9月的最新金融數(shù)據(jù)已發(fā)布，我們對(duì)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單點(diǎn)評(píng)一下。

1 M2的萬(wàn)得一致預(yù)期為8.51%，實(shí)際8.4%，且去年定調(diào)貨幣寬松后，首次遭遇拐點(diǎn)向下。如下圖：

2 M1雖然大漲7.2%，但主因去年 手工補(bǔ)息導(dǎo)致的低基數(shù)，以及今年9月股市進(jìn)入震蕩導(dǎo)致資金回流居民所致。我盲猜下個(gè)月可能會(huì)看到M1增速的拐點(diǎn)。

以上兩點(diǎn)簡(jiǎn)單說(shuō)明，大家懂得就好（可參考2009貨幣寬松定調(diào)下M2見(jiàn)頂后股市的走勢(shì)，此條僅為貨幣寬松角度對(duì)股市影響的刻舟求劍）。但不能排除后續(xù)還有新的貨幣寬松政策。

然后我們來(lái)說(shuō)下居民信貸和房?jī)r(jià)。

依照慣例，我們先上房?jī)r(jià)和居民債務(wù)的關(guān)系圖。

如上圖，是近20年，居民新增貸款和房?jī)r(jià)的關(guān)系圖。 居民債務(wù)周期就是房?jī)r(jià)周期，居民新增貸款是直接轉(zhuǎn)換為樓市增量購(gòu)買(mǎi)力的，因此新增貸款大漲會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲（如上圖2009年，2016年），新增貸款下跌也會(huì)使得房?jī)r(jià)失去債務(wù)支撐而下跌（如上圖2022年）。我們據(jù)此數(shù)據(jù)也在2023年初開(kāi)始減持京滬房產(chǎn)（點(diǎn)擊： ）。

其底層邏輯，我們過(guò)去解釋過(guò)，就是成交量并非房?jī)r(jià)漲跌的前瞻指標(biāo)，因?yàn)槌山涣可蠞q可能是因?yàn)橐詢r(jià)換量（股市稱(chēng)為放量下跌）導(dǎo)致，而只有居民債務(wù)數(shù)據(jù)才能精確的提前預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲跌。

其邏輯鏈條是：

通過(guò)居民新增債務(wù)判斷樓市為凈買(mǎi)入或凈賣(mài)出，從而推斷出潛在庫(kù)存增加或減少（這里的潛在庫(kù)存和中介掛牌數(shù)據(jù)是根本不同的兩回事），進(jìn)而影響到房?jī)r(jià)漲跌。

凈買(mǎi)入和凈賣(mài)出的判斷邏輯如下：

任何一個(gè)成交，一定有一個(gè)買(mǎi)方，一個(gè)賣(mài)方。如果說(shuō)買(mǎi)方是看多所以買(mǎi)入，那是不是說(shuō)賣(mài)方都是看空呢？或者說(shuō)，既然買(mǎi)方和賣(mài)方數(shù)量對(duì)等，是否可以說(shuō)，有多少買(mǎi)入的看多方，就有多少賣(mài)出的看空方呢？

當(dāng)然不是！

這背后的秘密，就隱藏在我們上面說(shuō)的居民新增貸款數(shù)據(jù)里。

比如，A把房子賣(mài)給B，作價(jià)100萬(wàn)。雖然B是看多所以買(mǎi)入，但A卻不一定看空，A可能是為了置換，所以賣(mài)出獲得100萬(wàn)后，再買(mǎi)入200萬(wàn)的房子，并增加100萬(wàn)的負(fù)債。

從這里我們可以看到，買(mǎi)賣(mài)雙方都是看多。只是一個(gè)是新買(mǎi)入，一個(gè)是置換。而置換鏈條傳導(dǎo)的終端，就是新房。

新房是凈賣(mài)出，但賣(mài)出新房的開(kāi)發(fā)商并不是因?yàn)榭纯账再u(mài)出，而只是為了賺錢(qián)。

也就是說(shuō)，盡管市場(chǎng)上買(mǎi)方和賣(mài)方的數(shù)量必然相等，但也會(huì)出現(xiàn)大多數(shù)人看多或者大多數(shù)人看空的情況。

那么問(wèn)題來(lái)了，怎么判斷大多數(shù)人看多還是看空？

答案是居民新增債務(wù)，因?yàn)橹挥性诖蠹铱炊鄷r(shí)，才會(huì)盡可能利用債務(wù)去持有房產(chǎn)，這樣在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，才會(huì)賺更多錢(qián)。這種情況在數(shù)據(jù)上的體現(xiàn)，就是居民新增貸款大漲。

反之，當(dāng)大家看空，就會(huì)賣(mài)出多余房產(chǎn)減少債務(wù)。比如失業(yè)者的向下置換，向下置換者雖然也有買(mǎi)入，但很明顯他是看空者而不是看多者。

這種情況下，買(mǎi)方買(mǎi)房雖然新增了貸款，但賣(mài)方賣(mài)房卻歸還了貸款，我們把這種情況，稱(chēng)之為債務(wù)的轉(zhuǎn)嫁，也就是賣(mài)家把債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，而居民總債務(wù)并未增加。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，就是居民新增貸款不斷創(chuàng)下新低。

因此，居民新增債務(wù)的多少，反映了居民整體對(duì)樓市的凈買(mǎi)入程度，而這才是房?jī)r(jià)的前瞻指標(biāo)。

好了，那么央行最新發(fā)布的9月數(shù)據(jù)到底是什么樣的，我們來(lái)看一下。

如上圖，今年9月，無(wú)論單月新增還是截止到9月的累計(jì)新增貸款，都是過(guò)去十年的最低。也就是說(shuō)，中短期看，樓市還無(wú)法實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)，我們還需要繼續(xù)熬，并耐心等待樓市的觸底回穩(wěn)。

至于房?jī)r(jià)還要跌多久，我們無(wú)法預(yù)測(cè)，但我們會(huì)持續(xù)的跟蹤每月的居民債務(wù)數(shù)據(jù)并發(fā)文，幫大家在未來(lái)找到那個(gè)買(mǎi)房的最佳擊球點(diǎn)。

后記：

有關(guān)9月的金融數(shù)據(jù)，最重要的我認(rèn)為是M2增速可能見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)，未來(lái)是否還會(huì)有新一輪的寬松暫不得而知。但我會(huì)持續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)以繼續(xù)觀察。

從2009年M2增速見(jiàn)頂后股市結(jié)束上漲并進(jìn)入震蕩來(lái)看，僅從貨幣維度的刻舟求劍角度看，震蕩可能會(huì)是大概率，這個(gè)也符合我9月上旬在知識(shí)星球?qū)墒凶龀龅模岸唐?結(jié)束單邊上漲，進(jìn)入震蕩期 ”的猜測(cè)。

最后，對(duì)于樓市，本文是依據(jù)全國(guó)居民債務(wù)數(shù)據(jù)做出的分析，然后北上深等各個(gè)主要城市的居民債務(wù)數(shù)據(jù)，我本周會(huì)更新到星球里，星球同學(xué)可以查看對(duì)照下自己城市的居民債務(wù)數(shù)據(jù)和縮表進(jìn)程。

我們之后會(huì)持續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)，等到居民縮表接近尾聲，可能就到了大家買(mǎi)房的最佳時(shí)間點(diǎn)。

只是，我們尚不知道，這個(gè)周期會(huì)有多長(zhǎng)，但這個(gè)不重要，因?yàn)槲覀円恢笔歉櫞笥陬A(yù)測(cè)，只要持續(xù)的跟蹤數(shù)據(jù)，確保自己不要錯(cuò)過(guò)未來(lái)樓市的最低點(diǎn)就好了。

全文完。既然已經(jīng)看到這里，請(qǐng)隨手點(diǎn)個(gè)贊和“在看”吧。

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