元的巨虧，創(chuàng)下了五礦地產(chǎn)成立以來的最高虧損紀(jì)錄。更要命的是，這個數(shù)字幾乎吃掉了過去24年的所有盈利。

他們也曾經(jīng)雄心勃勃。2017年12月，五礦地產(chǎn)的品牌發(fā)布會上，時任五礦地產(chǎn)總經(jīng)理何劍波曾表示：未來五礦地產(chǎn)將朝著千億元目標(biāo)邁進(jìn)。

如今，八年將滿，五礦地產(chǎn)的年銷售額連百億都難以突破，千億更是遙不可及。

五礦地產(chǎn)的經(jīng)營壓力確實不小。行業(yè)需求持續(xù)萎縮，導(dǎo)致銷售不暢，回款放緩，同時疊加土地剛性成本的抬升，2024年五礦地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率已經(jīng)降到7.2%，遠(yuǎn)低于15%-20%的行業(yè)健康水平。

在房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整中，要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，僅靠單打獨斗是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，不如整合各自的優(yōu)勢資源，合縱聯(lián)橫，說不定還能“殺”出一條血路來。

今年上半年，受期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的產(chǎn)品毛利率較去年同期高，公司整體毛利率回升到11.3%，但還是低于行業(yè)健康水平。

為了應(yīng)對單一開發(fā)模式的市場風(fēng)險，五礦地產(chǎn)近幾年來主動做了轉(zhuǎn)型嘗試，布局產(chǎn)城融合、資產(chǎn)運營等新業(yè)務(wù)，向“城市綜合運營商”轉(zhuǎn)型。

五礦大邑未來生態(tài)城

但是，這些新業(yè)務(wù)都需要大量的前期投入，回報周期也更長，短期內(nèi)難以給公司貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

在2024年銷售下滑的情況下，五礦地產(chǎn)的現(xiàn)金流壓力更加凸顯。

幾年下來，五礦地產(chǎn)丟掉了住宅地產(chǎn)的傳統(tǒng)陣地，在商業(yè)、小鎮(zhèn)等業(yè)務(wù)上也沒有多大起色，還耗費了巨大的人力、物力、財力。唯一有增長的，就是債務(wù)。

在行業(yè)融資環(huán)境趨緊，銷售去化不暢的背景下，房企更傾向于收縮資本布局，轉(zhuǎn)向更靈活的私有化運作。五礦地產(chǎn)不是第一家，也不會是最后一家。

畢竟，三個月前，同為央企旗下地產(chǎn)上市平臺的大悅城地產(chǎn)也宣布了公司的私有化安排并選擇退市。

最后說一下私有化的一部分細(xì)節(jié)。

五礦地產(chǎn)這次的私有化，要約人是五礦集集團(tuán)旗下的五礦香港，注銷價是每股1港元，較最后交易日的收市價0.49港元溢價約104.08%，較2024年末每股凈資產(chǎn)溢價108.03%。

這個注銷價很有誠意。可以看出，為了能夠成功退市，五礦地產(chǎn)給出了很有吸引力的溢價。

這次私有化需要收購38.12%非關(guān)聯(lián)股東手里的股份，差不多12.76億股，五礦集團(tuán)需要為此付出的最高現(xiàn)金代價大約是12.76億港元。

根據(jù)資料，五礦地產(chǎn)和中冶置業(yè)都有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，中冶置業(yè)主要面向政府保障房安居房等，五礦地產(chǎn)則專注中高端商品房開發(fā)，從業(yè)務(wù)上看，兩者并不存在明顯的業(yè)務(wù)沖突。

但對于五礦集團(tuán)來說，要想做大做強地產(chǎn)業(yè)務(wù)，通過業(yè)務(wù)整合實現(xiàn)集團(tuán)資源的最優(yōu)配置，是必須要邁出的第一步。

未來，五礦地產(chǎn)會不會成為攪動房地產(chǎn)市場的一股新力量？還是從此沉寂？