最高法院：簽訂以房抵債執(zhí)行和解協(xié)議，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，可認定協(xié)議履行完畢嗎？

協(xié)議約定當事人需交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，當事人僅辦理銷售備案、移交購房憑證及房產(chǎn)，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，不能視為履行完畢，申請人有權(quán)申請恢復執(zhí)行

閱讀提示：

簽訂以房抵債執(zhí)行和解協(xié)議，是實踐中一種極為常見的執(zhí)行和解方式。這類和解協(xié)議自何時“履行完畢”？如果當事人僅辦理銷售備案、移交購房憑證及房產(chǎn)，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，應如何認定履行行為效力？李營營律師團隊長期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高法院處理的執(zhí)行監(jiān)督案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

以房抵債執(zhí)行和解協(xié)議中約定，當事人需交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，當事人僅辦理銷售備案、移交購房憑證及房產(chǎn)，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，不能視為按和解協(xié)議履行完畢，申請人有權(quán)申請恢復原法律文書執(zhí)行。

案件簡介：

1.經(jīng)（2019）川01民初7146號民事調(diào)解書確認：黃某德對某甲公司享有債權(quán)。

2.2020年12月1日，申請執(zhí)行人黃某德與被執(zhí)行人某甲公司簽訂以房抵債《執(zhí)行和解協(xié)議書》。

3.2022年4月，雙方簽訂《執(zhí)行和解協(xié)議書（一）》與《<執(zhí)行和解協(xié)議書>及<執(zhí)行和解協(xié)議書（一）>的補充協(xié)議》。

4三份執(zhí)行和解協(xié)議簽訂、履行期間，雙方就抵債房產(chǎn)辦理了銷售備案登記，某甲公司向黃某德出具了購房收據(jù)，并移交了相應案涉房產(chǎn)，但未進行產(chǎn)權(quán)登記、未辦理產(chǎn)權(quán)證。

5.2022年12月9日，成都中院依黃某德申請，以某甲公司未按照和解協(xié)議履行為由，恢復對原民事調(diào)解書執(zhí)行。某甲公司向成都中院提出異議、向四川高院申請復議均未獲支持，遂向最高法院申請監(jiān)督。

6.某甲公司主張：該公司已按和解協(xié)議約定履行，沒有任何過錯，不應恢復原調(diào)解書執(zhí)行。

7.2024年12月2日，最高法院認為，案涉協(xié)議中明確約定以資抵債自申請執(zhí)行人取得房產(chǎn)并完成不動產(chǎn)權(quán)屬登記時完成，現(xiàn)案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，不能視為履行完畢，申請人有權(quán)恢復執(zhí)行，監(jiān)督裁定駁回某甲公司監(jiān)督申請。

爭議焦點：

本案應否恢復執(zhí)行？

裁判要點：

一、根據(jù)《執(zhí)行和解若干規(guī)定》，被執(zhí)行人不履行執(zhí)行和解協(xié)議的，申請執(zhí)行人可申請恢復原生效法律文書執(zhí)行。

最高法院認為，《執(zhí)行和解若干規(guī)定》第九條規(guī)定：“被執(zhí)行人一方不履行執(zhí)行和解協(xié)議的，申請執(zhí)行人可以申請恢復執(zhí)行原生效法律文書，也可以就履行執(zhí)行和解協(xié)議向執(zhí)行法院提起訴訟?！钡谑粭l規(guī)定：“申請執(zhí)行人以被執(zhí)行人一方不履行執(zhí)行和解協(xié)議為由申請恢復執(zhí)行，人民法院經(jīng)審查，理由成立的，裁定恢復執(zhí)行；有下列情形之一的，裁定不予恢復執(zhí)行：（一）執(zhí)行和解協(xié)議履行完畢后申請恢復執(zhí)行的；（二）執(zhí)行和解協(xié)議約定的履行期限尚未屆至或者履行條件尚未成就的，但符合民法典第五百七十八條規(guī)定情形的除外；（三）被執(zhí)行人一方正在按照執(zhí)行和解協(xié)議約定履行義務的；（四）其他不符合恢復執(zhí)行條件的情形?！?/p>

二、案涉系列和解協(xié)議明確約定，權(quán)利人取得案涉房產(chǎn)并完成不動產(chǎn)權(quán)屬登記后，才能視為完成以資抵債。

最高法院認為，本案中，申請執(zhí)行人黃某德與被執(zhí)行人某甲公司于2020年12月1日簽訂《執(zhí)行和解協(xié)議書》，于2022年4月2日簽訂《執(zhí)行和解協(xié)議書（一）》，于2022年4月18日簽訂《<執(zhí)行和解協(xié)議書>及<執(zhí)行和解協(xié)議書（一）>的補充協(xié)議》。以上均為雙方達成一致意見后自愿簽訂，是雙方的真實意思表示?！秷?zhí)行和解協(xié)議書》中3.4抵債流程部分指出“無論任何原因，申請人（指黃某德，以下同）將被申請人（指某甲公司，以下同）的房屋及車位備案或查封全部解除當日內(nèi)，雙方完成前述房產(chǎn)的買賣合同及買賣合同的網(wǎng)簽備案、預告登記、產(chǎn)權(quán)登記；無論任何原因，如果未簽署相關(guān)買賣合同、網(wǎng)簽備案、預告登記、產(chǎn)權(quán)登記，申請人就有權(quán)單方解除本協(xié)議，由此產(chǎn)生的一切法律后果由被申請人承擔，申請人有權(quán)按《調(diào)解書》約定的內(nèi)容申請強制執(zhí)行”。3.5抵債的效力和申請人的權(quán)利部分指出“以資抵債以申請人或申請人指定人員取得案涉房產(chǎn)并且不動產(chǎn)權(quán)屬登記完成后才視為完成，未完成前，申請人仍有權(quán)申請恢復執(zhí)行《調(diào)解書》的全部內(nèi)容?！薄秷?zhí)行和解協(xié)議書（一）》中1.2部分指出“簽訂《執(zhí)行和解協(xié)議書》后，申請人指定人與被申請人于2020年就抵償?shù)姆慨a(chǎn)簽訂了買賣合同，完成了網(wǎng)簽備案（有合同簽約備案號或合同簽約號），被申請人向申請人指定人出具了購房款收據(jù)。被申請人和申請人指定人于2021年12月22日對酒店辦理了預告登記手續(xù)，對其他能夠辦理預告登記的房產(chǎn)，被申請人在申請人提出后的10日內(nèi)辦理預告登記。對能夠辦理不動產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，雙方按《商品房買賣合同》的約定執(zhí)行”?！?lt;執(zhí)行和解協(xié)議書>及<執(zhí)行和解協(xié)議書（一）>的補充協(xié)議》中對雙方辦理不動產(chǎn)權(quán)登記（所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記）時間統(tǒng)一明確為：被申請人自抵償房產(chǎn)按《商品房買賣合同》約定交付使用之日起365個工作日內(nèi)完成不動產(chǎn)權(quán)登記（為申請人辦理不動產(chǎn)權(quán)證），并按規(guī)定承擔各自應繳納的稅費。

三、抵債房產(chǎn)僅辦理銷售備案、移交購房收據(jù)及房產(chǎn)，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，某甲公司不未按和解協(xié)議履行完畢。

最高法院認為，雖然《執(zhí)行和解協(xié)議書（一）》中指明“《執(zhí)行和解協(xié)議書》簽訂后，被執(zhí)行人認為完全按協(xié)議履行，2021年7月12日申請人第二次申請強制執(zhí)行，現(xiàn)經(jīng)雙方核對確認截止2021年12月25日止，除已抵償房產(chǎn)和支付31500000元外，被申請人還應償還欠款23122844元”，但這只是雙方就剩余應付欠款進行明確，并不意味著某甲公司就抵債房產(chǎn)和車位已完全按照《執(zhí)行和解協(xié)議書》履行完畢，而根據(jù)《執(zhí)行和解協(xié)議書》約定交付抵償房屋并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)系某甲公司的主要義務。根據(jù)查明事實，目前抵債房產(chǎn)僅辦理了銷售備案登記，某甲公司向黃某德出具了購房收據(jù)，移交了相應案涉房產(chǎn)，但至今未按要求辦理產(chǎn)權(quán)登記并辦理產(chǎn)權(quán)證。某甲公司未按照和解協(xié)議履行，黃某德申請恢復執(zhí)行（2019）川01民初7146號民事調(diào)解書符合法律規(guī)定。

綜上，最高法院認為，黃某德有權(quán)申請恢復原民事調(diào)解書執(zhí)行，監(jiān)督裁定駁回某甲公司申請。

案例來源：

《某甲公司、黃某德執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書》[案例：最高法院(2024)最高法執(zhí)監(jiān)518號]

實戰(zhàn)指南：

一、以物抵債，尤其以房抵債，是實踐中一種極為常見的執(zhí)行和解方式。以房抵債通常涉及不動產(chǎn)物權(quán)變動，故依法需經(jīng)登記，方能產(chǎn)生取得物權(quán)變動的公示效力。執(zhí)行程序中，常見問題是：當事人通過“以房抵債”取得房屋，能否排除執(zhí)行？對此，根據(jù)指導案例確認的裁判觀點：通過以房抵債協(xié)議受讓不動產(chǎn)的案外人，若在查封前已簽訂合法有效協(xié)議并實際占有案涉房屋，非因案外人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)的，法院可認定案外人享有足以排除強制執(zhí)行的實體權(quán)益（參見延伸閱讀案例4）。如果當事人僅僅簽訂以房抵債協(xié)議，但未實際占有案涉房屋的，多數(shù)說認為，當事人僅享有請求交付房屋的債權(quán)請求權(quán)，該權(quán)利不足以排除強制執(zhí)行，也不足以消滅原有的債權(quán)債務關(guān)系（參見延伸閱讀案例1、2）。若案例進一步涉及到商品房買受人的物權(quán)期待權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)或附著于不動產(chǎn)的抵押權(quán)等，情況就更加復雜，法院需綜合個案具體情況判定實際受償順序（參見延伸閱讀案例3）。

二、本案涉及到以房抵債執(zhí)行和解的另一個問題：執(zhí)行和解協(xié)議何時算作履行完畢？在以房抵債程序中，可能存在多個節(jié)點（如有需要），包括但不限于：簽訂商品房買賣合同、辦理銷售備案登記、移交購房憑證、交付房產(chǎn)、辦理產(chǎn)權(quán)登記、交付不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明等各流程。如果協(xié)議未作明確約定，從不動產(chǎn)物權(quán)變動角度考慮，房屋未經(jīng)正式產(chǎn)權(quán)登記，通常不能視為完成物權(quán)變動。具體到執(zhí)行和解層面，也即執(zhí)行和解約定的義務未全部履行完畢。這種情況下，申請執(zhí)行人自然有權(quán)申請恢復原生效法律文書執(zhí)行。

對此，如果當事人采取以房抵債方式進行執(zhí)行和解，我們建議當事人盡可能在協(xié)議中以書面形式固定以房抵債的流程節(jié)點、各方應當履行的義務等，減少后續(xù)因協(xié)議履行狀況而引發(fā)的爭議。例如：相對人應配合辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，以房抵債自產(chǎn)權(quán)登記完畢，并由當事人實際取得房屋產(chǎn)權(quán)證明、且實際占有案涉房屋時完成。

法律規(guī)定：

1.《執(zhí)行和解若干規(guī)定》

第九條　被執(zhí)行人一方不履行執(zhí)行和解協(xié)議的，申請執(zhí)行人可以申請恢復執(zhí)行原生效法律文書，也可以就履行執(zhí)行和解協(xié)議向執(zhí)行法院提起訴訟。

第十一條　申請執(zhí)行人以被執(zhí)行人一方不履行執(zhí)行和解協(xié)議為由申請恢復執(zhí)行，人民法院經(jīng)審查，理由成立的，裁定恢復執(zhí)行；有下列情形之一的，裁定不予恢復執(zhí)行：

（一）執(zhí)行和解協(xié)議履行完畢后申請恢復執(zhí)行的；

（二）執(zhí)行和解協(xié)議約定的履行期限尚未屆至或者履行條件尚未成就的，但符合民法典第五百七十八條規(guī)定情形的除外；

（三）被執(zhí)行人一方正在按照執(zhí)行和解協(xié)議約定履行義務的；

（四）其他不符合恢復執(zhí)行條件的情形。

2.《民訴法解釋》（2022修正）

第四百六十五條　一方當事人不履行或者不完全履行在執(zhí)行中雙方自愿達成的和解協(xié)議，對方當事人申請執(zhí)行原生效法律文書的，人民法院應當恢復執(zhí)行，但和解協(xié)議已履行的部分應當扣除。和解協(xié)議已經(jīng)履行完畢的，人民法院不予恢復執(zhí)行。

1.當事人簽訂以房抵債執(zhí)行和解協(xié)議，但未實際占有案涉房屋的，其權(quán)利不足以排除強制執(zhí)行。

案例1：《李某峰、吉林冶建有限公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》[案號：最高法院(2019)最高法民申3875號]

最高法院認為，本案中，李某峰基于與某達公司在另案執(zhí)行程序中達成的和解協(xié)議，主張對案涉26套房屋享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。該和解協(xié)議系李某峰與某達公司意思自治的結(jié)果，本質(zhì)上屬于合同的范疇，并不必然導致物權(quán)變動。同時，李某峰與某達公司簽訂的商品房買賣合同，雖然經(jīng)過備案登記，但備案登記作為一種行政管理方式，不是預告登記，不能產(chǎn)生物權(quán)效力。參照《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應予支持:(一)在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封前已合法占有該不動產(chǎn);（三)已支付全部價款,或者已按照合同約定支付部分價款，將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，本案中，李某峰提交的維修基金發(fā)票、商品房備案單、商品房包銷合同等證據(jù)，只能證明李某峰與某達公司在案涉26套房屋被查封前存在著以房抵債的執(zhí)行和解行為，因李某峰并未辦理入住手續(xù),亦未繳納水、暖、電費和物業(yè)費等費用，原審法院認定李某峰并未占有案涉房屋，不予支持李某峰對案涉26套房屋排除強制執(zhí)行的訴訟請求并無不當。

2.當事人通過以物抵債形式履行生效法律文書確定債務的，僅達成抵債協(xié)議尚不足以消滅原債權(quán)債務關(guān)系，只有抵債物交付受領(lǐng)后才能消滅原有債權(quán)債務關(guān)系。

案例2：《某投資公司、黃某德執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書》[案號：最高法院(2024)最高法執(zhí)監(jiān)518號]

最高法院認為，當事人通過以物抵債形式履行生效法律文書確定債務的，僅達成抵債協(xié)議尚不足以消滅原債權(quán)債務關(guān)系，只有抵債物交付受領(lǐng)后才能消滅原有債權(quán)債務關(guān)系。本案中，某龍公司、張某淦主張的所謂以房抵債，是與王某杰等人指定的客戶簽訂了商品房購買合同并備案登記于客戶名下，其因此負擔了向指定客戶交付商品房、轉(zhuǎn)移商品房所有權(quán)的合同義務。如果某龍公司、張某淦完成了商品房購房合同約定的義務，將商品房交付給購房者占有并將商品房所有權(quán)移轉(zhuǎn)給購房者，則其所負擔的生效調(diào)解書確定的給付義務即消滅。但在該義務完成之前，原債權(quán)債務關(guān)系一直存在。其后，雙方又以《還款協(xié)議書》對先前約定進行了變更，同樣必須履行完畢新債務后才能導致原有債務溯及既往地消滅。而雙方當事人均認可《還款協(xié)議書》并未全部履行。因此，某龍公司、張某淦關(guān)于已經(jīng)通過商品房以物抵債形式全部履行完生效民事調(diào)解書所確定義務的主張沒有事實依據(jù)，（2011）閩執(zhí)復字第18號執(zhí)行裁定中有關(guān)認定并無不當。某龍公司、張某淦關(guān)于未經(jīng)正常審判程序即對當事人履行《還款協(xié)議》引發(fā)的糾紛直接強制執(zhí)行，違反了基本的訴訟程序制度的申訴主張，沒有事實與法律依據(jù)，本院不予支持。

3.對房屋的過戶登記請求權(quán)，性質(zhì)屬于債權(quán)，依法不能排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行

案例3：《張某敏、別某菊等案外人執(zhí)行異議之訴民事申請再審審查民事裁定書》[案號：最高法院(2024)最高法民申5430號]

最高法院認為，本案中，人民法院生效裁判文書確認某1公司對案涉房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，根據(jù)法律和司法解釋的規(guī)定，該權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。雖然別某菊與某2公司之間達成執(zhí)行和解協(xié)議，后張某敏與某2公司就案涉房屋簽訂了《商品房買賣合同》并實際占有使用，但因未完成不動產(chǎn)過戶登記，未取得房屋所有權(quán)，僅享有對案涉房屋的過戶登記請求權(quán)，其性質(zhì)仍為債權(quán)，依法不能排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行。張某敏、別某菊未能提供證據(jù)證明其符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的情形，其申請再審的理由不能成立。

4.以房抵債協(xié)議合法有效，且受讓人已經(jīng)實際占有房屋的，可優(yōu)先于普通債權(quán)排除執(zhí)行。

案例4：《山西中某鋼融資再擔保公司與太原某融資擔保公司案外人執(zhí)行異議案》[案號：太原中院(2022)晉01執(zhí)異25號]（人民法院案例庫入庫編號：2024-17-5-201-004）

太原中院認為，案外人山西中某鋼融資再擔保公司與被執(zhí)行人張某在案涉房屋被查封前存在經(jīng)生效裁判確認、合法有效的到期債權(quán)債務關(guān)系。雙方在案涉房屋被本案執(zhí)行查封前已簽訂書面以房抵債協(xié)議，不存在規(guī)避執(zhí)行或逃避債務情形，應屬合法有效。雙方在案涉房屋被本案執(zhí)行查封前已簽訂書面以房抵債協(xié)議，案外人山西中某鋼融資再擔保公司實際合法占有涉案房屋。并非因山西中某鋼融資再擔保公司自身原因未辦理過戶登記，并且以房抵債協(xié)議約定的抵債價格適當。因此參照《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，案外人山西中某鋼融資再擔保公司對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

專業(yè)背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，業(yè)務培訓工作委員會副主任，北京企業(yè)法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業(yè)于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于商業(yè)秘密刑事與民事、民商事訴訟與仲裁、保全與執(zhí)行等實務領(lǐng)域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件。在商業(yè)秘密、執(zhí)行、擔保業(yè)務領(lǐng)域，李營營律師根據(jù)長期深入研究專項領(lǐng)域的積累成果，形成了近百篇專業(yè)研究文章，在交出版社陸續(xù)出版成書的同時在平臺上進行發(fā)布，希望讀者能夠更多了解商業(yè)秘密、執(zhí)行、擔保與反擔保知識，避免使自己合法權(quán)益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額商業(yè)秘密、執(zhí)行、合伙業(yè)務、擔保案件，并取得良好效果。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規(guī)則”“保全與執(zhí)行”等公眾號發(fā)表與商業(yè)秘密、擔保實務、保全與執(zhí)行等話題相關(guān)專業(yè)文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉(zhuǎn)載，廣受業(yè)內(nèi)人士好評。2022年，李營營律師結(jié)合多年來辦理大量執(zhí)行審查類相關(guān)業(yè)務的經(jīng)驗，以真實案例為導向，對各種業(yè)務場景下的主要法律問題、典型裁判規(guī)則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執(zhí)行：執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴實戰(zhàn)指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續(xù)出版商業(yè)秘密訴訟實戰(zhàn)的相關(guān)書籍、執(zhí)行擔保、執(zhí)行和解、技術(shù)合同糾紛、擔保糾紛、合伙糾紛實戰(zhàn)相關(guān)書籍，以更好服務客戶。