IFS還有住宅？是的，你沒(méi)有看錯(cuò)。并且，這棟市中心的住宅物業(yè)正在準(zhǔn)備入市銷售！

2007年，九龍倉(cāng)以刷新當(dāng)時(shí)成都土地成交紀(jì)錄的72.4億元，競(jìng)得成都紅星路原成都百貨82畝地塊。這塊土地并非純商業(yè)地塊，整個(gè)項(xiàng)目總體量約76萬(wàn)㎡，涵蓋了21萬(wàn)㎡的購(gòu)物中心和四棟塔樓，其中1、2號(hào)樓為超甲寫字樓，3號(hào)樓為九龍倉(cāng)旗下的尼依格羅酒店，4號(hào)樓就是服務(wù)式住宅公寓“國(guó)金豪庭”，也是本次即將入市銷售的主角。

國(guó)金豪庭新接待中心實(shí)拍圖

不久前，網(wǎng)絡(luò)流傳出一張“IFS頂豪住宅招募銷售”的海報(bào)，關(guān)于成都國(guó)際金融中心打造的服務(wù)是公寓國(guó)金豪庭即將入市銷售的消息就開(kāi)始不脛而走。日前，成都國(guó)際金融中心國(guó)金豪庭原服務(wù)式公寓大廳已悄然完成改造，新空間整體動(dòng)線與陳設(shè)完全是按照銷售接待中心標(biāo)準(zhǔn)打造。

備受關(guān)注的“九龍倉(cāng)即將出售國(guó)金豪庭住宅”的消息也基本坐實(shí)。

內(nèi)地首個(gè)旗艦型IFS綜合體出售住宅

2007年，九龍倉(cāng)以8800萬(wàn)元/畝、總成交價(jià)72.4億元?jiǎng)?chuàng)下彼時(shí)“成都地王”紀(jì)錄，并打造為成都國(guó)際金融中心IFS。時(shí)隔18年后，國(guó)金豪庭326套住宅房源終于釋放出推向市場(chǎng)的明確信號(hào)。

九龍倉(cāng)成都國(guó)際金融中心IFS實(shí)拍圖

作為首個(gè)旗艦型IFS綜合體，成都國(guó)際金融中心項(xiàng)目總體量約76萬(wàn)㎡，涵蓋了21萬(wàn)㎡的購(gòu)物中心和四棟塔樓，其中兩棟為超甲寫字樓，另外兩棟一棟為九龍倉(cāng)旗下的尼依格羅酒店，另一棟就是服務(wù)式住宅公寓“國(guó)金豪庭”。

其中，IFS的購(gòu)物中心，從2014年開(kāi)業(yè)以來(lái)銷售額就一路領(lǐng)先，2023年銷售額突破100億元，2024年銷售額達(dá)108億元，位列 全國(guó)購(gòu)物中心銷售百?gòu)?qiáng) 第15名。

最初國(guó)金豪庭定位為自持運(yùn)營(yíng)，以服務(wù)式公寓模式只租不售，2016年底正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目提供從100多㎡套一到400㎡套四等不同戶型，客群主要針對(duì)高端商務(wù)和涉外服務(wù)，每月租金1.8萬(wàn)-7萬(wàn)多元/月不等，租金水平穩(wěn)居市場(chǎng)一線水平。

雖然以服務(wù)式公寓的形式面世，但坊間一直有國(guó)金豪庭后期會(huì)出售的傳聞。隨著近日接待中心的亮相，這一流傳已久的傳聞終成事實(shí)。這也是成都國(guó)際金融中心首次對(duì)外出售其自持物業(yè)。

精裝現(xiàn)房發(fā)售在即，戶型或主打定制大戶型

國(guó)金豪庭住宅產(chǎn)品的公開(kāi)資料很少，僅能從有限信息中窺見(jiàn)部分核心數(shù)據(jù)：其住宅建筑面積約7.6萬(wàn)㎡，在成都IFS項(xiàng)目約76萬(wàn)㎡的總建筑面積中占比10%。住宅部分的容積率、建筑密度等指標(biāo)未單獨(dú)披露。

國(guó)金豪庭所在的4號(hào)樓分為三個(gè)獨(dú)立單元，其中1號(hào)單元5-45樓均為400㎡左右的大戶型，是目前租住率最高的單元；2、3單元有100多㎡的套一至300多㎡套三等不同面積段的戶型，中低5-31樓基本是套一、套二戶型，高區(qū)31-45樓為套三戶型。目前共有326套服務(wù)式公寓套房出租。

國(guó)金豪庭實(shí)拍圖

據(jù)接近九龍倉(cāng)的相關(guān)人士透露，“可能會(huì)根據(jù)客戶需求進(jìn)行定制，核心商圈的住宅更傾向做大戶型，以匹配高端客群對(duì)居住尺度的需求”。

目前國(guó)金豪庭的服務(wù)式公寓全部為精裝，以曼哈頓家居風(fēng)格為主。當(dāng)年九龍倉(cāng)按照高端公寓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造，漢斯格雅五金、杜拉維特衛(wèi)浴等德系衛(wèi)浴系統(tǒng)，搭配GE Appliances 智能廚電三件套，軟裝由尼依格羅酒店設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)操刀，部分房源配備意大利進(jìn)口家具。

但據(jù)該人士表示，未來(lái)進(jìn)入項(xiàng)目銷售階段，除延續(xù)此前租賃期的“超五星配置標(biāo)準(zhǔn)”，還將在現(xiàn)有裝修的基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)。

目前國(guó)金豪庭以精裝現(xiàn)房形態(tài)待售，戶型調(diào)整方向與裝修升級(jí)計(jì)劃的消息披露，進(jìn)一步明確了其“高端定制”的銷售思路，而這也給成都本已競(jìng)爭(zhēng)激烈的高端市場(chǎng)增加了新的變量。

18年后重新出山，昔日地王住宅能打嗎？

2025年是成都高端樓市供應(yīng)井噴的一年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年總價(jià)超千萬(wàn)的新房供應(yīng)預(yù)計(jì)將會(huì)達(dá)到4500~5000套左右，而國(guó)金豪庭的入市恰逢高端市場(chǎng)“分化加劇” 的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

對(duì)于這款沉寂18年的“地王住宅”，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，其市場(chǎng)表現(xiàn)既將受益于核心資產(chǎn)的稀缺性紅利，也需直面多重現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。

從土地價(jià)值來(lái)看，項(xiàng)目最大亮點(diǎn)在地段獨(dú)特的稀缺性。國(guó)金豪庭身處春熙路-太古里商圈核心，春熙路板塊近五年未出讓純住宅用地，國(guó)金豪庭作為存量市場(chǎng)中唯一的“綜合體住宅”，其地段價(jià)值已被土拍市場(chǎng)反復(fù)驗(yàn)證，這構(gòu)成了價(jià)格支撐的核心邏輯。

國(guó)金豪庭實(shí)拍圖

從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，目前市中心核心區(qū)域無(wú)千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品發(fā)售。但有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，高凈值人群購(gòu)買千萬(wàn)級(jí)房源“資產(chǎn)避險(xiǎn)”的意圖明顯，他們更傾向于城市核心區(qū)域的產(chǎn)品，國(guó)金豪庭的入市正好踩中這一市場(chǎng)窗口期。

但盡管優(yōu)勢(shì)突出，國(guó)金豪庭面臨的挑戰(zhàn)同樣不容忽視。

首先是價(jià)格預(yù)期，雖然目前成都預(yù)售價(jià)格已經(jīng)放開(kāi)，開(kāi)發(fā)商可以自行定價(jià)，但從目前實(shí)際成交情況來(lái)看，成都千萬(wàn)級(jí)新房的實(shí)際成交價(jià)基本維持在5萬(wàn)+/㎡的水平。如果九龍倉(cāng)對(duì)該項(xiàng)目有較高的價(jià)格預(yù)期，項(xiàng)目銷售可能會(huì)增加難度。

另一個(gè)挑戰(zhàn)來(lái)自產(chǎn)品方面，成都近幾年產(chǎn)品升級(jí)迭代，千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品在設(shè)計(jì)方面的創(chuàng)新尤為突出，無(wú)論是空間布局、智能化配置還是景觀打造，均有顯著突破。目前國(guó)金豪庭最新的產(chǎn)品資料尚未公布，如何縮小與當(dāng)前市場(chǎng)主流千萬(wàn)級(jí)新產(chǎn)品的差距，讓“老地王”適配新時(shí)代高端客群的審美與需求，仍是九龍倉(cāng)需要攻克的難題。

綜合來(lái)看，國(guó)金豪庭憑借“核心地段 、成熟配套 、現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)”，大概率能在千萬(wàn)級(jí)市場(chǎng)占據(jù)一席之地。對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)表現(xiàn)，我們將持續(xù)關(guān)注。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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